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房地產(chǎn)開發(fā)  
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/9/11 13:44:00

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程
為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。

  一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

  第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

  在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

  第二部分,行政審批部分

  根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

  一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):

  1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

  2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

  3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

  4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。

  5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

  6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

  二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

  1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

  2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

  3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

  4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

  5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

  三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

  1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

  2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

  3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

  4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

  5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

  6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

  7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

  8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

  9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

  四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

  1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

  2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

  3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

  4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

  五、施工報(bào)建階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

  1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

  2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

  3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

  六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

  由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

  開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:

 。1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

  (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

  (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

  2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;

  3、工程施工合同;

  4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

  七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):

  1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

  2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

  3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

  4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見,對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。

  第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

  1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

  2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:

  (1)申請(qǐng)書;

 。2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

 。3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

 。4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

 。5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

 。6)施工許可證;

 。7)房屋竣工驗(yàn)收資料

 。8)房屋測(cè)繪成果;

  (9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

  以上幾個(gè)階段,需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限,各地根據(jù)實(shí)際情況,會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi),所以就不再明細(xì)列表,更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn),行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。


 


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