納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅負(fù)，稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)交易活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過程。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟(jì)人行為，他就像降低生產(chǎn)成本一樣，降低開發(fā)成本一樣，去降低他的稅收成，這是一個(gè)新的概念，新的一種理念。不再像過去那樣成為《稅法》的奴隸，愛交多少就交多少，不能變成稅法的主人，不能有效控制稅法，利用稅法，控制稅法做不到，這是全民意志，但是可以利用稅法，這是很顯然的一條。這個(gè)概念怎么下的？我作為一個(gè)老師把握的意圖告訴大家，實(shí)際上這個(gè)概念包含了兩層的意思。第一，強(qiáng)調(diào)了納稅籌劃的目的，是減輕稅負(fù)和實(shí)現(xiàn)稅收的零風(fēng)險(xiǎn)，這一下子就把我們的逃稅、騙稅區(qū)別開了，逃稅、騙稅也是為了減輕稅負(fù)，但是他減輕稅負(fù)是不擇手段的，甚至是不顧忌稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的，絕對(duì)不是零風(fēng)險(xiǎn)，偷稅絕對(duì)不是零風(fēng)險(xiǎn)，偷稅的風(fēng)險(xiǎn)是很高的，這樣一下子從目的上來講，就把偷稅和籌劃區(qū)別開了，這是一方面。另外一層意思，又是指責(zé)納稅籌劃的手段，君子愛財(cái)取之有道，手段也是至關(guān)重要的。大家看我是怎么寫的，我講了是在稅法所允許的范圍內(nèi)，這是一個(gè)前提，就是你的一切活動(dòng)必須是規(guī)范稅法的范圍內(nèi)，同時(shí)真正操作它的時(shí)候是通過對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，進(jìn)行事先安排，不是事后來補(bǔ)救。這個(gè)對(duì)我們企業(yè)的要求是很苛刻的，不像逃稅那樣出了事我們?cè)賮斫鉀Q，而是我們事先根據(jù)《稅法》的要求，我這種行為我會(huì)帶來什么樣的納稅義務(wù)我會(huì)測(cè)算一下，然后我來選擇一個(gè)獲取稅后利潤(rùn)最大的方案來執(zhí)行，這一點(diǎn)是不一樣的。
     通過這個(gè)概念兩個(gè)方面的意思，我們都能夠找出來跟逃稅或者是其他非法手段之間明顯的區(qū)別，從目的上來講，納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù)，還要追求零風(fēng)險(xiǎn)，從手段上來看，納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整，而不是事后補(bǔ)救，這就是明顯的區(qū)別。就像我想殺人一樣，打人一樣，刀砍人一下和用磚頭砸一下人的頭，你說哪一種違法，哪一種不違法，刀砍人一下雖然把人家也砍傷了，但是這個(gè)就違法，因?yàn)榈秾儆趦雌�，磚頭不算兇器，同樣我治你用磚頭砸你和用刀砍你不一樣，磚頭砸人頂多是違反公共治安條例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定給你帶走。當(dāng)然作為旁觀人來講覺得好笑，你也是打人，磚頭打人和刀殺人是不一樣，說不一定這個(gè)人都被你打流血了，但是可能刀砍的那個(gè)人就抓走了，用磚頭帶到派出所問一下筆錄教育一頓就回來，不一樣，手段是不一樣的。我這個(gè)比喻實(shí)際上跟我們納稅籌劃相比還不一樣，納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整，比如給大家舉一個(gè)籌劃的例子，現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司，我們稱之為A，房地產(chǎn)公司A，投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，兩年后，B公司獲得稅后利潤(rùn)3000萬元，現(xiàn)有一個(gè)公司C，愿意收購B公司，C公司和A公司協(xié)商如下，他收購B公司肯定要把B公司股份都要買下，他就要一個(gè)一個(gè)談，三個(gè)股東都要談一下，他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的結(jié)果是這樣的，C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出價(jià)3500萬，購買A公司在B公司的股份，我們算一下帳，他投了2000萬，對(duì)方賺了3000萬，他占比例是多少？50％應(yīng)該上加1500，他投了2000萬，賺了1500萬，對(duì)方至少出價(jià)3500萬元，現(xiàn)在對(duì)方提出我給你3500萬元，你撤走。第二種A公司也可以先分回B公司的利潤(rùn)1500萬，然后再按股本價(jià)2000萬轉(zhuǎn)讓給C公司，請(qǐng)問A公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該選擇哪種成交方式。其實(shí)作為A公司來講，無論是先分1500還是再轉(zhuǎn)2000萬，也是拿會(huì)3500萬，如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500，大家說是不是這樣的，拿回來都是3500，現(xiàn)在的問題就來了，你哪一種拿回的方式更好，稅交得更少，這就是我們講的納稅籌劃的主題就來了，納稅籌劃做好的話我告訴大家一個(gè)不經(jīng)意的，看不起，不太注意的一個(gè)小小的問題，會(huì)給你帶來500萬的好處，如果你選錯(cuò)了你會(huì)花代價(jià)500萬，你交了也認(rèn)為是應(yīng)該的，實(shí)際上我們認(rèn)為不應(yīng)該。假如你們是A公司的領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)，你們覺得哪一成交方式對(duì)你們最有利？
    同意第二種的舉手，10位。同意第一種的一次性出價(jià)3500萬舉手，4位，其余的同志還沒有想清楚。B方案好還是A方案好。我想問一下B方案好的同志你給我解答一下為什么B方案好？就是股權(quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓有一個(gè)營(yíng)業(yè)稅。所以這是非下面我給大家由納稅籌劃的概念再延伸兩個(gè)重要的概念，第一個(gè)概念是什么是企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率？我給大家再講兩個(gè)概念，什么叫做企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率？還有一個(gè)叫做企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？這兩個(gè)概念，希望大家記錄下來。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率請(qǐng)大家看講義第6頁，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入或營(yíng)業(yè)收入乘以百分之百。這個(gè)指標(biāo)告訴我們，它能夠從整體上反映一個(gè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況，比如說經(jīng)過測(cè)算，我們這個(gè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)率是12％，那它表明什么意義？12％的稅負(fù)率有什么含義？就表明你賣100萬的房子，你得拿出12萬交給國(guó)家，這個(gè)稅里面可能既包括營(yíng)業(yè)稅，又包括土地增值稅，什么稅都包括進(jìn)去，因?yàn)榉肿永锩媸裁炊惗及�進(jìn)去了，那么他會(huì)給老板決策帶來一個(gè)什么樣的初步印象呢？就是我這個(gè)企業(yè)國(guó)家貢獻(xiàn)率，我12％表示我100塊錢的收入我交了12塊錢的稅，這只是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo)，那么我下面就要問大家，我這12％的稅是重了還是輕了，你再給我們說一說，這12％的稅是重了還是輕了？你感覺？感覺輕了，這感覺不錯(cuò)，就是跟著感覺走，你這個(gè)感覺很好，坐在前面幾位同志，你呢，你說重還是輕？你覺得是重還是輕？重了，你們兩個(gè)感覺怎么完全不一樣，標(biāo)準(zhǔn)答案是你們兩個(gè)人的感覺都錯(cuò)了。為什么？所有的指標(biāo)存在的一個(gè)前提是如果把死的指標(biāo)變成活的指標(biāo)，不能脫離一個(gè)程序，那就是什么？比較。沒有比較這個(gè)世界上就沒有美女，沒有比較這個(gè)世界上就沒有亮男，沒有比較就沒有高矮胖瘦，如果世界上只有你一個(gè)人，我們知道你是漂亮還是丑，還有我們?cè)诨鹦巧弦膊恢�道地球上的人怎么樣，我們必須了解，通過比較這個(gè)程序才知道你這個(gè)稅負(fù)是重了還是輕了。大家想不想知道中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均稅負(fù)是多少？想知道嗎，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，平均在10％左右，請(qǐng)大家記下來，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)無論是外資的，內(nèi)資的，民營(yíng)的，國(guó)有的，平均稅負(fù)在10％左右。低于10％和高于10％都說明企業(yè)在納稅當(dāng)中存在一定的問題，但有的問題是正面的，有的問題卻是負(fù)面的。
下面我給大家出一個(gè)小小的問題，也想難倒你們一下，現(xiàn)在我們知道有一個(gè)項(xiàng)目需要前后投資一個(gè)億，這兩個(gè)項(xiàng)目都要投資一個(gè)億，經(jīng)過我們對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目的測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)A項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)率是15％，B項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)率是10％，請(qǐng)問你會(huì)選擇哪個(gè)項(xiàng)目投資？假如這兩個(gè)項(xiàng)目的投資額、投資期都一樣的話，你會(huì)選擇哪一個(gè)項(xiàng)目來投資？我再講一遍，現(xiàn)在有A、B兩個(gè)項(xiàng)目，A項(xiàng)目投資額是一個(gè)億，投資期是三年，那么已經(jīng)經(jīng)過測(cè)算以后，A項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)率是15％，還有一個(gè)項(xiàng)目是B，它投資額也是一個(gè)億，回收期也是三年，B項(xiàng)目經(jīng)過測(cè)算稅收負(fù)擔(dān)率是10％，如果企業(yè)納稅處在自治狀態(tài)，屬于自治狀態(tài)就是沒有偷稅漏稅，也沒有籌劃，請(qǐng)問你們會(huì)選擇哪一個(gè)項(xiàng)目，是A項(xiàng)目還是B項(xiàng)目？我繞著彎子提問，我不告訴你利潤(rùn)率，告訴你負(fù)擔(dān)率，同意投資A項(xiàng)目的請(qǐng)舉手，舉高一點(diǎn)我看一下，4位；同意投資B項(xiàng)目的請(qǐng)舉手，3位。這個(gè)問題你們?cè)趺春枚嗳瞬桓遗e手呢？因?yàn)樾睦餂]底。我們對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃的研究從現(xiàn)在開始，已經(jīng)準(zhǔn)備邁入門檻了，在邁入門檻之前，我已經(jīng)告訴你稅負(fù)率是由誰來決定的，首先我問你稅負(fù)率高了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有沒有好處？肯定沒有好處，100塊錢賣的房子，你15％肯定交的稅多，12％肯定交的稅少，交的稅少對(duì)你的效應(yīng)形成肯定有好處。那么到底選擇哪一個(gè)項(xiàng)目呢？正確答案是A項(xiàng)目。這是出乎你們意料，我選擇稅負(fù)率大的項(xiàng)目投資而沒有選擇稅負(fù)率小的項(xiàng)目，因?yàn)槭裁�？稅�?fù)高的項(xiàng)目一定它的利潤(rùn)率也是高的，比如別墅項(xiàng)目和普通住宅項(xiàng)目，別墅項(xiàng)目交的稅就是比普通住宅交的稅就是多，而且稅負(fù)就是重，這是不用懷疑的。那么這里面就告訴我們一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，大家記一下，決定企業(yè)稅負(fù)率變化主要的因素是企業(yè)的利潤(rùn)率決定企業(yè)稅負(fù)率變化的因素，一般情況下隨著利潤(rùn)率的上升，稅負(fù)率大家說采取什么變化？隨著利潤(rùn)率的下降，稅負(fù)率也跟著下降，兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。好，下面我們研究的問題是我們進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，我希望大家讀書一定要讀明白的，別研究朝著相反的方向邁進(jìn)，最后有的同志說一定選擇稅務(wù)率高，你來學(xué)習(xí)干什么呢？不就是為了達(dá)到稅負(fù)減輕，稅負(fù)率下降，結(jié)果追求稅負(fù)率高的項(xiàng)目，肯定就不對(duì)了。我們研究的意圖是在企業(yè)取得既定利潤(rùn)率的前提下，如何使稅負(fù)率下降，如果沒有這個(gè)前提的話，我作為講課老師太輕松了，我可以教提高某個(gè)方面，把稅負(fù)率降到1％左右，我甚至能把稅負(fù)率減到零，你們?cè)敢獠辉敢�？聽完我的課不用交稅，哪位同志愿意請(qǐng)舉手？有辦法，而且是合法的辦法，就手什么稅都不用交，放下來，就有兩位同志非常迫切。回去以后，把公司關(guān)閉，什么稅都不用交，關(guān)閉企業(yè)也沒有說是違法的行為，我不干了，我的目標(biāo)就是不想交稅。但是，行不行？那肯定不行。如果所得稅一分錢不想交，哪位同志拒收，說我企業(yè)所得稅一份錢都不想交，請(qǐng)拒收，沒有不敢舉了，我的方法也是合法的。五百萬開發(fā)的，我三百萬賣，我虧損二百萬，行不行？當(dāng)然，稅務(wù)籌劃告訴我們，一定要在既定利潤(rùn)率前提下來研究這個(gè)問題，否則失去前提了。我告訴大家，如果你們實(shí)在不想交企業(yè)所得稅，我也有一個(gè)合法的辦法，你們寄個(gè)文件，這個(gè)文件對(duì)你們來講，將長(zhǎng)期產(chǎn)生的影響，你們只恨見到我時(shí)間太短了，當(dāng)初見到的話就好了，現(xiàn)在見到有點(diǎn)晚了。但是，不著急，你現(xiàn)在回去操作還來得及。財(cái)稅200091號(hào)文件，關(guān)于個(gè)人投資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者，征收個(gè)人所得稅的規(guī)定。在這個(gè)文件當(dāng)中，國(guó)家強(qiáng)調(diào)，有這么一段話，國(guó)務(wù)院通知對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)合伙企業(yè)，停征企業(yè)所得稅，只對(duì)其投資者經(jīng)營(yíng)所得征收個(gè)人所得稅，是我國(guó)鼓勵(lì)公平投資，公平稅負(fù)，和完善所得稅政策的一次重大調(diào)整。如果我們房地產(chǎn)企業(yè)，不是有限責(zé)任公司，而是個(gè)人獨(dú)資或者是合伙企業(yè)的話，我在這里向大家宣布，你跟企業(yè)所得稅永遠(yuǎn)說再見，你這個(gè)企業(yè)以后不再交企業(yè)所得稅了，永遠(yuǎn)不交企業(yè)所得稅，你說這個(gè)課要不要聽？太要聽了。大家也許講那稅務(wù)局為什么不跟我說了呢？跟你說了以后，企業(yè)所得稅到哪兒收？不會(huì)跟你說的。所以，這個(gè)要求我們?cè)谵k工商登記的時(shí)候，應(yīng)該在營(yíng)業(yè)執(zhí)照里面注明是個(gè)人獨(dú)資或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。當(dāng)然，我提醒大家，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)是屬于無限責(zé)任，要承擔(dān)無限的賠償責(zé)任，它跟有限責(zé)任公司不一樣。有限責(zé)任公司是出資額承擔(dān)賠償責(zé)任，但是話又說回來，在中國(guó)講法制責(zé)任當(dāng)中，有限公司和無限公司之間究竟有什么區(qū)別呢？所以，在目前來講又比較適合辦成個(gè)人獨(dú)資合伙企業(yè)，來減少企業(yè)所得稅這道環(huán)節(jié)，實(shí)際上也是可以做到的。所以，我相信大家聽完我的課以后，回家就在琢磨這個(gè)問題了，為什么琢磨這個(gè)問題？我們交到現(xiàn)在的稅都可能不太對(duì)，可能交了很多冤枉的稅，所以王老師的課猶如及時(shí)雨一樣，我現(xiàn)在項(xiàng)目用個(gè)人或者是合伙辦，反正這個(gè)公司就是我的。所以，我跟大家講，有一些東西，我如果上課之前說哪些同志不愿意交企業(yè)所得稅，可能覺得很唐突，實(shí)際上可以做到。

因?yàn)榈谝粋�(gè)問題，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅，沒有取得預(yù)售證之前，銷售的經(jīng)營(yíng)是否交營(yíng)業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)在沒有取得預(yù)售證前，在取得各種定金的同時(shí)，要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，跟取得預(yù)售證沒有關(guān)系，請(qǐng)這位同志記下來，凡是取得定金性質(zhì)的，收入都要在取得時(shí)的當(dāng)月申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
    這位同志還問，印花稅貼在哪些部分？限度多大？總額量貼？印花稅是這樣的，如果你是在賣房的話，要求是貼在商品房銷售購銷合同上，如果在預(yù)售的時(shí)候，沒有預(yù)售證的時(shí)候，雙方也不可能簽合同，簽了合同暫時(shí)也不需要貼花，因?yàn)楹贤�需要備案。貼花是這么要求的，每本印花稅額超過五百元以上，就可以到銀行去填寫繳款書交，如果低于五百元以下購買印花稅票，貼在商品房購銷書上，買賣雙方都要等額貼，比例是萬分之五。
    還有一位同志給了我一份合同這份合同是資產(chǎn)承包合同，我看了一下，這里面合同是這樣的，將資產(chǎn)用于承包，用于公司職工的承包，按規(guī)定期限向公司繳納承包費(fèi)。那么，個(gè)人將公司財(cái)產(chǎn)用無承包以后，可以自由進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。那么，帳怎么做呢？我看不出來，反正大概根據(jù)我的意思就是自己做帳，公司不再給他做帳了。那么，這里面的問題是什么呢？員工經(jīng)營(yíng)的稅收誰來交的問題，還有公司經(jīng)營(yíng)收入的所得稅如何交的問題，應(yīng)該在這個(gè)合同中明確。我提醒這位同志，承包合同第六條第一款這樣寫，所有合同寫乙方權(quán)利義務(wù)，乙方這里面是指承包人，也就是職工，是這么寫的，對(duì)于所有合同交于公司財(cái)務(wù)備案，進(jìn)行合資、合作的商戶必須合法經(jīng)營(yíng)，依法納稅。你看這句話里面有漏洞，進(jìn)行合資、合作的商戶必須合法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，但是沒有對(duì)職工進(jìn)行約束，將來就有扯皮，到底誰來交的問題。所以，第六條第一款要進(jìn)行修改。還有第七條違約責(zé)任第二條需要修改，這個(gè)就不講了。
    下面，我們?cè)賴�繞這個(gè)主題，給大家繼續(xù)講。上午給大家講了關(guān)于納稅籌劃的概念，給大家導(dǎo)出新的概念，一個(gè)是企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率。還有一個(gè)概念，什么叫企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？那么，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就是大家看第六頁，講義第六頁企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)，是指納稅人  正確理解和執(zhí)行國(guó)家稅收政策法規(guī)，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可能來自于兩種情況，一種就是因?yàn)檎�策法�?guī)掌握不清楚，而導(dǎo)致了少交稅款，給稅務(wù)部門處罰的可能性，這是一個(gè)方面。另外一個(gè)方面，是因?yàn)閷?duì)國(guó)家政策法規(guī)掌握也是不清楚，但是卻導(dǎo)向了另外一個(gè)后果，多交了稅，但是自己渾然不知，這兩種風(fēng)險(xiǎn)，我們都要防范，不能僅僅防范少交稅，被處罰的可能性，而忽視掉多交稅，給效益造成的流失的可能性。所以，要講零風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是既要防止多交稅帶來的效益流失，又要防止少交稅帶來的處罰，這是一種理想狀態(tài)。企業(yè)多多少少會(huì)出現(xiàn)少交稅帶來處罰的可能性，也有可能因?yàn)槎嘟欢惗�被效益流失。在這里不得不提醒大家，從我們國(guó)家現(xiàn)在稅收管理體制來看，稅務(wù)部門建立了專門的稽查部門，稽查部門職責(zé)是干什么呢？主要督察納稅人偷稅、漏稅的行為，但是不負(fù)責(zé)檢查企業(yè)多交稅的行為，所以有的企業(yè)多交稅沒有人查出來，退給他。而且，我們房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員，往往對(duì)這個(gè)行業(yè)稅收政策掌握不清楚，所以多交稅也就多交了。比如說我就碰到有這么一家房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了多交稅的情況，現(xiàn)在跟稅務(wù)局正在申請(qǐng)退稅，為什么多交稅呢？而且是發(fā)現(xiàn)的，更多情況是發(fā)現(xiàn)不了的。等于是搞了一個(gè)買人家在建工程，買在建工程，樓蓋好以后，把樓轉(zhuǎn)手賣掉了，根據(jù)規(guī)定，這個(gè)樓銷售可以按照差價(jià)交稅。比如買了一個(gè)在建項(xiàng)目，花了五千萬買，把這個(gè)樓給別人是花六千萬，交營(yíng)業(yè)稅是拿六千萬減買項(xiàng)目五千萬，按照一千萬差價(jià)去交營(yíng)業(yè)稅，但是財(cái)務(wù)申報(bào)的時(shí)候是按照六千萬的銷售額全價(jià)來交營(yíng)業(yè)稅的。也就是說，多交了三百萬的營(yíng)業(yè)稅，5％。那么，時(shí)候就是需要我們注意了。如果像這種情況的話，誰來發(fā)現(xiàn)它。所以，擺在我們面前很重要的工作，就是誰來定期存在我們企業(yè)存在的稅務(wù)納稅錯(cuò)誤，有的企業(yè)認(rèn)為企業(yè)可以定期開展納稅自查，實(shí)際上這是很難解決問題的。因?yàn)橐粋�(gè)企業(yè)人要犯錯(cuò)誤，是因?yàn)檎莆盏恼�策本身有問題，所以通過自身很難檢查自己的錯(cuò)誤，說白了就是自己檢查自己的錯(cuò)誤是檢查部出來的。所以，我在這里建議大家，一定要建立一個(gè)防范企業(yè)多交稅款的機(jī)制，這種機(jī)制可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢查，也可以通過建立專業(yè)部門檢查，現(xiàn)在有不少企業(yè)有內(nèi)審部門，內(nèi)部審計(jì)部門，簡(jiǎn)稱為內(nèi)審部門，他們的工作主要是檢查企業(yè)有沒有出現(xiàn)違反政策法規(guī)的現(xiàn)象，特別是稅務(wù)，納稅上面也沒有錯(cuò)誤。
    還有的單位，設(shè)立了稅務(wù)總監(jiān)這個(gè)崗位，主要是負(fù)責(zé)解決稅收方面的計(jì)劃和規(guī)劃。特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行，我在這里給大家提醒一下，不少跨國(guó)公司來到中國(guó)，他們給我們帶來了不少先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，他們是如何處理稅收的呢？據(jù)我們了解，他們?cè)谔幚矶愂諉栴}的時(shí)候，大多是有專門的人員和專門的機(jī)構(gòu)。比如像摩托羅拉專門設(shè)立了稅務(wù)部，惠普也專門設(shè)立了稅務(wù)總監(jiān)，他們這些機(jī)構(gòu)主要是解決公司的納稅問題。我們中國(guó)現(xiàn)在的內(nèi)資企業(yè)沒有建立專門的稅務(wù)部，把大部分的納稅工作交給了財(cái)務(wù)部門一并完成的，這樣很難從大量的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中出抽出時(shí)間來進(jìn)行專門的稅務(wù)方面的核算。所以，大家聽完我的課以后，回去有必要對(duì)財(cái)務(wù)部門崗位進(jìn)行重新設(shè)置，可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理，稅務(wù)經(jīng)理待遇、職位跟財(cái)務(wù)經(jīng)理是平起平坐的，希望大家能夠聽清楚我這個(gè)建議，相信對(duì)將來解決稅務(wù)問題一定會(huì)有幫助的。你們回去仔細(xì)調(diào)查了解一下，如果把納稅工作交給財(cái)務(wù)部門去做，他們往往認(rèn)為在經(jīng)過了大量的會(huì)計(jì)核算以后，把納稅問題當(dāng)成完成本月工作的掃尾工作，往往疲于應(yīng)付，不會(huì)拿出精力解決這個(gè)問題，所以差錯(cuò)在所難免，也沒有經(jīng)歷研究稅收政策和法規(guī)。假如讓你們搞財(cái)務(wù)的話，你面對(duì)這么多的開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，面對(duì)這么多的銷售單據(jù)，讓你把帳做出來，最后還讓你報(bào)稅，再讓你拿水納稅策劃方案，你幾乎是疲于應(yīng)付，沒有這么大的精力。而且，納稅是數(shù)據(jù)出來以后，才有納稅數(shù)據(jù)，這都是形成了事后的數(shù)據(jù)，事后的東西，來不及進(jìn)行調(diào)整。所以，我跟大家講，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)問題是非常廣泛，因?yàn)槎悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際定義稅務(wù)問題。
大家看一下講義第七頁，給大家看一下房地產(chǎn)存在的主要稅務(wù)問題，你們看一看我講的這些問題在你們企業(yè)當(dāng)中存在不存在。首先，給大家講一下營(yíng)業(yè)稅問題，從我們現(xiàn)在情況來看，有這么幾個(gè)比較突出。第一，各種代收款項(xiàng)，沒有并入營(yíng)業(yè)額中一并繳納營(yíng)業(yè)稅，比如代收市政配套費(fèi)，代收有線電視費(fèi)，代收的一些其它規(guī)費(fèi)。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的代收款項(xiàng)，應(yīng)一律并入營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。請(qǐng)大家看一下營(yíng)業(yè)稅暫行條例，第五條的規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，向?qū)Ψ绞杖〉氖鞘裁�？全部�(jī)r(jià)款和價(jià)位費(fèi)用，因此我們繳納營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)是收到的賣房子的錢還有各種價(jià)位費(fèi)用，哪些費(fèi)用屬于價(jià)位費(fèi)用呢？我們進(jìn)一步看一下營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則，對(duì)價(jià)位費(fèi)用的解釋。第十四條，條例第十五條所稱的價(jià)位費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)位收費(fèi)，稅務(wù)規(guī)定凡價(jià)位費(fèi)用無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。據(jù)我們了解不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)代收費(fèi)用是做往來處理的，實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了偷稅。我在這里給大家指出來，之所以指出來，是為了幫助大家在將來的納稅策劃當(dāng)中更好的解決代收費(fèi)用所引發(fā)的營(yíng)業(yè)稅漏稅突出問題。你們記一下，營(yíng)業(yè)稅條例第五條和營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則第十四條的規(guī)定，來佐證我的第一個(gè)問題。
    營(yíng)業(yè)稅問題當(dāng)中第二點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)各種向業(yè)主贈(zèng)送的禮品，沒有計(jì)價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅。比如奉送的陽臺(tái)、車庫、冰箱、彩電，在銷售時(shí)，作為銷售的一種促銷方式，可能你很容易去這么做。但是，在納稅上面，確實(shí)有規(guī)定的。這些費(fèi)用原則上要按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)這些贈(zèng)送給客戶的禮品，發(fā)生的采購費(fèi)用，不得在稅前扣除，其理由是向客戶的捐贈(zèng)支出，屬于捐贈(zèng)支出，不能夠在稅前扣除，這在企業(yè)所得稅條例里面做出明確的規(guī)定。像直接捐贈(zèng)支出，就是送給你的東西，這是不能在稅前扣除的，我們講叫捐贈(zèng)支出，也會(huì)帶來營(yíng)業(yè)稅問題，和企業(yè)所得稅問題。第二個(gè)，就是送給客戶的禮品，也應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。
    第三個(gè)，一方出土地，一方出資金，合作建房，房地產(chǎn)公司以房抵土地的部分，為按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。在合作建房當(dāng)中，出土地的一方，要求開發(fā)商將開發(fā)好的商品房子來沖抵土地出讓金。作為開發(fā)商來講，建好的房子來還土地那一部分的房子，要視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅的。有不少合作建房企業(yè)，這塊稅收漏掉了。我講第三個(gè)問題存在，還不是一、兩個(gè)企業(yè)存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年稅務(wù)稽查當(dāng)中，把合作建房作為重點(diǎn)檢查，和建房本身也有籌劃稅務(wù)空間，籌劃的好一分錢不用交，籌劃不好交的稅很多。我建議大家，你不懂稅法情況下，不要出面跟稅務(wù)局解釋，你越解釋越亂，越解釋越吃虧。我有一個(gè)客戶是這樣的，老板出差了，開會(huì)去了，這時(shí)稅務(wù)局來檢查，是什么情況呢？從村委員會(huì)拿了150畝地，跟村為會(huì)簽了一個(gè)協(xié)議地給100套精裝修房，來沖150畝地土地轉(zhuǎn)讓款。那么現(xiàn)在稅務(wù)局查了，給他的88他的商品房，第一期給了88套，要按照市場(chǎng)銷售價(jià)格交營(yíng)業(yè)稅。會(huì)計(jì)說老板沒有回來，不敢簽字，老板回來以后，不由分說，跑到稅務(wù)局長(zhǎng)辦公室解釋，說我這個(gè)房子交營(yíng)業(yè)稅，作為我們來講，思想上是很難接受的，首先我拿這個(gè)房子抵土地款，我是一分錢沒有拿到的，相當(dāng)于這個(gè)房子是我付土地款，他也沒有提錢給我，所以讓我們拿一部分現(xiàn)金交稅，我們覺得吃不消。而且，跟村委員合作，我們本身就吃虧了，稅務(wù)局長(zhǎng)問他為什么吃虧了？他說我們不但要拿房子換地，按照協(xié)議規(guī)定還要精裝修，我們按照套內(nèi)面積每平米可能有五、六百塊錢開支。稅務(wù)局長(zhǎng)說正好，你把精裝修的價(jià)格也加進(jìn)去，剛才我們測(cè)算還是按照毛坯房給你測(cè)算的，現(xiàn)在還精裝修，正好每平米加五百塊錢。后來回來了，會(huì)計(jì)問他，跟稅務(wù)局長(zhǎng)談的怎么樣，還談多出來了。就是說你不要不懂裝懂，你去開炮，反而會(huì)把問題弄的越來越糟糕。后來我去，稅務(wù)局長(zhǎng)跟我說，原來我也知道他是精裝修，就是想收一點(diǎn)稅，他跑到這里來，還當(dāng)著辦公室那么人面，我們房子還是精裝修，我們虧大了，那你就虧大了，營(yíng)業(yè)稅肯定是加重交稅依據(jù)。你不懂稅，你找一個(gè)專業(yè)人員陪你去，你在那兒講，給稅務(wù)局留下了很多的依據(jù)，他說你把精裝修合同拿過來，增加了稅收負(fù)擔(dān)。像這種營(yíng)業(yè)稅在稅務(wù)當(dāng)中是比較經(jīng)常會(huì)出問題的。我再講一遍，合作建房出問題，不是十萬塊錢，幾十萬塊錢的營(yíng)業(yè)稅，合作建房一旦出現(xiàn)問題是上百萬，幾百萬，都是有可能的，主要是看你環(huán)建的面積大不大。
    第四個(gè)，收到的違約金、罰款、定金等沒有及時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅，違約金和罰款，我們很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)誤認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是營(yíng)業(yè)收入，不應(yīng)當(dāng)交營(yíng)業(yè)稅。實(shí)際上因受讓方違約，而產(chǎn)生的違約金和罰款，應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入營(yíng)業(yè)額，繳納營(yíng)業(yè)稅，而并不是財(cái)務(wù)人員所理解的，應(yīng)該計(jì)入營(yíng)業(yè)的收入，不交營(yíng)業(yè)稅，這也造成了大量的漏稅和逃稅。比如說因?yàn)橐粋�(gè)業(yè)主他違約，他給你支付兩萬塊錢的違約金，這兩萬塊錢的違約金就要繳納營(yíng)業(yè)稅，我們現(xiàn)在財(cái)務(wù)做帳是借現(xiàn)金，代營(yíng)業(yè)收入，兩萬，這樣就逃脫了營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。這個(gè)部分，應(yīng)該引起我們企業(yè)的注意。
    第五個(gè)，以房屋抵債，分配給股東，獎(jiǎng)勵(lì)給職工等，都應(yīng)依法補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅，以防抵債。實(shí)際上，在稅務(wù)檢查的時(shí)候，我們往往是通過抽查，房屋土地管理局，房屋過戶數(shù)量和名單，以及交易金額，查出這個(gè)問題的。現(xiàn)在稅務(wù)局怎么查帳？你開發(fā)一個(gè)小區(qū)三棟樓，稅務(wù)局表格跟你三棟樓表格一樣每個(gè)表格里面，每層里面，都讓企業(yè)會(huì)計(jì)填上房間業(yè)主的名字，下面還要填寫平米，還要填寫交易價(jià)格，把這個(gè)表發(fā)給財(cái)務(wù)人員，讓財(cái)務(wù)人員填，怎么填呢？比如稅務(wù)局有備案的圖紙，你這個(gè)12層樓，每層樓3戶人家，表格就劃分成數(shù)字三行，橫的就是12層，每個(gè)格子里面讓財(cái)務(wù)填上業(yè)主的姓名，填上建筑面積，填上交易的價(jià)格，就是先讓你申報(bào)。發(fā)現(xiàn)有的房子里面是空著的，很有可能獎(jiǎng)勵(lì)給職工，或者是分配給股東或者你們上面寫未售，都是可以寫沒有賣出去。然后拿著你填的東西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根據(jù)征管法的規(guī)定，房屋土地管理局拒絕稅務(wù)局檢查，稅務(wù)局可以在當(dāng)天處于房屋土地管理局十萬元人民幣罰款，稅務(wù)局可以罰房土局，罰完以后要求無條件提供開發(fā)商某個(gè)項(xiàng)目的情況，和契稅代收的情況。當(dāng)然，一般房土局不會(huì)不配合，我們到目前反映來看，還沒有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我們發(fā)現(xiàn)凡是房源的減少，如果沒有收到現(xiàn)金的話，要不就是抵債了，要不就是分配給股東了，要不就是分給職工了，要不就是低價(jià)轉(zhuǎn)讓。
 
大家聽了我五點(diǎn)建議，五個(gè)問題，你們感覺到營(yíng)業(yè)稅還有漏的機(jī)會(huì)嗎？基本上被堵住了，就是說查你房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅大概也就這么幾個(gè)通道，其它的通道我們發(fā)現(xiàn)很少。這是關(guān)于營(yíng)業(yè)稅目的存在的問題。第二個(gè)是個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅的檢查將圍繞這么幾點(diǎn)。第一，各種工資外的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、補(bǔ)助是否并入工資總額一并扣繳個(gè)人所得稅。我們房地產(chǎn)企業(yè)有不少出差補(bǔ)助，都是在差旅費(fèi)報(bào)銷單上面直接注明的，沒有單獨(dú)并入單位工資總額交稅，這種做法明顯是要漏扣個(gè)人所得稅，是要被查出來的。第二，個(gè)人股東報(bào)銷
的，與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的費(fèi)用，以及以公司資金購買的車、房、電腦等是否扣繳個(gè)人所得稅。個(gè)人股東報(bào)銷的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的消費(fèi)性資金，以及用于購買汽車、住房、電腦等，是否扣繳個(gè)人所得稅。第三，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的勞務(wù)人員，取得勞務(wù)報(bào)酬，是否扣繳個(gè)人所得稅。那么，個(gè)人所得稅的檢查，我們覺得重點(diǎn)應(yīng)該是在第二個(gè)，個(gè)人股東這塊，將來房地產(chǎn)企業(yè)是稅務(wù)檢查的一個(gè)重點(diǎn)方向，在這里給大家提醒一下，特別是現(xiàn)在全社會(huì)非常關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)老板的納稅問題，現(xiàn)在已經(jīng)上升到很高的高度了，甚至帶有一點(diǎn)政治的因素在里面。跟大家講了，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)橼s上了一個(gè)好時(shí)機(jī)，大家都是賺了錢的，但是在賺錢過程當(dāng)中，個(gè)人承擔(dān)的納稅任務(wù)，沒有完全盡到。所以，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開商最大一種可能性，涉及稅收逃稅的指控。在這里提醒大家一下，你們到了11月份的時(shí)候，仔細(xì)聽一下廣播電視，你們?cè)谶@里給大家打一個(gè)保票，一定可以聽到你們非常敏感單位和人員的逃稅問題，因?yàn)楦鶕?jù)今年稅務(wù)總局稽查工作安排，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅進(jìn)行新聞曝光。那么，也就是說目的就是要在全社會(huì)形成一個(gè)逃稅就要追究，受到處罰的格局，現(xiàn)在計(jì)劃在九個(gè)行業(yè)各找一個(gè)典型進(jìn)行曝光。哪九個(gè)行業(yè)呢？第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第二，鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)。第三，水泥生產(chǎn)企業(yè)。第四，煤炭生產(chǎn)和運(yùn)輸企業(yè)。第五，廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)企業(yè)。第六，農(nóng)產(chǎn)品收購加工企業(yè)。第七，出口免抵退的企業(yè)。第八，使用海關(guān)競(jìng)相稅發(fā)票的企業(yè)，海關(guān)的發(fā)票現(xiàn)在被稅務(wù)局認(rèn)為是很臭的發(fā)票。第九，個(gè)人所得稅。在這九個(gè)企業(yè)或者是項(xiàng)目當(dāng)中，各選一個(gè)典型的曝光，我在這里已經(jīng)告訴大家了，當(dāng)然新聞里面看不到，等到10月份，11月份的時(shí)候，等到全國(guó)稅務(wù)稽查系統(tǒng)干部出動(dòng)，找到大案要案，現(xiàn)在凡是逃稅五百萬元直接報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。最后，對(duì)該企業(yè)形成處罰意見也要報(bào)中央。所以，我們房地產(chǎn)企業(yè)很不幸列為第一位，這個(gè)首先拿你試問，這個(gè)就不用說了。他怎么查呢？無疑就是查這么幾個(gè)方面，不可能脫離房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，隨便指控你逃稅。特別是有一個(gè)問題，檢查期限問題，到你的企業(yè)去是檢查最近三年的，還是檢查自公司成立以來的。你們覺得應(yīng)該是檢查最近三年的，還是自公司成立以來的？文件中是這么寫的，凡是檢查最近三年發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)一律把檢查期限延伸到該公司成立之日起。內(nèi)部文件上是這么寫的，如果最近三年沒有問題的，當(dāng)然就不檢查了。在這里給大家提供一點(diǎn)保護(hù)你們的武器，請(qǐng)大家記一個(gè)文件。國(guó)稅發(fā)1999211號(hào)，關(guān)于實(shí)施稅務(wù)檢查計(jì)劃制度的通知，在學(xué)這個(gè)文件之前，我想問大家，你說稅務(wù)局查稅的話，從到你門上檢查起，到結(jié)束結(jié)案，多長(zhǎng)企業(yè)比較能接受？就是從他發(fā)出通知，到檢查結(jié)束，多長(zhǎng)時(shí)間可以接受？半個(gè)月、一個(gè)月、半年、一年，哪個(gè)能接受？
    越長(zhǎng)的話，對(duì)于你是一種煎熬，始終不出檢查結(jié)論，對(duì)于公司領(lǐng)導(dǎo)、職工都會(huì)產(chǎn)生極大的震懾和影響，實(shí)際上時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)于這個(gè)公司經(jīng)營(yíng)非常不利。到底國(guó)家規(guī)定檢查期限是多長(zhǎng)時(shí)間呢？我告訴大家，原則上不能超過半個(gè)月，但是實(shí)際上各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)都在違背中央政策，檢查時(shí)間有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都沒有錢，搞的企業(yè)人心慌慌，沒有心思搞經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重的影響了公司的經(jīng)營(yíng)。不超過半個(gè)月在哪個(gè)文件里面規(guī)定的呢？就是99年211文件，我還想問大家，稅務(wù)局一年查你們幾次能接受呢？一次、兩次、三次、四次，一次不查，現(xiàn)在在大形勢(shì)下很難�？匆幌挛募�第三條，第四條。第三條，國(guó)家稅務(wù)局，地方稅務(wù)局必須從嚴(yán)控制稅務(wù)檢查次數(shù)，對(duì)于同一納稅人的專向檢查每年最多各進(jìn)行兩次。第四，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)盡量實(shí)行綜合檢查，要規(guī)范檢查程序，限制檢查時(shí)間，對(duì)每一納稅戶的檢查，原則上不超過15天。這個(gè)在大城市比較規(guī)范，小城市或者是落后地區(qū)就很不規(guī)范。因?yàn)槲腋氵^稽查工作，因?yàn)槲覀冋{(diào)帳給企業(yè)的時(shí)候，我們都是夜以繼日檢查，我們趕進(jìn)度的原因，實(shí)際上因?yàn)槲覀円�遵守這15天的規(guī)定，查完以后要把帳還給企業(yè)。檢查結(jié)果在轄區(qū)所屬系統(tǒng)內(nèi)相互認(rèn)可，信息共享，這句話很關(guān)鍵，避免多頭檢查和重復(fù)檢查。比如你所在地稅局查了以后，市稅務(wù)局也來查，升稅務(wù)局也來查，都檢查同一時(shí)期，同一納稅項(xiàng)目。我告訴大家，如果米的區(qū)稅務(wù)局檢查以后，出了稅務(wù)檢查報(bào)告，在迎接下一次檢查之前，就準(zhǔn)備好上次稅務(wù)檢查報(bào)告就行了，因?yàn)檫@個(gè)結(jié)論是通用的，不需要重復(fù)檢查的。同時(shí)，文件當(dāng)中也強(qiáng)調(diào)，對(duì)于不顧全大局，違抗命令，擅自進(jìn)行檢查，變相增加檢查次數(shù)，以及在實(shí)施檢查當(dāng)中徇私舞弊，玩忽職守，甚至濫用職權(quán)的，要嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。
我給大家舉一個(gè)擅自檢查的一個(gè)極端案例，陜西西安有一家房地產(chǎn)的企業(yè)司機(jī)，在大街上不小心跟一家稅務(wù)局家屬開的一輛車追尾了，司機(jī)態(tài)度也不太好，兩個(gè)人在憤怒當(dāng)中草草結(jié)束了。后來，家屬聽說這個(gè)車是某某房地產(chǎn)公司的，也不巧，他的愛人在稽查局當(dāng)副局長(zhǎng)，就講了一定要把這個(gè)企業(yè)狠狠整死，然后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行檢查，查的問題很多，既然想整你了，大家知道欲加之罪，何患無詞。你哪一張發(fā)票開的不對(duì)，都要交稅。搞到最后，房地產(chǎn)老板自己主動(dòng)出面帶著禮品，道歉賠不是。實(shí)際上稅務(wù)局長(zhǎng)做法對(duì)不對(duì)呢？根據(jù)211文件精神是錯(cuò)誤的，這個(gè)稅務(wù)局長(zhǎng)擅自利用手中的檢查權(quán)利，在沒有列入稅務(wù)檢查計(jì)劃的情況下，擅自對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查，這是嚴(yán)重違背上級(jí)命令的。也就是說我們開展的稅務(wù)檢查，必須事先要列入全年工作計(jì)劃的，凡是不列入工作計(jì)劃的，又沒有接到群眾舉報(bào)信件的，不能干擾企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，在多次的全國(guó)稅務(wù)稽查工作會(huì)議當(dāng)中，都已經(jīng)三番五次提出來，不能對(duì)一個(gè)正常企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行干擾。像剛才的情況就是利用手中的職權(quán)來檢查所屬的企業(yè)，這個(gè)事情是發(fā)生在去年。要發(fā)生在今年的話，根據(jù)最近發(fā)的文件，這個(gè)局長(zhǎng)就要被撤職了，也就是說這個(gè)房地產(chǎn)公司老板是可以舉報(bào)局長(zhǎng)檢查的問題。但是，我建議大家舉報(bào)信不要寫，沒有用，一般是上級(jí)護(hù)著下級(jí)，一般你們往國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳寫信，他們才調(diào)查立案，現(xiàn)在老百姓知道給本省寫信沒有用，你要絕對(duì)占理，給國(guó)務(wù)院信訪辦寫信，或者給國(guó)家稅務(wù)總局信訪辦寫信也可以，像這個(gè)屬于以權(quán)謀私。我車撞你一下，你怕人來檢查我，而且檢查到惡心到什么程度，前后派了五十多個(gè)人去檢查，嚴(yán)重干擾了這個(gè)房地產(chǎn)公司。這個(gè)事情北京怎么知道的呢？這個(gè)人忍無可忍，最后到北京信訪去了。現(xiàn)在執(zhí)法機(jī)關(guān)，護(hù)法機(jī)關(guān)人員素質(zhì)，說老實(shí)話不敢恭維，這也是我絕對(duì)不想再從事稅務(wù)工作的一個(gè)直接原因，素質(zhì)太差了，索賄的，要錢的都要。最近山西太原警察把把北京警察打死了，我看了一下這個(gè)經(jīng)過，典型的是警察特權(quán)思想在作祟，人家車在前面，紅燈沒有變成綠燈，你催人家走，人家不走，你還要追著把人家打死，你看人家警察到什么程度了，網(wǎng)上還討論這個(gè)警察還立過多少等功，像這樣素質(zhì)的警察早就應(yīng)該被開除出公安隊(duì)伍。最惡劣的是他還糾集了六個(gè)刑事犯罪分子，來打北京的警察，你說我們執(zhí)法機(jī)關(guān)人員素質(zhì)高到哪里去。

我在稅務(wù)局工作，我們中午休息，納稅人有拿納稅申報(bào)表空白的，這個(gè)工作不是我負(fù)責(zé)的，是別人負(fù)責(zé)的。我很好心下去給人家找這個(gè)空白的納稅申報(bào)表，我不認(rèn)識(shí)這個(gè)企業(yè)，人家中午開車順便過來，讓人家等要一點(diǎn)半才上班。完了以后被管納稅申報(bào)表人知道了，非常不高興，跟我吵了一架，認(rèn)為應(yīng)該等到上班的時(shí)間，你不應(yīng)該把我柜子翻的亂七八糟。那時(shí)候剛參加工作，我突然意識(shí)到這幫人跟土匪差不多，你作為一個(gè)收稅的人，人家把錢送給你，他的意思就是要等到一點(diǎn)半，你管他去，他是掙錢的人，他肯定要等到這個(gè)時(shí)候，他肯定要拿申報(bào)表的，我說咱們是順手，順便幫個(gè)忙。他說你不要幫這個(gè)忙，幫這個(gè)忙沒有用，他說他是給你好處了嗎？我說沒有，所以我一下子突然對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)失去了興趣，我突然對(duì)這個(gè)系統(tǒng)不干星湖了，雖然我分到稅務(wù)系統(tǒng)也是費(fèi)了很大的勁，我還是不在這個(gè)單位共，我還是上級(jí)機(jī)關(guān)下來實(shí)習(xí)的，我突然意識(shí)到稅務(wù)干部隊(duì)伍素質(zhì)太差。你作為一個(gè)基層的征收機(jī)關(guān)，說個(gè)不好聽的話，我認(rèn)為是納稅人打個(gè)電話要報(bào)表，你應(yīng)該開車送上門。他還甚至認(rèn)為我拿錢了，拿好處了。我們讀書人多多少少還有一點(diǎn)良知，我是不服他的，我調(diào)到局里去，我第一個(gè)事情就是告他，我說對(duì)待納稅人態(tài)度就是這樣的。我跟大家講，現(xiàn)在全國(guó)上下稅務(wù)系統(tǒng)跟過去相比，有很大的改觀，我敢保證，大家臉難看，門難進(jìn)的現(xiàn)象，會(huì)逐步的消失掉，特別是國(guó)家加強(qiáng)行政機(jī)關(guān)體制改革以后，尤其是公務(wù)員法馬上實(shí)施以后，行政機(jī)關(guān)的現(xiàn)象會(huì)有一個(gè)大的變化。首先行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的人員，必須面向社會(huì)招聘，在公務(wù)員法里面寫的非常清楚，面向社會(huì)招聘，不能像現(xiàn)在這樣，像稅務(wù)機(jī)關(guān)，我們稅務(wù)機(jī)關(guān)親戚朋友多，我們親戚朋友從老人開始，到四十多歲的人，到小孩，大學(xué)畢業(yè)全部在稅務(wù)系統(tǒng)工作，有時(shí)候兩口子分一下一個(gè)在國(guó)稅，一個(gè)在地稅，幾乎都是這樣的，真正稅務(wù)系統(tǒng)沒有背景的，要進(jìn)稅務(wù)系統(tǒng)，幾乎不可能，這就是現(xiàn)在的狀況，我們講叫近親結(jié)婚，繁殖的后代都是素質(zhì)低下，必須要改觀，把稅務(wù)局當(dāng)成自家的機(jī)關(guān)，那怎么行呢？根本不行的。我覺得這幾年改革的步伐落后了，慢了，跟不上時(shí)代的需要，還不如朱熔基當(dāng)總理的時(shí)候速度快，老百姓想一想還是說朱總理好，沒有說現(xiàn)在好的，速度太慢。但是，怎么說呢？上次他們講了，中國(guó)人就喜歡慢，不喜歡快，一快就容易出事，所以穩(wěn)定是第一。中國(guó)人喜歡慢有一個(gè)特點(diǎn)，中國(guó)國(guó)寶是什么呢？熊貓的速度快不快？美國(guó)的國(guó)寶是什么？火烈鳥，自由的身上一根毛都沒有了。你們覺得飛機(jī)最有可能是在中國(guó)發(fā)明出來，還是在美國(guó)發(fā)明出來，喜歡熊貓的國(guó)家是發(fā)明不了飛機(jī)的，飛機(jī)是代表著速度。中國(guó)人吃的是中藥，中藥得經(jīng)過好幾個(gè)療程才能好，也不知道是自己好了，還是中藥治好的，我到現(xiàn)在也是懷疑中藥的藥效，因?yàn)楹芏嗨幙梢灾斡�的。還有減免稅申報(bào)，減免稅申報(bào)表送上去了，半年內(nèi)沒有消息，慢，然后找關(guān)系才批下來，中國(guó)人慢，我急性子。但是，有的東西確實(shí)不能急，比如上課不能急，我也急，但是沒有用，這個(gè)是以時(shí)間計(jì)算的，我告訴你們，回家就這么操作，沒有什么問題，但是這樣不行。所以，知識(shí)的學(xué)習(xí)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。但是，很多社會(huì)告訴我們要強(qiáng)調(diào)速度，特別是中國(guó)，當(dāng)然中國(guó)GDP速度很快，都是9％以上，如果不剎車都是15％以上。你們看馬上人民幣要升值了，如果一升值還是這樣，我很佩服我們駕馭經(jīng)濟(jì)的決策者，如果不是這樣，所有的問題都曝露出來了，當(dāng)然我們現(xiàn)在是挺著，美國(guó)商務(wù)部代表團(tuán)就在北京，你不承諾，我就不走了。而且，國(guó)際長(zhǎng)途電話聯(lián)系著，這邊不答應(yīng)，那邊紡織品設(shè)限，明天是家具設(shè)限，說不定后天鮮蝦設(shè)限，為什么呢？就逼著你人民幣升值。當(dāng)然，美國(guó)人也壞，中國(guó)人買了美國(guó)那么多國(guó)庫券，現(xiàn)在要升值了，不值錢了，所以美國(guó)也壞。如果上了美國(guó)的當(dāng)，十年沒有翻身，十月在九幾年升值了一下，原來是102日元對(duì)1美元，搞到現(xiàn)在82對(duì)1美元�，F(xiàn)在給中國(guó)數(shù)據(jù)就提出來了，要8.27對(duì)1美元，現(xiàn)在要改成7.27對(duì)1美元，就是具體的匯率算好了。我算的一下，中國(guó)給美國(guó)政府一點(diǎn)錢算了，保持匯率不變。我看了一下，好象香港的港幣對(duì)美元的匯率好象升值了。那么，就意味著一個(gè)意想不到的措施，首先從港幣升值，然后再從人民幣升值，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響是很大的。雖然我們房地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)不出口，但是買你房子的人卻從事著跟出口相關(guān)的工作，出口出不去了，收入就低了，按揭辦不下來，就不愿意買你房子了。我上次跟上海的新民晚報(bào)采訪一個(gè)白領(lǐng)，他現(xiàn)在剛上班，一年半，儲(chǔ)蓄不到十萬塊，上海浦東有一個(gè)96萬的公寓，首付款要交15萬，他居然敢買。記者采訪他為什么敢買呢？他說我雖然十萬塊錢首付不夠，但是我父母親會(huì)支持我，而且我現(xiàn)在在一家投資公司上班，我一個(gè)月收入就是上萬塊，而且我對(duì)我的前景是充滿著好的看法，我覺得我的收入還會(huì)等等，他敢買房子。但是如果他的就業(yè)機(jī)會(huì)被減少的話他下個(gè)月沒有工作的話，你看他還敢不敢做這個(gè)泡沫性的決策。
    我們現(xiàn)在美元對(duì)人民幣匯率，拉動(dòng)我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常有利，如果升值以后，那么同樣的美元到中國(guó)來換的的人民幣就少了，國(guó)際間的比較優(yōu)勢(shì)就逐步的消失掉了。我在清華大學(xué)開了一個(gè)國(guó)際研討會(huì)，芝加哥大學(xué)教授跟我坐在同桌，上面老師講課，我們倆聊天，他中文講的不太好，我英文講的不太好，所以我們倆往往為了一個(gè)單詞在不斷的重復(fù)。但是，我們交流的意思是什么呢？他認(rèn)為中美之間經(jīng)濟(jì)差距沒有你們想的那么大，他說我現(xiàn)在在芝加哥大學(xué)年薪是4.75萬美金，我說將近四十萬，他就激動(dòng)了，他說你們認(rèn)為40萬，我們認(rèn)為就是相當(dāng)于你們中國(guó)人民幣4.75萬。他說舉一個(gè)例子，一聽可口可樂在我們美國(guó)街頭是賣兩美金，在北京街頭賣的是兩塊五人民幣，你說差距有多大。你們非說這個(gè)可樂在你們算的，叫2.5除以8.27，但是在我們這兒絕對(duì)買不到這么便宜可樂。所以，我開一個(gè)國(guó)際研討會(huì)回去，我包里面想買很多中國(guó)產(chǎn)品回去，為什么呢？因?yàn)槲以诿绹?guó)也可以買到中國(guó)的產(chǎn)品，但是我想在北京買，為什么呢？北京動(dòng)作相對(duì)來講便宜，我回家買可樂等于兩美金一聽，對(duì)于我來講，我換17塊錢，我能買聽回去。這樣一來的話，作為一個(gè)消費(fèi)者來講，想在中國(guó)多買東西，作為生產(chǎn)企業(yè)，買原材料想在中國(guó)采購。如果人民幣升值，采購的欲望就隨著升值，欲望在上升，還是下降？購買的欲望將隨著人民幣升值而下降，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。有的同志老是搞不清楚，為什么人民幣升值，有國(guó)家之間頂著呢？都是有原因的，我個(gè)人最大的擔(dān)心就是如果人民幣升值以后，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家根本不用打壓，不需要像現(xiàn)在三令五申，要調(diào)控，自然的，慢慢的，價(jià)格就趨于平穩(wěn)了，為什么呢？大家的就業(yè)機(jī)會(huì)少了，收入低了，沒有人買，供求失衡了，房?jī)r(jià)自然下跌了，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。所以，同志們，人民幣升值跟你們也有關(guān)系，你們不是冷眼旁觀者，實(shí)際上你們就是局中人，道理就這么簡(jiǎn)單。如果大家都有錢了，有錢干什么呢？買房子，買車子，就是這些可見的東西，消費(fèi)品并不貴，一個(gè)月幾百塊錢生存沒有問題。
剛才給大家分析了一下營(yíng)業(yè)稅的問題和個(gè)人所得稅的問題，還有企業(yè)所得稅的問題，和土地增值稅的問題。土地增值稅的問題，集中體現(xiàn)在這么幾個(gè)方面，第一，沒有按規(guī)定辦理項(xiàng)目登記和土地增值稅登記。第二，沒有按規(guī)定的預(yù)交率預(yù)交土地增值稅。第三，沒有按規(guī)定按期申報(bào)繳納土地增值稅。第四，沒有按規(guī)定辦理項(xiàng)目清算手續(xù)。
    第四個(gè)，企業(yè)所得稅問題，集中體現(xiàn)在這么幾個(gè)方面。第一，收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間不準(zhǔn)確，原則上房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間應(yīng)該為房屋竣工清算，辦理房屋交付使用時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，原則上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在竣工清算之后辦理交付使用時(shí)結(jié)算收入，當(dāng)不少房地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間是很慢的，樓房給人家住了兩年，收入還不結(jié)轉(zhuǎn)，理由是交營(yíng)業(yè)稅了，所得稅慢慢等著，現(xiàn)在結(jié)算所得稅肯定還要補(bǔ)交，就要拖著，拖到稅務(wù)局把我這個(gè)企業(yè)淡忘為止。所以這樣實(shí)際上給企業(yè)所得稅匯算工作帶來的問題。第二個(gè)突出的問題，是成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間和金錢不準(zhǔn)確，比如我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅逃稅怎么逃的呢？一個(gè)就是成本結(jié)轉(zhuǎn)，不是按照每平米銷售面積來結(jié)轉(zhuǎn)的，而且按照滾動(dòng)開發(fā)的成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如說有兩個(gè)在建項(xiàng)目，第一個(gè)在建項(xiàng)目成本是有限的，為了等到所得稅結(jié)轉(zhuǎn)有利的時(shí)候，就必須想法設(shè)法用第二個(gè)項(xiàng)目的成本，來滾動(dòng)第一個(gè)項(xiàng)目，這樣加大第一個(gè)項(xiàng)目的成本。第二個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)怎么辦呢？想辦法弄第三個(gè)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣像滾雪球一樣把項(xiàng)目做起來。這樣的做法是嚴(yán)重違背了所得稅規(guī)定，所得稅的要求是收入和成本費(fèi)用要配比，你賣這個(gè)杯子，生產(chǎn)這個(gè)杯子成本和費(fèi)用要跟杯子配比起來，而不能拿生產(chǎn)第二個(gè)杯子的成本，擠大生產(chǎn)第一個(gè)杯子成本里面，否則就不對(duì)了。恰恰我們不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)目前成本就是這樣的，所以不查則以，一查就是問題多多。我們希望大家在問題上面打一個(gè)五角星，這是你們?nèi)菀壮鍪碌牡胤�。成本的累加結(jié)轉(zhuǎn)，我今天講這個(gè)話，大家講王老師跟我們企業(yè)講的一模一樣，我們現(xiàn)在正面臨稅務(wù)指控。還有一個(gè)秘密，全國(guó)稅務(wù)稽查系統(tǒng)，2005年培養(yǎng)出來的干部，他們至少90％的人聽過我的課，我課的主題是如何監(jiān)察房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。大家講王老師不是害我們嗎？一方面叫我們少交稅，一方面查我們，這不是矛盾嗎？不矛盾，雙方均是以稅法和政策為準(zhǔn)繩，這個(gè)矛不刺那個(gè)盾，這個(gè)盾也不阻那個(gè)矛，并不是矛盾。我教你稅，也是研究稅法的要求去節(jié)省的，我教他查稅，也按照稅法要求去查稅，雙方共同遵守的準(zhǔn)繩就是稅法和政策依據(jù)，所以這個(gè)矛和盾是不會(huì)見面的，所以大家不要怕。為什么我在這里要點(diǎn)一下呢？就是你要注意，我們培訓(xùn)提綱里面就是這么寫的，各省到北京培訓(xùn)，培訓(xùn)完了以后，各省自己再培訓(xùn)，培訓(xùn)完以后，底下的干部就開始檢查了。那么，大家會(huì)感覺到，這幾年上門檢查的稅務(wù)干部一個(gè)業(yè)務(wù)能力比一個(gè)強(qiáng)，而且越來越好。按照我們的計(jì)劃，將來查房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)干部，胸前要配一個(gè)稽查人員工作證，來得時(shí)候必須要有持證上崗，這個(gè)證是發(fā)給他？稅務(wù)局參加統(tǒng)一考試，對(duì)這一部分人員要提高他們的工資和獎(jiǎng)金待遇水平。不像過去到房地產(chǎn)企業(yè)，你這個(gè)項(xiàng)目怎么回事，還學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)半年，查不出東西，回家了，沒有事，這個(gè)企業(yè)沒有問題，實(shí)際上不是沒有問題，而是他根本不懂房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特點(diǎn)，不懂它的成本特征。所得稅第三個(gè)問題是大量的不合規(guī)的票據(jù)，特別是假票充斥成本列支。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算當(dāng)中，有不少是不合規(guī)的票據(jù)，甚至是假票充當(dāng)成本。檢查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)不少建筑公司開出來的票是虛開的，大大增加了開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。建筑商，建筑公司開的票，那邊就是按照存根的部分交建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，開發(fā)企業(yè)就按照虛開的部分來列成本，把開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本虛抬上去，這一點(diǎn)在今年的檢查工作紀(jì)要里面有了新的辦法對(duì)付大家。什么新辦法呢？就是根據(jù)技術(shù)參數(shù)，來定你開發(fā)實(shí)際合理的成本區(qū)間，比如說你是鋼混結(jié)構(gòu)的，城鄉(xiāng)地段，把每平米造價(jià)跟當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門取得聯(lián)系，然后給你設(shè)計(jì)每平米實(shí)際造價(jià)，大概處在什么樣的區(qū)間內(nèi)，比如每平米造價(jià)是八百到一千的范圍內(nèi)，如果你的造價(jià)超過一千五的話，我們重點(diǎn)檢查你開發(fā)成本票據(jù)來源。從而被找出不合理票據(jù)，虛開票據(jù)，這個(gè)問題被發(fā)現(xiàn)。浙江杭州在最近房地產(chǎn)普查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)這樣的問題，查了48戶，補(bǔ)了32億，這個(gè)材料我看了一下。其中，通過建筑成本的檢查就發(fā)現(xiàn)，不少建筑公司給開發(fā)商虛開發(fā)票，有的建筑公司還是開發(fā)商自己直接控股的公司，希望大家在所得稅成本當(dāng)中和費(fèi)用當(dāng)中，剛才第一個(gè)講收入，第二個(gè)講成本，第三個(gè)講費(fèi)用，一定要引起重視。另外，還有印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，在這里不一一介紹。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要稅務(wù)問題，我就給大家講到這里。
    我再告訴大家，沒有任何一個(gè)場(chǎng)合，能有人給你講這個(gè)課，不會(huì)的，我很自信告訴你，不會(huì)的，特別是稅務(wù)課不會(huì)跟你們講，你們存在哪些問題，回家自查一下，這些問題告訴你了，他的飯碗就沒有了，他查不到你的稅了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為什么產(chǎn)生這么多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？產(chǎn)品這么多稅務(wù)問題呢？有哪些原因呢？請(qǐng)大家記一下在講義第七頁，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，我們經(jīng)過認(rèn)真客觀的分析，有這么幾點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策和稅收制度不完善，是主要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)到底屬于工業(yè)企業(yè)，還是屬于建筑企業(yè)，還是屬于服務(wù)企業(yè)，還是屬于就叫房地產(chǎn)業(yè)？目前從立法機(jī)構(gòu)來講，就存在著一些不同的看法。甚至出現(xiàn)稅務(wù)總局不同的司，也有不同的看法。流轉(zhuǎn)稅司認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該屬于服務(wù)業(yè)，它應(yīng)當(dāng)交營(yíng)業(yè)稅，所得稅司認(rèn)為工業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)屬于工業(yè)制造業(yè)，生產(chǎn)的是房子，不是生產(chǎn)茶杯，這個(gè)房子拿走，不管通過哪種渠道拿走，都應(yīng)該視同銷售，交所得稅。地方稅司認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是屬于建筑業(yè)，所以不同的部門在房地產(chǎn)企業(yè)究竟屬于哪個(gè)行業(yè)里面就存在著紛爭(zhēng)，搞不清楚這個(gè)企業(yè)到底屬于哪個(gè)行業(yè)，說不清楚。國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門，統(tǒng)計(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門產(chǎn)值的時(shí)候，也不知道把房地產(chǎn)企業(yè)放在建筑業(yè)，還是哪個(gè)工業(yè)里面，也放不清楚。所以，這個(gè)確實(shí)給中國(guó)的管理者出了一道很大的難題，由此產(chǎn)生了稅收政策發(fā)放里面互相打架的現(xiàn)象。這個(gè)文件認(rèn)為它是服務(wù)業(yè)，那個(gè)文件認(rèn)為建筑業(yè)，那個(gè)文件認(rèn)為是工業(yè)，所以你們認(rèn)為為什么文件出來不一樣呢。剛才有同志問我，房地產(chǎn)企業(yè)稅按照15％征的，我們蓋經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家規(guī)定利潤(rùn)率不能超過3－5％左右。為什么兩個(gè)文件打架了呢？我告訴大家這個(gè)打架太小菜一碟，對(duì)于國(guó)家來講，部門與部門打架何止這樣的問題，太多了。為什么呢？這說明我們國(guó)家稅收制度和政策，就是針對(duì)房地產(chǎn)的稅收制度和政策不完善。當(dāng)然，遭罪的人是誰呢？是房地產(chǎn)企業(yè)，這是我們覺得風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。
    第二個(gè)原因，是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時(shí)、全面得到國(guó)家房產(chǎn)新的稅收政策，給企業(yè)辦稅帶來了問題。我想問問在座的，你們作為總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，你們辦公桌上有沒有新稅收政策匯編？前天就發(fā)了一個(gè)關(guān)于個(gè)人股東購買汽車、住房等應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅的通知，這個(gè)文件是發(fā)給全國(guó)的。前幾天發(fā)了一個(gè)代售住房專項(xiàng)維修基金，不征營(yíng)業(yè)稅的通知，你收到了沒有？都沒有收到，這些都是屬于新政策。大家知道，我們企業(yè)往往調(diào)查稅收政策是通過什么渠道了解的？媒體最不能信，跟文件有關(guān)系拿出來炒作，每年國(guó)家發(fā)了500多條文件，媒體都播了嗎？關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)檢查的通知，媒體上有嗎？都是內(nèi)部通知，不會(huì)給記者的。剛才給大家講了這么多問題，媒體給你發(fā)嗎？不給你發(fā)？原則上，這些文件都應(yīng)當(dāng)由你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)放給我們的房地產(chǎn)企業(yè)。但是，可惜我們拿到這些政策是非常少的。你是一個(gè)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，你是一個(gè)高級(jí)會(huì)計(jì)師，你是一個(gè)高級(jí)稅務(wù)師，你沒有政策，不能把企業(yè)調(diào)理好。我想起中國(guó)一句古話，巧婦難為無米之炊。你們哪位同志到國(guó)外旅游一年回來，你一年回來肯定落后中國(guó)一年下去了，中國(guó)有新的法規(guī)，要重新學(xué)習(xí)。所以，沒有這些新的稅收政策法規(guī)，給我們企業(yè)帶來了相當(dāng)多的稅收問題。大家上午學(xué)習(xí)過158號(hào)文件，關(guān)于公司老板買車、房借款的問題，你們回去考考你們的會(huì)計(jì)，你說現(xiàn)在用公司資金報(bào)銷我保險(xiǎn)費(fèi)能不能不扣個(gè)人所得稅，所得稅能不能稅前代
支，他可能支支吾吾答不出來，實(shí)際上國(guó)家政策已經(jīng)到了，就是不讓你扣除，為什么呢？就是不讓你扣除，但是他不知道，他沒有收到158號(hào)文件。怎么辦？這是擺在大家面前一個(gè)很實(shí)際的問題，你們將來怎么樣解決這個(gè)新文件的問題？你們倆說說有什么計(jì)劃？怎么樣解決稅務(wù)文件通道的問題？就是購買稅法匯編。購買了稅法匯編，往往有一個(gè)毛病，就是文件多。比如稅法匯編里面優(yōu)惠政策比較少。還有購買了稅法匯編，你買多手的時(shí)候，往往這個(gè)文件已經(jīng)出去一年多了。大家知道，我們這些老師都是寫書，賣書的老師，你買我的書到手已經(jīng)差了一年，我寫的時(shí)候要校對(duì)、二校，到了印刷廠，不是你去就可以印刷，有多少本書在前面排隊(duì)，印刷完以后搬出來，等你拿到書半年以后了，就有時(shí)差了。經(jīng)常瀏覽一些專業(yè)網(wǎng)站，報(bào)稅的時(shí)候，讓會(huì)計(jì)多問一問有沒有新政策，這是當(dāng)前一個(gè)比較不錯(cuò)的辦法，我在這里給大家順便做一下業(yè)務(wù)宣傳，你們可以到我們網(wǎng)站上點(diǎn)擊瀏覽一下最新稅收政策，那個(gè)政策比誰的都快，比你們審計(jì)局長(zhǎng)還要快兩天。你可以在我們的網(wǎng)站上瀏覽到所有的房地產(chǎn)稅收政策，在這里給大家講一講，所有的房地產(chǎn)稅收政策。你搜索是不要錢的，但是馬上激起你跟我做業(yè)務(wù)的欲望，因?yàn)槟惆l(fā)現(xiàn)我網(wǎng)上不斷發(fā)出新的信息。比如房地產(chǎn)企業(yè)最新稅務(wù)稽查案例，你點(diǎn)擊進(jìn)不去，你急的不得了。河北省某某房地產(chǎn)企業(yè)最近被查補(bǔ)稅一百多萬，你肯定想這個(gè)企業(yè)是怎么補(bǔ)的，它是怎么偷稅的，你肯定有這個(gè)想法。當(dāng)然，我舉一個(gè)例子，你肯定有這個(gè)愿望，看一看，別人的教訓(xùn)，說不定我及時(shí)更改了，在我這兒就不會(huì)發(fā)生了。人家是怎么群眾舉報(bào)的，群眾又是怎么得到資料了，可能我們這上面都有披露。所以，對(duì)于你完善風(fēng)險(xiǎn)管理是非常有幫助的。這給大家分析了第二個(gè)原因，就是拿不到政策資料。但是，你拿不到政策資料，稅務(wù)局查來了，說這個(gè)政策我們沒有見過，你能不能以沒有見過為由不補(bǔ)稅？不行。不能因?yàn)槟銢]有見過這個(gè)政策，你就不補(bǔ)稅了，你照交不誤。所以，往往我們房地產(chǎn)企業(yè)拿到稅收政策還有一個(gè)渠道，就是被補(bǔ)過，罰過就清楚了，也就是大家講的交過學(xué)費(fèi)了就清楚了。房地產(chǎn)企業(yè)有這么一個(gè)特點(diǎn)，主要不是針對(duì)大家，是針對(duì)你們的會(huì)計(jì)，剛剛被罰過，學(xué)習(xí)稅法的熱情非常的高漲，過一段時(shí)間不查他了，沒有熱情了，一查又熱情高漲起來了。你看我們辦稅務(wù)師事務(wù)所，稅務(wù)師*什么掙錢呢？給各行各業(yè)企業(yè)做稅務(wù)審計(jì)，還有培訓(xùn)，剛開始我們稅務(wù)局打通知，要企業(yè)每人掏二百塊錢聽一天可，而且上面寫自愿聽講，每個(gè)企業(yè)交二百，我們把北京圖書館，兩千多個(gè)座位安排的好好的，我們就直接來，我們認(rèn)為稅務(wù)局發(fā)通知了，才來了一百多個(gè)，兩千多人的會(huì)議，才來了一百多個(gè)。我們晚上給稅務(wù)局長(zhǎng)緊急匯報(bào)，才來了一百多人，他們問我什么原因，我說可能寫自愿兩個(gè)字不對(duì)，就應(yīng)該強(qiáng)制聽。他說強(qiáng)制不行，上面查。我說那么怎么辦呢？得配合我們的培訓(xùn)。我說這樣，你跟稽查局打一個(gè)招呼，給他們的企業(yè)每個(gè)人發(fā)一個(gè)檢查通知書，就是自查通知書，然后用一個(gè)不確定的概念，比如說該自查期結(jié)束之后，稅務(wù)機(jī)關(guān)將抽查不低于什么比例的，而且發(fā)出去，每個(gè)企業(yè)發(fā)一份，然后緊接著我這邊發(fā)培訓(xùn)通知，為應(yīng)付稅務(wù)稽查，特舉辦什么，星期六一上午一報(bào)道，整個(gè)北京圖書館人頭竄動(dòng)，兩千個(gè)座位還不夠，還要加椅子，為什么呢？要檢查了，我們企業(yè)就是這樣的，如果不檢查，無所謂，所以積極性空前的高漲，表現(xiàn)在馬上要檢查了，要學(xué)習(xí)，看看檢查到底是查什么東西，是這樣的。
我們企業(yè)五、六年沒有查一次，王老師一講明天就查我了，你可能還打一個(gè)問號(hào)，我不是嚇唬你，我還是講的實(shí)話。第三個(gè)原因，房地產(chǎn)企業(yè)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因是稅務(wù)自由裁量權(quán)的存在。裁判的裁，量就是測(cè)量的量，稅務(wù)自由裁量權(quán)的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一些風(fēng)險(xiǎn)。什么叫自由裁量權(quán)呢？就是你這一筆收入可以讓你交稅，也可以讓你不交稅，我是這么解釋的可以交稅，那樣解釋的就不交稅。這個(gè)大家可能也有體會(huì)的，關(guān)鍵取決于稅務(wù)怎么解釋。你碰上嚴(yán)格的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，可能你的負(fù)擔(dān)就要增加，你碰上一個(gè)寬松的納稅環(huán)節(jié)，你的稅收稅收負(fù)擔(dān)就減輕了。為什么不少企業(yè)喜歡往上海跑呢？就是上海執(zhí)法環(huán)境相對(duì)寬松，查企業(yè)的機(jī)會(huì)少，所以全國(guó)各地企業(yè)都愿意到這里來辦公司。好，不怎么查，這是企業(yè)最愿意看到的。但是，也會(huì)碰到，你在一個(gè)落后的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，稅務(wù)局三天兩頭查你，我們?cè)谧�企業(yè)都是來自全國(guó)各地的，告訴大家，可能有的企業(yè)已經(jīng)查過四、五次了，有的企業(yè)一次沒有查過這就跟自由裁量權(quán)有關(guān)系。還有最后一個(gè)原因，就來自我們房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)主管的原因，有的主管就想逃稅，這個(gè)不可忽視。其實(shí)，我特別理解逃稅的人，如果我辦房地產(chǎn)企業(yè)，我估計(jì)我也是一個(gè)逃稅分子，逃稅多好，一百萬塊錢不交，我可以買兩套房子，可以買一個(gè)寶馬，把這一百萬給國(guó)家有什么好處，什么都沒有，別說一百萬，哪怕省一萬塊錢，我也很好，可以買一大堆肯德基雞腿，可以買兩件漂亮的時(shí)裝。我拿一萬塊錢買國(guó)庫券，可以買股票，反正總比交給國(guó)家好的多，任何人都有逃稅的欲望，主要看機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)成熟了，肯定逃，機(jī)會(huì)不成熟，想要逃也不行。這個(gè)也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)問題一大堆的原因但是，這個(gè)給大家講，我理解做企業(yè)的難處，作為納稅人來講，哪怕交一分錢都是負(fù)擔(dān)，特別是在中國(guó)，稅收負(fù)擔(dān)不公平。國(guó)家使用稅收資金的鋪張浪費(fèi)，以及大量的貪官，給老百姓造成了很大的心理負(fù)擔(dān)，覺得交了這個(gè)稅只不過多養(yǎng)了幾個(gè)貪官而已，思想上自動(dòng)產(chǎn)生跟貪官一樣的想法，貪官是多貪多錢，他是少交點(diǎn)稅，性質(zhì)上實(shí)際上都是一樣的。但是，這個(gè)問題是需要國(guó)家長(zhǎng)久建設(shè)來解決的，這不是一蹴而成的。
    下面，我給大家翻到第二講，第十頁，關(guān)于納稅籌劃的主要方法，這是我們今天的主要內(nèi)容。在講納稅籌劃主要方法之前，我給大家首先安排一下納稅籌劃研究的環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有哪些呢？根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，我們將納稅籌劃分成三個(gè)板塊，第一，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃，這時(shí)候它所勾畫的內(nèi)容對(duì)企業(yè)發(fā)展的方向、規(guī)模、步驟，都會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，全局的影響。這時(shí)候的籌劃，很顯然一目了然就可以看出來，必須由企業(yè)的董事會(huì)、股東會(huì)，或者股東大會(huì)來考慮納稅籌劃。具體的講，發(fā)展戰(zhàn)略層面的籌劃，包括了五個(gè)方面的內(nèi)容。第一，設(shè)立新企業(yè)，收購他人企業(yè)，企業(yè)分類，企業(yè)清算，以及單獨(dú)向政府提出優(yōu)惠申請(qǐng)等環(huán)節(jié)構(gòu)成。比如說設(shè)立新企業(yè)，就是我們一個(gè)重要的，在發(fā)展戰(zhàn)略層面的內(nèi)容，當(dāng)然也是方法。那么，新企業(yè)注冊(cè)在什么地方呢？新企業(yè)怎么來注冊(cè)呢？新企業(yè)怎么和老企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來呢？這些對(duì)納稅籌劃都會(huì)產(chǎn)生影響。比如說我設(shè)立的新企業(yè)，是一個(gè)從事咨詢業(yè)務(wù)的新企業(yè)，就可以享受所得稅兩年的照顧，我成立一個(gè)銷售代理，物業(yè)管理等等新企業(yè)，我可以享受多少年的免稅。然后，利用這個(gè)新企業(yè)，將房地產(chǎn)企業(yè)一部分利潤(rùn)進(jìn)行合法轉(zhuǎn)移，可以享受稅收負(fù)擔(dān)減輕得好處。再比如收購他人企業(yè)，在收購他人企業(yè)當(dāng)中，收購方法得當(dāng)，就可以很巧妙的利用被收購企業(yè)帳面的虧損，達(dá)到為收購企業(yè)所利用的目的。那么，根據(jù)我們國(guó)家稅收政策的規(guī)定，如果你這個(gè)企業(yè)在收購虧損企業(yè)的時(shí)候，虧損企業(yè)帳面的虧損，可以拿到被收購企業(yè)的帳面上抵建利潤(rùn)，這樣收購企業(yè)可以獲得免予虧損得好處。這就取決于收購的方式方法，如果我們企業(yè)發(fā)生收購行為，我希望大家一定要在收購之前讀一讀這兩份文件。一個(gè)是國(guó)稅發(fā)，1998，97號(hào)文件，就是企業(yè)改組改制當(dāng)中若干所得稅問題的暫時(shí)性規(guī)定。還有一個(gè)文件，國(guó)稅發(fā)2000年，119號(hào)文件，對(duì)于規(guī)范企業(yè)的收購行為，以及收購過程當(dāng)中的稅收規(guī)定都做了明確的解釋。在這里，我順便給大家講一下，在收購過程當(dāng)中，技巧性的規(guī)定。比如說我這個(gè)企業(yè)想收購這個(gè)企業(yè)，我明知道它帳面虧損有一千萬，如果把這一千萬虧損帶到我這個(gè)帳面上，等于我白討巧了330萬所得稅。我現(xiàn)在研究的問題怎么樣把一千萬拿到我這里來，根據(jù)2000年119號(hào)文件精神，就是收購方支付給被收購方股東的現(xiàn)金，在不超過被收購方以其凈資產(chǎn)折股到收購方股本面值的20％，就允許收購方將被收購方的虧損帶到收購方來彌補(bǔ)，被收購方奏效。如果他現(xiàn)在帳面注冊(cè)資金1500，虧損1000萬，凈資產(chǎn)剩下500，我想收購下來，我看重你這個(gè)企業(yè)資源和人員，我收購下來以后，付給你的資金，比如說五百萬折股到我這里來，我付給你現(xiàn)金不能超過多少錢？一百萬，因?yàn)槟銉糍Y產(chǎn)是五百萬五百萬折股加入我到這里來，不能超過股本的20％，如果付于現(xiàn)金低于100萬，我給稅務(wù)打了每股申請(qǐng)報(bào)告里面，就輕而易舉通過了，稅務(wù)局按照119號(hào)文件執(zhí)行。那么，這時(shí)候1000萬的虧損，就拿到房地產(chǎn)企業(yè)彌補(bǔ)掉了。所以，在這里面作為收購方來講，雖然付給他500萬凈資產(chǎn)，實(shí)際上在收購當(dāng)中有什么好處？抵減所得稅330萬得好處，實(shí)際上只花170萬買人家500萬的凈資產(chǎn)，像這種合并行為就值得了。但是，這種合并行為，跑到企業(yè)去，有企業(yè)合并也是這種情況，比如說江蘇蘇州一有家公司收購了一家企業(yè)，是一個(gè)建筑公司，收購了一家建筑公司，這個(gè)建筑公司現(xiàn)在凈資產(chǎn)有五百萬，但是這個(gè)建筑公司不愿意入股到房地產(chǎn)公司，等于把這個(gè)賣掉了，就結(jié)束了，直接把個(gè)公司賣給你了。那么，房地產(chǎn)企業(yè)把建筑資質(zhì)拿下來，過戶到房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司也是有過戶資質(zhì)的，實(shí)際上說白了，想買建筑資質(zhì)。那么，這種情況下，房地產(chǎn)公司虧損，好幾百萬虧損拿不過來，怎么辦呢？有很簡(jiǎn)單的辦法，跟被收購方股東講，你先暫時(shí)加入到我的股東隊(duì)伍當(dāng)中來，我們簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，再把你的的股本等價(jià)的轉(zhuǎn)讓給我們?cè)瓉憩F(xiàn)有的股東。這樣，你再給稅務(wù)局收購文件里面，你的資料齊全了，容易通過。比如帳面虧損500萬，可以得到實(shí)惠，165萬，就是他不愿意再加入到房地產(chǎn)企業(yè)股東隊(duì)伍，但是你可以說服他，先加入，后轉(zhuǎn)讓，也可以提前先付一筆現(xiàn)金給他，把額部分作為借款，等把股本轉(zhuǎn)了以后，把借款沖掉。不是不放心，將來不給錢怎么辦，從帳外調(diào)一筆錢給他，股本再轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓款抵欠款就行了。你給稅務(wù)局打了每股收購企業(yè)報(bào)告，就可以非常容易獲得通過，就起到收購企業(yè)政策好處。這個(gè)說明什么呢？我們?cè)诩{稅過程當(dāng)中，關(guān)鍵是要找到政策的利用的點(diǎn)，比如說20％這些關(guān)鍵性的概念一定要掌握住，這是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面的。
第二個(gè)層面是企業(yè)內(nèi)部具體經(jīng)營(yíng)層面的納稅籌劃，具體包括企業(yè)采購，成本費(fèi)用管理，企業(yè)銷售，利潤(rùn)分配，投資與融資等環(huán)節(jié)的籌劃，這種籌劃是側(cè)重于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)范與管理。比如說成本費(fèi)用的管理，成本費(fèi)用的管理，剛才給大家提到過，講房地產(chǎn)企業(yè)存在所得稅風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候給大家講過，我們現(xiàn)在成本費(fèi)用的管理一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是發(fā)票的管理，目前給對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講還是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在報(bào)銷的費(fèi)用，有10％左右的票據(jù)，是屬于不合規(guī)的票據(jù)，不合規(guī)的票據(jù)既包括了虛開發(fā)票，又包括了不符合法定票據(jù)內(nèi)容的發(fā)票。比如有一些小建筑工隊(duì)給你開的發(fā)票，可能是找來的，買來的，都有可能，但是我們?nèi)狈��?duì)這些票據(jù)的鑒別能力，讓他輕而易舉把工程款拿走了，結(jié)果產(chǎn)生一系列的問題。比如說我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)房地產(chǎn)公司，拿到了300的萬混凝土的發(fā)票，根據(jù)檢查人員的直覺，這么大額的票據(jù)，一般不會(huì)單獨(dú)開的，所以立刻展開對(duì)這張票據(jù)進(jìn)行檢查，檢查發(fā)現(xiàn)這張票據(jù)確實(shí)是這個(gè)公司開出來的，但是有問題的。所以，成本管理費(fèi)用當(dāng)中側(cè)重于稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，凡是發(fā)現(xiàn)虛開發(fā)票的，最終責(zé)任承擔(dān)者是使用這個(gè)票據(jù)的單位，稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)虛開發(fā)票，讓你補(bǔ)交企業(yè)所得稅，三百萬的發(fā)票補(bǔ)交多少稅？你能補(bǔ)三百萬的稅，你信嗎？首先，33％的所得稅，30％左右的土地增值稅，還可以罰你五倍，補(bǔ)稅部分的五倍，輕一點(diǎn)罰金一般倍，你也受不了，土地增值稅加企業(yè)所得稅就是150萬，罰一倍就是又是150萬，再一倍，就是450萬，事實(shí)就是這樣的，發(fā)現(xiàn)一張假票，讓企業(yè)補(bǔ)的稅跟票面上報(bào)銷金額差不多，所以企業(yè)得不償失。在這里給大家提供一個(gè)建議，建議你們對(duì)每一張報(bào)銷的票據(jù)超過五萬的，必須進(jìn)行認(rèn)真的真假識(shí)別，事實(shí)上稅務(wù)局也是根據(jù)這個(gè)方法來查的，他對(duì)你報(bào)銷辦公用品，五塊錢，十塊錢，上學(xué)花的幾千塊錢費(fèi)用，也不會(huì)認(rèn)真開。但是，對(duì)于每一張大額的票據(jù)都是進(jìn)行認(rèn)真的審查，我們房地產(chǎn)企業(yè)定的規(guī)矩就是五萬元以上的票據(jù)要進(jìn)行真假識(shí)別，我給稅務(wù)局講課就是這么講的，凡是報(bào)銷成本費(fèi)用票據(jù)五萬元以上，都必須進(jìn)行真假識(shí)別。所以，我們要對(duì)付稅務(wù)局，你自己提前真假識(shí)別，避免查出假票出來以后對(duì)你進(jìn)行處罰。大頭小尾的票我是查過的，其實(shí)要想查也很好查，為什么呢？因?yàn)槟隳莻�(gè)能大頭小尾的票大頭是手寫票，大家知道我們國(guó)家大頭小尾肯定是先把發(fā)票撕下來，用復(fù)寫紙墊一下，中國(guó)全國(guó)各地賣的復(fù)寫紙，都是有顏色的，讓你看不清下面的，千百十元角分畫下來，有的人性子急，不是寫一個(gè)字翻開看一下，有的翻開一下也不一定完全格子對(duì)的上，所以大頭小尾開的票，大多是有一些數(shù)字和漢字離開格子的。如果在稅務(wù)檢查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)離開格子的，都必須重點(diǎn)稽查大頭小尾的現(xiàn)象，我給稅務(wù)局講課也是這么講的。因?yàn)槔习迥銈儽救丝赡苤饔^上并不想逃稅，為什么呢？你也不希望這個(gè)問題給你帶來無辜的指責(zé)。所以，作為老板簽字報(bào)銷的時(shí)候，一定要學(xué)會(huì)對(duì)這些票據(jù)真假有一個(gè)基本的識(shí)別能力。一般的票據(jù)都有水銀溫，里面有中國(guó)稅務(wù)字樣，或者是梅花型的增值稅發(fā)票，或者是SW，稅務(wù)字樣在里面都有，如果在里面找不到水銀文的話，這個(gè)票據(jù)真假受到置疑。還有，凡是報(bào)銷的票據(jù)必須嚴(yán)格限定為三種票據(jù)，其它都不能。哪三種呢？第一，國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票可以報(bào)銷。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制的票據(jù)，主要是在采購辦公用品、電腦等情況下會(huì)發(fā)生，絕不能出現(xiàn)買辦公用品開了一個(gè)服務(wù)業(yè)的發(fā)票，這是不行的。第二，地方稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生建筑工程承包業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得地稅局監(jiān)制的發(fā)票，也就是我們講的建筑業(yè)發(fā)票，其它的發(fā)票是不能替代建筑業(yè)發(fā)票。比如我是建筑公司，我沒有建筑業(yè)發(fā)票了，給你開一個(gè)商業(yè)零售發(fā)票行不行，開一個(gè)工業(yè)銷售發(fā)票行不行？這是不行的。所以，看到這個(gè)建筑公司怎么開一個(gè)工業(yè)發(fā)票呢？馬上提出疑問，進(jìn)行檢查。第三，就是國(guó)家發(fā)票管理法授權(quán)允許企業(yè)自印的票據(jù)，比如航空的機(jī)票，銀行的結(jié)算票據(jù)，鐵路的火車票等，這些票雖然沒有稅務(wù)局的監(jiān)制章，但是也允許回去報(bào)銷，為什么呢？這是國(guó)家
發(fā)票管理法授權(quán)，可以統(tǒng)一用的票據(jù)。除了我剛才所提到的這些部門監(jiān)制的發(fā)票以外的票據(jù)一律不準(zhǔn)報(bào)銷，否則產(chǎn)生的后果都會(huì)影響到補(bǔ)稅罰款。這就是我們成本費(fèi)用管理當(dāng)中必須要加以重視的，這是企業(yè)內(nèi)部具體經(jīng)營(yíng)層次的籌劃。
    第三個(gè)企業(yè)理財(cái)層次的籌劃，企業(yè)理財(cái)層次的籌劃實(shí)際上是指企業(yè)財(cái)務(wù)人員來負(fù)責(zé)完成的納稅籌劃，具體內(nèi)容包括兩個(gè)方面，第一，企業(yè)各種資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法的選擇，第二，各種稅務(wù)會(huì)計(jì)的處理。從這個(gè)方面來看，企業(yè)、會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)納稅籌劃的內(nèi)容是相當(dāng)少的，不是我們社會(huì)上所普遍的認(rèn)為納稅籌劃一定由財(cái)務(wù)來做。我僅僅把它局限在資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法選擇和各種會(huì)計(jì)處理這兩個(gè)內(nèi)容上。到這里為止，我把納稅籌劃主要內(nèi)容和主要環(huán)節(jié)講了一下。大家可以想一想，納稅籌劃實(shí)際上分布在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括投融資，成本管理，包括企業(yè)設(shè)立，收購企業(yè)，企業(yè)清算等等。也就是說企業(yè)產(chǎn)生交易的各種活動(dòng)，都必須小心謹(jǐn)慎進(jìn)行稅務(wù)方面的考慮。企業(yè)在各種經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，只要產(chǎn)生交易，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真事先考慮稅收因素。如果大家對(duì)我這個(gè)結(jié)論能夠認(rèn)可的話，那么我們這堂課就沒有白學(xué)。
    休息一會(huì)兒，給大家講最后一部分的內(nèi)容。
    如果屬于服務(wù)型公司，第一年免所得稅，但是你也可以想辦法，把新的房地產(chǎn)中介免三年，會(huì)形成一個(gè)非常良好互動(dòng)的局面，你給房產(chǎn)中介的代理費(fèi)，給你開發(fā)票不交營(yíng)業(yè)稅，所得稅也不交，這樣房地產(chǎn)中介是多多益善，最后還是你的，肥水不流外人田。給這位同志一個(gè)建議，你記一下這個(gè)文件，財(cái)稅2004年發(fā)的93號(hào)文件，關(guān)于扶持城鎮(zhèn)退役士兵自謀職業(yè)有關(guān)優(yōu)惠政策的通知，通知中是這樣寫的，對(duì)于安置自謀職業(yè)的城鎮(zhèn)退役士兵就業(yè)而興辦的服務(wù)型企業(yè)，咱們房地產(chǎn)中介就是屬于服務(wù)型企業(yè)。當(dāng)年新安置自謀職業(yè)城鎮(zhèn)退役士兵達(dá)到職工總數(shù)30％以上的，并與其簽訂一年以上有期限勞動(dòng)合同的，經(jīng)縣級(jí)以上民政部門認(rèn)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，三年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅，及其附征的城建稅，教育費(fèi)附加和所得稅�；�本上房地產(chǎn)中介的稅都不交了，而且還可以領(lǐng)取正式的發(fā)票，因?yàn)橐獱I(yíng)業(yè)了，可以開票。你不妨利用這個(gè)文件，充分利用稅法。你要用了，中央軍委向你表示感謝，因?yàn)樗�正在考慮，這么多退役士兵鬧事怎么辦？中國(guó)正在搞軍隊(duì)轉(zhuǎn)型，搞改革，這么多士兵回去要鬧事，你看看這個(gè)政策是不是要用一下。你們拿到過這個(gè)政策嗎？沒有，那肯定的，免稅文件現(xiàn)在在我們國(guó)家有一個(gè)很不成文的規(guī)矩，簡(jiǎn)直變成一個(gè)稅務(wù)局給我們興辦企業(yè)的恩惠，一個(gè)秘密文件，關(guān)系不錯(cuò)的給你看一下，你考慮能不能招幾個(gè)退役士兵來，我考慮給你免三年稅，你跟它關(guān)系不錯(cuò)，實(shí)際上根據(jù)文件指示精神要廣而告之，要宣傳，要落實(shí)軍隊(duì)改革計(jì)劃。政府的目的是用稅收換就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于我們興辦企業(yè)來講，其實(shí)也無所謂，不就是一年勞動(dòng)合同嗎？你跟他簽，三年免稅，怎么講幾倍，幾十倍的回報(bào)回來了，這個(gè)就是可以考慮的。
    第二個(gè)問題也是這位同志提的，是否有人舉報(bào)即可檢查，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)辦案程序是這樣的，一般要經(jīng)過這么幾個(gè)環(huán)節(jié)。首先，要有人舉報(bào)，舉報(bào)必須要是提供一線的證據(jù)、合同、票據(jù)、帳務(wù)處理依據(jù)等等，然后才立案，然后調(diào)查，然后審理，然后是企業(yè)申訴，最后是定案，最后是寫程序。稅務(wù)稽查第一個(gè)程序，舉報(bào)是不是一定要稽查，據(jù)我了解，舉報(bào)不一定都稽查，看舉報(bào)信怎么寫，如果舉報(bào)信是一種拆字性的言語，一般是不立案的。比如我看你開一個(gè)大奔，我覺得這個(gè)人逃稅了，我舉報(bào)他，那沒有用，你必須搞清楚，他這個(gè)大奔怎么來的，是賺錢來的，還是從中獎(jiǎng)來得，有多種渠道獲得這個(gè)，要掌握經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果沒有掌握經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能立案。所以，這個(gè)問題的答案是不一定立刻監(jiān)察，關(guān)鍵取決于舉報(bào)信的質(zhì)量。第三個(gè)問題也是這位同志問的，就是企業(yè)間借款，國(guó)家金融政策是否允許，在這里我給大家講一下，首先從角度來看，是允許企業(yè)間借款，并且允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列支企業(yè)間借款的利息，或者我們講叫自營(yíng)占用費(fèi)，是允許的。而且，列支的利息，可以高于銀行同期貸款利息，這點(diǎn)是我們很多企業(yè)所預(yù)想不到的。因?yàn)椋?4年發(fā)布所得稅政策的時(shí)候，那時(shí)候利息不能超過銀行同期貸款利息，但是從2003年開始，利息的額度提高了，大家記一個(gè)文件號(hào)，對(duì)于你們將來企業(yè)拆借至關(guān)重要。這個(gè)文件實(shí)際上就是講義第61頁，看一下國(guó)稅函，1114號(hào)文件，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息，稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)。那么，這是答復(fù)四川省地稅局一個(gè)文件，中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率數(shù)額計(jì)算以內(nèi)的部分準(zhǔn)予扣除，這句話告訴你納稅人可以向金融機(jī)構(gòu)借款。而且，利息還可以在稅前扣除。這個(gè)文件關(guān)鍵的地方是扣除的金額到底是多少，那么回答是這樣的，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率，因此金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率，包括中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率，一下子把我們?cè)瓉砘鶞?zhǔn)利率提高到浮動(dòng)利率，從2004年10月29日開始，中國(guó)人民銀行把由原來的上線管理，改為下線管理，因此企業(yè)間的貸款利率一下子提到很高的高度。我們企業(yè)從財(cái)務(wù)和稅務(wù)上來講，企業(yè)間可以借款。問題是企業(yè)間可以借款，那么可不可以向房地產(chǎn)開發(fā)公司個(gè)人股東借款呢？比如我開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)一半的時(shí)候，我沒有錢了，但是我個(gè)人股東有錢，我可不可以向個(gè)人借款呢？然后，我付給個(gè)人的利息可不可以呢？我們從文件當(dāng)中看，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款，包括不包括個(gè)人呢？同意不包括的請(qǐng)舉手？同意包括的舉手？實(shí)際上你們這個(gè)手舉的都是很勉強(qiáng)的，實(shí)際上這個(gè)你們也許沒有研究的很深入，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)，關(guān)鍵取決于金融機(jī)構(gòu)包不包括個(gè)人得問題，如果包括，這個(gè)問題還討論什么呢？這個(gè)里面很有意思，有兩種讀法，第一個(gè)是非金融機(jī)構(gòu)，就是指只要不是金融機(jī)構(gòu)的借款對(duì)象都可以借，非金融機(jī)構(gòu)包括了單位和個(gè)人。還有一種讀法，非金融，機(jī)構(gòu)，就是只能想機(jī)構(gòu)借款，不能向個(gè)人借款，所以你們舉手勉強(qiáng)是在這里。作為納稅人來講，肯定是朝著有利于它的方向去讀，他的讀法就是非金融機(jī)構(gòu)，他的理解不是金融機(jī)構(gòu)借款的利息，只要不高于金融機(jī)構(gòu)同類同期都可以。在這里，再統(tǒng)一給大家講一下，如果你們稅務(wù)局提出來個(gè)人借款不行的話，請(qǐng)你們趕緊把這個(gè)文件找出來，看是金融機(jī)構(gòu)就可以，稅務(wù)局講非金融機(jī)構(gòu)寫機(jī)構(gòu)了，而是這么讀非金融機(jī)構(gòu)，而不是這
么讀非金融，機(jī)構(gòu)。在我們過去代理的案件當(dāng)中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的分歧，當(dāng)時(shí)最后稅務(wù)局都是服從納稅人的要求，一旦有分歧，納稅人朝著有利于自己的方向解釋。所以，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，是一個(gè)資金密集型的企業(yè)，它在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程當(dāng)中，需要投入大量的資金，企業(yè)間拆借是必不可少的。
我講了半天從稅法角度講，下面我從金融法律角度講，也是大家最擔(dān)心的，企業(yè)間允許不允許貸款。根據(jù)國(guó)務(wù)院1992年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)金融秩序管理的有關(guān)通知規(guī)定，后來高院也做了進(jìn)一步的解釋，就是非法集資罪構(gòu)成了犯罪要件，高院解釋里面講到這么兩條，凡是符合下列條件之一的集資行為，均屬非法集資行為。第一，向非特定人群的集資，也就是說在借款前并不知道向誰借款，只要按照我掛牌的利率，把錢借給我的人，我都借，這種集資屬于非特定人員集資，這個(gè)屬于非法集資。第二，向集資人支付的利息超過銀行同期存款利息的四倍，也屬于非法集資。比如銀行存款是2.25％年利率，如果你付給集資人的利息超過了四倍，也就是超過了年利率9％，就構(gòu)成了非法集資罪。同志們，我把這兩個(gè)關(guān)鍵性的規(guī)定都告訴你們了，那么能不能構(gòu)成違法罪，關(guān)鍵看這兩條，如果我們集資當(dāng)中，兩條都不符合，可能肯定的告訴你，我們沒有構(gòu)成違反金融秩序的規(guī)定。我從稅法和國(guó)家金融兩個(gè)方面，都對(duì)借款做了解釋，希望大家按照我解釋的去操作，我一定保大家平安無事。事實(shí)上我們已經(jīng)在這個(gè)過程當(dāng)中打過若干起官司了，我之所以把這個(gè)條款搞的很熟悉，就是因?yàn)槲覀冊(cè)诖蚬偎井?dāng)中積累出來的，到處去翻，去找到這么多，當(dāng)然也保企業(yè)一方平安沒有問題。當(dāng)然，當(dāng)你集資利息高于2.5％四倍的話，確實(shí)違反了國(guó)家金融秩序。
    我把改革前景講一下，隨著金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，特別是民間融資行為的增加，現(xiàn)在有不少全國(guó)人大代表提出放開民間金融市場(chǎng)，特別要放開原來高法解釋集資利息不能超過存款利息四倍。為什么呢？比如說北京大學(xué)有一個(gè)全國(guó)人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在這次兩會(huì)當(dāng)中提出來四倍規(guī)定已經(jīng)落后了，關(guān)鍵是去年物價(jià)上漲率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改車2.5％。也就是說把錢放在銀行，白白損失了3.2％。那么，也就是說現(xiàn)在誰存錢，誰是傻瓜。因?yàn)槟?00萬存進(jìn)去，第二年拿出來，比第一年貶值了。那么，面對(duì)這種負(fù)利率時(shí)代，在負(fù)利率時(shí)代的時(shí)候，你還規(guī)定四倍的利率，就不準(zhǔn)確了，所以強(qiáng)烈要求高院再作出解釋，取消四倍的限制。但是，我看最后沒有動(dòng)作，所以大家還得遵守四倍的規(guī)定。
    最后一個(gè)問題，企業(yè)借款利息收入是否交營(yíng)業(yè)稅，還是利息稅，稅率是多少？這個(gè)問題我給大家解釋一下，企業(yè)拆借資金獲得的利息收入，或者叫資金占用費(fèi)收入，按規(guī)定要繳納金融保險(xiǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，稅率為5％。你們參看國(guó)稅函1995，156號(hào)文件，請(qǐng)大家翻到講義的第46頁第十問，問金融機(jī)構(gòu)向資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間，允許不允許借錢？問如何征收營(yíng)業(yè)稅？答，按照營(yíng)業(yè)稅條例有關(guān)規(guī)定，貸款所余，金融保險(xiǎn)營(yíng)業(yè)稅目的增收范圍，貸款是指將資金貸于他人使用的行為，根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)，還是其它單位，只要是發(fā)生將資金貸于他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按金融保險(xiǎn)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。告訴大家，金融保險(xiǎn)業(yè)稅率是5％，那么你取得利息收入只有5％的營(yíng)業(yè)稅。
    下面，我們?cè)倩氐街v義當(dāng)中來，我們給大家講一講納稅籌劃的主要方法，這個(gè)是我們今天課程的重中之重，我們研究到現(xiàn)在的內(nèi)容也好，重要性也好，實(shí)際上就是為了這一講來服務(wù)的。在講義當(dāng)中，請(qǐng)大家看一下第二講，納稅籌劃的主要方法。實(shí)際上我們應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面來研究房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的方法。第一個(gè)方法，就是側(cè)重企業(yè)內(nèi)部，也就是眼光放在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部開展房地產(chǎn)納稅籌劃。另外一個(gè)方法，就是把眼光投向房地產(chǎn)企業(yè)外部來研究納稅籌劃。第一部分，企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃的基本方法，我在講義當(dāng)中寫了這么幾個(gè)方面，第一個(gè)選擇法，第二個(gè)利用優(yōu)惠法，第三是利用稅收的特殊文件的條款，第四個(gè)是利用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定，第五個(gè)是學(xué)會(huì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。時(shí)間關(guān)系，把重點(diǎn)放在前面幾個(gè)，后面不是我們講的主要方法。我們看第一個(gè)方法，選擇法，怎么選擇，這是至關(guān)重要的。首先，給大家講一下選擇法在房地產(chǎn)企業(yè)決策當(dāng)中的至關(guān)重要的作用。選擇法告訴我們，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，如果你面臨多種方案的選擇，一定要學(xué)會(huì)把稅收的因素提前考慮，然后計(jì)算，這需要一定的稅法功底。計(jì)算出來以后，看哪個(gè)方案交的稅最少，帶來稅后利潤(rùn)最大，我們選擇這個(gè)方法。所以，選擇法利用是稅務(wù)計(jì)算過程的比較。下面，我給大家?guī)讉�(gè)案例，來供大家選擇一下，剛才下課的時(shí)候有同志問我一個(gè)問題，我把這個(gè)問題作為一個(gè)案例，供你們參考一下。你們把講義翻到第28頁，轉(zhuǎn)讓整體再建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的選擇，這是選擇法里面經(jīng)常碰到的，我到底是買對(duì)方的公司，還是買對(duì)方在建項(xiàng)目，確實(shí)是我們面臨選擇的問題。作為對(duì)方來講，是賣公司，還是賣在建項(xiàng)目，是我們需要認(rèn)真思考的。我們研究一下這個(gè)問題，例，否房地產(chǎn)企業(yè)甲欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項(xiàng)目，以累計(jì)發(fā)生公司在建工程成本為3500萬元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司乙協(xié)商同意，以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，問甲企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃，請(qǐng)同志們注意，這時(shí)候是站在甲企業(yè)的角度，也就是站在買方還是賣方？賣方，大家看賣方的財(cái)務(wù)人員測(cè)算的結(jié)果是這樣的，如果直接轉(zhuǎn)讓過項(xiàng)目，交的稅是這樣的，營(yíng)業(yè)稅及附加要交330萬，土地增值稅，因?yàn)槭菍懽謽琼?xiàng)目，交多少呢？441萬，企業(yè)所得稅呢？要交570萬，合計(jì)繳納各種稅金是1341.57萬元，這是賣項(xiàng)目。賣股權(quán)呢？假如我賣股權(quán)的差價(jià)和項(xiàng)目的差價(jià)是相等，那么納稅的情況，由于它是將公司法人股權(quán)轉(zhuǎn)移，企業(yè)所得稅就應(yīng)當(dāng)是投資收益，就是我們前面講的股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得，這時(shí)候要交33％的所得稅，是825萬元，在這里給大家注明一下，如甲公司為個(gè)人投資，則納稅情況應(yīng)為個(gè)人所得稅等于6000萬減去3500萬，乘以20％，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅是500萬。甲房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)，個(gè)人所得500萬元。你們覺得作為賣方來講，是賣公司好，還是賣在建項(xiàng)目好，差價(jià)都是2500萬。我們一目了然，因?yàn)橘u公司，個(gè)人參股就是500萬，法人參股就是825萬，如果賣項(xiàng)目卻要交1341.57萬元，大家一看就是賣股權(quán)好于賣在建項(xiàng)目。你這時(shí)候是站在賣方角度，現(xiàn)在我們站在買方的角度。如果該寫字樓最終建成后，可以實(shí)現(xiàn)全部銷售9000萬元，為完成工程，又需要發(fā)生成本1000萬元，問乙公司如何籌劃呢？作為乙公司來講，也就是買方來講，實(shí)際上也是兩種選擇，要么收購這個(gè)項(xiàng)目，要么就收購這個(gè)公司。首先，我們研究一下收購這個(gè)項(xiàng)目，收購這個(gè)項(xiàng)目，要交的稅，將來樓蓋好以后再賣，營(yíng)業(yè)稅是9000萬乘以5.5，根據(jù)新政策，這個(gè)錯(cuò)了，剛剛發(fā)的政策，營(yíng)業(yè)稅及附加等于9000萬減6000萬，再乘以5.5，交營(yíng)業(yè)稅及附加大概是330萬。那么，新政策出臺(tái)以后，實(shí)際上對(duì)于這種情況就節(jié)省了165萬的營(yíng)業(yè)稅，為什么呢？新政策固定可以按照轉(zhuǎn)讓差價(jià)叫營(yíng)業(yè)稅。我講義上寫的是落后了，大家記一下，我馬上要調(diào)整這個(gè)講義，希望大家在聽課的時(shí)候，首先把講義內(nèi)容調(diào)整一下。土地增值稅，數(shù)字當(dāng)中也變了，應(yīng)該是9000減7000，為什么呢？因?yàn)槭?000萬買的，后來又加了投資多少？1000萬，就是7000萬，再減去7000乘以20％，這是國(guó)家土地增值稅的規(guī)定，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本基礎(chǔ)上加上20％的費(fèi)用，再減去495就不對(duì)了，要減去330，乘以30％，這是適用稅率，計(jì)算結(jié)果可能比34.65稍微多一點(diǎn)點(diǎn)，這個(gè)我沒有計(jì)算。企業(yè)所得稅，就拿整個(gè)一棟樓銷售收入，減去開發(fā)成本和買這個(gè)項(xiàng)目的代價(jià)，再減去營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，當(dāng)然還應(yīng)該減去人員工資、管理費(fèi)用，在這里為了講解的方便，就不講了，就沒有考慮進(jìn)去。乘以33％，大概要交400多萬的所得稅，合計(jì)交納稅金大概是900多萬。我這個(gè)講義上是寫一千多萬，但是實(shí)際上是九百多萬，九百多萬都不到，八百多萬。八百多萬，我們就研究到這里，這是買人家在建項(xiàng)目的大概要交的稅。下面，我們買公司股權(quán)，同樣也是2500萬的差價(jià)，納稅情況是這樣的，營(yíng)業(yè)稅及附加是9000萬乘以5.5，這個(gè)不能動(dòng)，為什么呢？因?yàn)槟氵@個(gè)項(xiàng)目不是買人家公司的，所以不存在差價(jià)納稅的現(xiàn)象，剛才有同志問我你這個(gè)營(yíng)業(yè)稅差大了，因?yàn)槟氵@個(gè)營(yíng)業(yè)稅在建項(xiàng)目不是買的，而是買人家公司，等于公司接手以后，繼續(xù)再蓋樓，所以不可能再差價(jià)交稅，也享受不了那個(gè)政策。因此，這里面交的稅就是495萬元，這個(gè)計(jì)算是正確的。土地增值稅，大概交九百四十七萬兩千五，為什么呢？這兩千五百萬的差價(jià)能不能形成土地增值稅的成本？是不能的。雖然你多花了兩千五百萬買股權(quán)，但是這兩千五百萬差價(jià)卻無法形成在建項(xiàng)目成本，原因是股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和經(jīng)營(yíng)成本款是兩個(gè)不同的概念，互相不干預(yù)，經(jīng)營(yíng)歸經(jīng)營(yíng)，股權(quán)歸股權(quán)，兩個(gè)是互不干涉的費(fèi)用開支。企業(yè)所得稅要交1009萬，合計(jì)交納稅金2451萬，一個(gè)800多萬，一個(gè)2000多萬，作為買方買什么合適呢？差價(jià)太大了，你買項(xiàng)目只需要交800多萬，你買人家公司卻需要交2000多萬。為什么有時(shí)候我們企業(yè)買股權(quán)了呢？最主要的因素在于我們買股權(quán)的時(shí)候，往往在建項(xiàng)目還沒有完成，將來一系列發(fā)生的納稅事項(xiàng)，現(xiàn)在還看不到。所以，它可能根據(jù)現(xiàn)在所能看到的做出決策，但是可以肯定的講，這種決策是錯(cuò)誤的決策。那么，通過這個(gè)選擇法的應(yīng)用我得出來一個(gè)矛盾的結(jié)果，作為買方來講，希望買項(xiàng)目，作為賣方來講，希望賣公司。一個(gè)買項(xiàng)目，一個(gè)賣公司，大家說是不是形成了矛盾？那么，實(shí)際監(jiān)管當(dāng)中，誰又戰(zhàn)勝了誰呢？往往懂稅法的公司，比不懂稅法，或者是對(duì)稅法模模糊糊的公司，要占據(jù)上風(fēng)。
很巧合，我剛才下課的時(shí)候接了一個(gè)電話，是遼寧丹東市一個(gè)房地產(chǎn)公司打來的，現(xiàn)在有一個(gè)香港的客商，在當(dāng)?shù)卣信膾熨I了一塊地，這個(gè)樓蓋了一半，這個(gè)開發(fā)商也是非常有實(shí)力的開發(fā)商，現(xiàn)在想把香港客商這個(gè)在建項(xiàng)目買下來，想買下來，現(xiàn)在到什么狀態(tài)了呢？就是這個(gè)樓等于是12層蓋了4層，香港的客商提出的要求，就是你加八百萬，兩千八連公司一起賣給你，他現(xiàn)在問我，我是買公司好，還是買在建項(xiàng)目好，我說在建項(xiàng)目你能買嗎？在建項(xiàng)目買不算土地，不用招拍掛了，肯定能買下來，沒有問題。大家說他應(yīng)該想辦法干什么？買在建項(xiàng)目，我說你買股權(quán)，八百萬差價(jià)，所得稅和土地增值稅和將來個(gè)人增值稅都沒有辦法列支。
    還有一位同志問我，聽說你這個(gè)項(xiàng)目差價(jià)有幾個(gè)億，現(xiàn)在怎么得了？你這幾個(gè)億，將來成本怎么列支，將來你這幾個(gè)億從稅務(wù)上直接形成利潤(rùn)，形成利潤(rùn)以后，不得了，稅務(wù)三個(gè)億的差價(jià)，至少要交一個(gè)億的稅，不得了的事情。所以，我們經(jīng)營(yíng)決策，當(dāng)然剛才講了一個(gè)問題，不買公司可能也買不了項(xiàng)目，有它的難處。但是，我覺得雙方都對(duì)稅法有問題的話，就要坐下來認(rèn)真談了，把稅法作為雙方談判的一個(gè)重要的事先考慮的因素，說在明處。就是說我如果買幾個(gè)億差價(jià)的公司，我將來稅收怎么處理。那么，你必須要對(duì)我做出讓步，就是說價(jià)格做出讓步，或者給對(duì)方出一個(gè)難題，你必須給我開據(jù)經(jīng)營(yíng)性發(fā)票，不要開資金往來發(fā)票，因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓肯定給收據(jù)或者是開資金往來發(fā)票，這些東西沒有用，將來進(jìn)不了成本。那么，帶來了一系列的問題。大家看選擇法在我們房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中重要不重要？很重要的，可是我們企業(yè)決策的時(shí)候，往往找不到替代的方案，找不到可供選擇的方案，往往擺在我們面前的就是一個(gè)選擇，你非這么做，不這么做，你就不能交易。所以，選擇法給我們的稅務(wù)師們，給我們的籌劃人員提出了挑戰(zhàn)，那就是一定要深層次的參與你客戶的管理，就是你能夠設(shè)身處地為他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，選擇法也是廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)階段，銷售階段和利潤(rùn)分配階段等多環(huán)節(jié)，甚至包括公司注冊(cè)階段。給大家提供幾個(gè)選擇，新版房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，實(shí)物投資好，還是貨幣出資好？哪一種更有利于節(jié)省稅收？同意貨幣出資好的舉手？七個(gè)人。同意實(shí)物出資好的人舉手？?jī)晌�。我們分析一下，如果貨幣出資，打到房地產(chǎn)帳上的話，你這個(gè)帳上的錢能提折舊嗎？帳上的錢不但不能提折舊，還會(huì)滋生利息，利息要交33％的所得稅。實(shí)物出資呢？比如用一輛寶馬車投資，寶馬車到公司以后要依法既提折舊，折舊增加了房地產(chǎn)公司的開支。所以，實(shí)物出資好于貨幣出資的原因在于會(huì)發(fā)現(xiàn)攤銷或者是折舊杠桿作用，要有錢投進(jìn)去，起不了這個(gè)作用。所以，在這個(gè)選擇當(dāng)中，我們房地產(chǎn)企業(yè)大多都選錯(cuò)了，肯定是實(shí)物出資好。實(shí)物出資有四大好處，第一，實(shí)物出資將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生折舊效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生折舊費(fèi)用，無論形成開發(fā)成本，或者形成管理費(fèi)用，都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)是削減的過程。第二，以土地和房屋投資，將免征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，會(huì)發(fā)生免稅效應(yīng)。請(qǐng)大家把講義翻到第57頁，我們來佐證我這個(gè)結(jié)論的正確性，57頁，財(cái)稅2002，191號(hào)文規(guī)定，是這么寫的，以無形資產(chǎn)，土地是不是無形資產(chǎn)？是。以無形資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)，投資入股與接受投資放十利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)該股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也不增收營(yíng)業(yè)稅，所以土地和房屋的投資，將營(yíng)業(yè)稅一免到底，是一個(gè)了不起的免稅政策。下面，看一下增值稅的免稅，你們講義上沒有，沒有就看我這里的文件。財(cái)稅1995，48號(hào)，關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知，第一條，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的征免稅問題，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)），作家入股進(jìn)行投資，或者是作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。所以，我們用實(shí)物投資，土地和房屋投資，也是免土地增值稅的。所以，實(shí)物投資還會(huì)發(fā)生巨大的免
稅效應(yīng)，這是第二個(gè)好處。第三個(gè)好處，實(shí)物投資有評(píng)估增值空間，為個(gè)人財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的增值，創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。比如說我們后面講到納稅方法之一，比如我現(xiàn)在有一個(gè)免稅公司，我有一棟寫字樓，那么你現(xiàn)在是房地產(chǎn)公司缺辦公樓，怎么辦呢？有可能把這個(gè)寫字樓評(píng)估增值投到你那個(gè)公司去，你那個(gè)公司拿到我的評(píng)估報(bào)告作為固定資產(chǎn)入帳，既提了房屋折舊費(fèi)用，必然隨著高的價(jià)值提的折舊就是高了，這樣就把企業(yè)整體資產(chǎn)提高了。有的企業(yè)想把規(guī)模做大，實(shí)際上就是通過評(píng)估來倒手的，這樣就評(píng)估增值有空間。如果我這個(gè)企業(yè)處在免所得稅期間，那么我這次評(píng)估的行為，對(duì)我所得稅的影響很小。比如說大家剛才看了，我安置退伍士兵企業(yè)，三年免所得稅，所以我評(píng)估增值也不怕，評(píng)估增值即使視同銷售繳納所得稅，我這個(gè)企業(yè)免稅。所以，我免稅企業(yè)將資產(chǎn)評(píng)估增值投到非免稅企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是非免稅企業(yè)，投到房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)接受到我的資產(chǎn)房屋是增值后的，因此增值后的資產(chǎn)將發(fā)揮較高折舊的效應(yīng)。所以，這邊不交稅，卻提高了房地產(chǎn)折舊成本，起到了這么一個(gè)合法的節(jié)稅的目的。房地產(chǎn)稅肯定是要交的，但是房地產(chǎn)稅和我們所得稅相比，當(dāng)然所得稅貴，中國(guó)有一句古話，叫做兩弊相權(quán)，取其輕，如果非要交稅，就找交稅少的項(xiàng)目交。我問你，房子放在那兒，不評(píng)估增值，也是交房地產(chǎn)稅，特別是將這個(gè)房子用于出租的話，房地產(chǎn)稅實(shí)際是一樣的，評(píng)估增值也好，不增值也好，房地產(chǎn)稅都是根據(jù)租金收入2％增的。所以，跟你評(píng)估增值沒有什么直接關(guān)聯(lián)。這是我講的第三個(gè)好處，有評(píng)估增值空間。第四個(gè)好處，有利于規(guī)避個(gè)人所得稅。假如我有一輛寶馬車，現(xiàn)在我有一個(gè)項(xiàng)目公司要開辦，這個(gè)寶馬車現(xiàn)在在我個(gè)人名下，我評(píng)估一下，將這個(gè)寶馬車通到項(xiàng)目公司去。這個(gè)寶馬車開了七、八年，按照道理折舊折的差不多了，但是我評(píng)估一下，可能這個(gè)寶馬車還值五、六十萬。那么，五、六十萬投到我的項(xiàng)目公司去，帳面股本表示為張某某六十萬股本，這時(shí)候變成我的股本了。我問大家，如果這個(gè)項(xiàng)目公司注銷了，我往會(huì)抽股本，是把原來寶馬車拿回來，還是拿六十萬的現(xiàn)金？你發(fā)現(xiàn)我把一輛破寶馬車投進(jìn)去，拿回六十萬現(xiàn)金，這六十萬現(xiàn)金不交個(gè)人所得稅，因?yàn)樗�是我的股本，但是我如果拿回八十萬，多了二十萬，要交四萬塊錢個(gè)人所得稅。如果還是拿六十萬回來，很顯然我這六十萬一個(gè)方面起著變現(xiàn)作用。另外，我抽回六十萬現(xiàn)金還不交個(gè)人所得稅。如果我從這個(gè)意義上來講，實(shí)物投資好，還是貨幣投資好？你們心里自然有了一桿稱，這就是選擇法在企業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中的應(yīng)用。我估計(jì)回去以后，大家在辦項(xiàng)目公司的時(shí)候，肯定會(huì)想起我的話，實(shí)物出資好，找一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，把我的車評(píng)估一下投進(jìn)去，而且我這個(gè)車自己開著也提不了折舊，費(fèi)用也不能報(bào)，報(bào)也要扣稅，干脆投到企業(yè)算了。我交大家這些方法都是合法的，不要有任何的顧慮。反而有一些企業(yè)做假帳，那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大了，也不符合君子行為。實(shí)物出資是允許的，像汽車、住房，是這樣，現(xiàn)在工商局是這樣的，實(shí)物出資有一個(gè)評(píng)估報(bào)告，根據(jù)評(píng)估報(bào)告在公司章程當(dāng)中著名一下，出資方式是實(shí)物的，還是貨幣的。我們國(guó)家公司規(guī)定，只是對(duì)無形資產(chǎn)出資不能超過注冊(cè)資本的25％，是可以的。我剛才給大家講了一個(gè)，剛才一個(gè)房地產(chǎn)公司寫字樓一千問，評(píng)估成五千萬，這個(gè)主意是誰出的呢？是工商局人出的，然后變成五千萬。工商局人出主意，稅務(wù)局找麻煩，讓補(bǔ)交八百萬的個(gè)人所得稅，分三年償還，這是我上午給大家舉的例子，這是真實(shí)的例子，不是我坐在家里面編出來的。我個(gè)老師的身份是雙重的，我一方面是老師，另一方面還是商人。你看給你們發(fā)資料，那都是商人的行為。那么，商人好處是什么呢？我如果是老師的話，我講課沒有幾個(gè)人愿意聽，因?yàn)槲以趯W(xué)校待的時(shí)間長(zhǎng)，政策離我越來越遠(yuǎn)，企業(yè)利潤(rùn)離我們?cè)絹碓竭h(yuǎn)，將來給你們講課都是來自實(shí)踐第一線的同志，他有自己切身的經(jīng)歷，給你講的案例都是真實(shí)的，甚至有可能你明天本人也碰到這種情況，我相信大家肯定碰到類似的，或者是更新型的問題，我們要用新的文件，新的角度，解決你新的問題。這是給大家講的選擇法，選擇法例子太多了，比如說材料你小規(guī)模納稅人材料好，還是一般納稅人材料好？小規(guī)模的，對(duì)，一般增值稅納稅人肯定是買一般納稅人的，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商買小規(guī)模，只要質(zhì)量保證。為什么呢？因?yàn)樾∫?guī)模納稅人出售的材料所含增值稅比一般納稅人少了11個(gè)點(diǎn)，或者是13個(gè)點(diǎn)，也就是說價(jià)格便宜，有利于節(jié)約開發(fā)成本，這就是選擇法，考慮了稅收因素。一般納稅人不賣17個(gè)點(diǎn)，賠死了。小部門納稅人只需要加四個(gè)點(diǎn)，或者是六個(gè)點(diǎn)就可以了。所以，同樣質(zhì)量，消費(fèi)者一定要便宜一點(diǎn)，這都是屬于選擇法。所以，你懂稅以后，在公司決策當(dāng)中不會(huì)犯錯(cuò)誤。這就是我們講的選擇法的威力。后面還有一些方法，我在講義里面講了充分利用稅收優(yōu)惠政策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)惠政策，一定要抓緊利用好，比如說營(yíng)業(yè)稅里面，我給大家講了五條優(yōu)惠，土地增值稅講了六條優(yōu)惠，我們企業(yè)如果有條件能創(chuàng)造利用這個(gè)優(yōu)惠政策的話，就應(yīng)當(dāng)盡量創(chuàng)造條件去利用。那么，第三、第四、第五，時(shí)間關(guān)系，就跳過去，你們?cè)倏纯次夷潜緯�，書上寫的也比較詳細(xì)。
下面，給大家講企業(yè)外部籌劃方法，講義第14頁。也就是說從企業(yè)外部搭建一個(gè)免稅平臺(tái)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)稅創(chuàng)造調(diào)整。我給大家講納稅籌劃概念時(shí)提到一個(gè)很重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，就是企業(yè)的稅負(fù)率往往隨著利潤(rùn)率的上升而上升，隨著利潤(rùn)率的下降而下降。而我們籌劃的目標(biāo)又是為了稅負(fù)率在既定利潤(rùn)率的前提下進(jìn)行減少，在這里，唯一的方法是必須在企業(yè)的外部重新搭建一個(gè)免稅平臺(tái)來實(shí)現(xiàn)。我們給這個(gè)免稅平臺(tái)起了一個(gè)名字，這個(gè)名字大家記一下，叫郵箱公司。什么叫郵箱公司呢？所謂郵箱公司就是指不以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要目的，而是以獲得稅收優(yōu)惠，取得比較稅收優(yōu)勢(shì)，或者方便資金化轉(zhuǎn)而設(shè)立了具有明確經(jīng)營(yíng)地址和聯(lián)系方式的公司。這個(gè)公司一個(gè)最大的特點(diǎn)，相比較你現(xiàn)在這個(gè)公司而言，它具有優(yōu)惠，或者能夠取得比較稅收優(yōu)勢(shì)，也就是說它交的營(yíng)業(yè)稅的稅率比你現(xiàn)在交不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅率要低，或者說它交的所得稅率比你現(xiàn)在交的所得稅率低，我們把這樣的公司統(tǒng)統(tǒng)稱為郵箱公司。它告訴我們企業(yè)真正的節(jié)稅在企業(yè)外部，而不是在企業(yè)的內(nèi)部，因?yàn)槠髽I(yè)的內(nèi)部空間非常狹窄，帳目處理只是一本帳，如果要在企業(yè)內(nèi)部動(dòng)手的話，多多少少留下帳目處理的痕跡，稅務(wù)檢查也很容易找到問題。但是，企業(yè)外部不一樣了，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，價(jià)格轉(zhuǎn)移，把企業(yè)收入、利潤(rùn)、以及成本分?jǐn)偺岣叩揭粋�(gè)新的水平，從而為新的企業(yè)稅收減少來帶動(dòng)整體稅收負(fù)擔(dān)減少創(chuàng)造條件。那么，大家就要問了，我們房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)什么因的郵箱公司呢？下面一個(gè)問題是郵箱公司究竟怎么來注冊(cè)。給大家提供三點(diǎn)建議，郵箱公司注冊(cè)要注意三個(gè)方面，第一，公司的性質(zhì)。公司性質(zhì)不同，新辦公司享受的優(yōu)惠是不一樣的，所接到稅務(wù)政策待遇是不一樣的。那么，在這里又提到三個(gè)方面，第一應(yīng)該考慮注冊(cè)個(gè)人投資和合伙企業(yè)替代現(xiàn)在的有限責(zé)任公司。因?yàn)閭�(gè)人獨(dú)資和合伙企業(yè)，只交個(gè)人所得稅，不交企業(yè)所得稅，明顯的比有限責(zé)任公司少交了一道所得稅，會(huì)帶來節(jié)稅機(jī)遇。第二應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)尋找合作伙伴，至少有五類人值得房地產(chǎn)公司在新辦公司時(shí)優(yōu)先錄用或者是合作。這五類人分別是，財(cái)務(wù)2003，26號(hào)文件，大家不要認(rèn)為這是老師講課的道具，這不是的，這是國(guó)家的法規(guī)，希望大家記下去。也許你今天學(xué)了十個(gè)優(yōu)惠政策，只有一個(gè)被你用上了，對(duì)你來講今天學(xué)習(xí)成
果是巨大的�；蛘呃蠋熞痪湓拰�(duì)你有用，就行了，今天學(xué)習(xí)就有成就。那么26號(hào)文件講關(guān)于自主擇業(yè)的軍轉(zhuǎn)干部有關(guān)稅收政策通知，文件中強(qiáng)調(diào)，為自主擇業(yè)的軍轉(zhuǎn)干部就業(yè)新開辦的企業(yè)，大家看這個(gè)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)都不受限制，剛才那個(gè)退伍士兵只能是服務(wù)型，現(xiàn)在軍官比士兵的待遇高一點(diǎn)，是你哪怕開辦房地產(chǎn)企業(yè)都所謂，只要你房地產(chǎn)企業(yè)安置了軍官，占企業(yè)總?cè)藬?shù)60％以上，作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，這確實(shí)是一個(gè)苛刻的要求，但是我發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)能做到這點(diǎn)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以在三年內(nèi)，免三年的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，我看我們一個(gè)項(xiàng)目公司就是三年，三年稅免下來就不得了。所以，這個(gè)政策的利用機(jī)會(huì)是很多。我問大家，這個(gè)政策你們手中有嗎？稅務(wù)局不敢給你們，一給你們，你們都跑去減免稅了，不給你們屬于瀆職罪，給你們稅收不到，干脆不給企業(yè)，不知道就算了。我們國(guó)家什么情況？你這個(gè)企業(yè)有優(yōu)惠政策，你找稅務(wù)局，就給你，你不知道，專門就吃你不知道的飯。所以，我希望一定要養(yǎng)成要政策，學(xué)政策的習(xí)慣。再給大家?guī)讉�(gè)習(xí)慣，關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知，財(cái)稅94.001號(hào)文件，你們注意文件后面始終有一個(gè)字，叫有效，就是你不要懷疑它的政策到現(xiàn)在還執(zhí)行不執(zhí)行，后面注明有就不用管了。文件中強(qiáng)調(diào)對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)，信息業(yè)里面包括廣告公司，技術(shù)服務(wù)業(yè)的企業(yè)或者是經(jīng)營(yíng)單位，自開業(yè)之日起，第一年至第二年免征所得稅，這個(gè)政策全國(guó)適用，不分地區(qū)。你把這個(gè)文件給他看，他不執(zhí)行，浙江省據(jù)我了解還不是這種情況。局限于這個(gè)行業(yè)，就辦一個(gè)信息公司，就是信息管理咨詢公司，或者就叫做廣告公司。我強(qiáng)調(diào)一下，像上海、北京咨詢業(yè)，只要是咨詢公司都免兩年，不管你咨詢什么東西。浙江兩極分化，政策也有寬松的時(shí)候，什么稅都不收，報(bào)稅制，一年交十萬塊錢就行了，還有一種特別嚴(yán)格，有板有眼，但是我告訴你，咨詢也不是你講的那樣，因?yàn)檎憬�我的客戶比較多，聽了我的課以后，他們辦了很多管理咨詢公司，很順利便了兩年所得稅，而且文件很快批復(fù)到了，稅務(wù)局沒有說什么，也批了，因?yàn)楹髞韲?guó)家稅務(wù)總局也出了文件，為了扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以把第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)范圍拓寬�，F(xiàn)在國(guó)家整個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，就是希望把就業(yè)的人群從第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從世界發(fā)達(dá)國(guó)家來看，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群將來占到50％以上。像我們國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)只占了10－15％左右，你看這個(gè)就業(yè)比重，可以看到中國(guó)就業(yè)還處于發(fā)展中國(guó)家中上等的位置，很多指標(biāo)證明了這一點(diǎn)。大家還可以看看軍辦的獨(dú)立核算的從事交通運(yùn)輸、郵電通信，可以第一年免，第二年減。從事商業(yè)物資業(yè)這些行業(yè)，可以免征所得稅一年。這些政策大家要掌握，下面請(qǐng)大家記一個(gè)財(cái)稅2000，84號(hào)文件。我多給大家文件，就表明你們籌劃?rùn)C(jī)會(huì)多了一點(diǎn)，巧婦難為無米之炊，現(xiàn)在我送大米，以后要送東北產(chǎn)的，以后要送泰國(guó)大米，看你哪一種米煮什么飯出來，那是你自己的事，但是你如果指望我去給你辦，可以……王老師：
    第二，房產(chǎn)中介公司，房產(chǎn)中介公司有兩類，一類能買斷房產(chǎn)的，一類只能提供服務(wù)，不能買斷的，也就是說有的能包銷，包銷銷不掉，能買斷。還有一個(gè)就是只能賣多少是多少，拿提成。這個(gè)房地產(chǎn)中介公司都有免稅公司，因?yàn)樗�是屬于服�?wù)型的，怎么講呢？哪個(gè)優(yōu)惠政策都能掛*上。第三，咨詢、廣告等服務(wù)型公司。第四，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，我就不想多講多少了，但是有一點(diǎn)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將發(fā)揮巨大的壓力，有的老板愁，我這個(gè)房地產(chǎn)公司這么多錢往家拿，報(bào)銷也不行，借款也不行，我搞房地產(chǎn)公司最后賺錢也不想交太多的稅，怎么辦呢？我告訴你一個(gè)辦法，就是另外再注冊(cè)一個(gè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)稅在全國(guó)來看，除了交營(yíng)業(yè)稅以外，其它個(gè)人所得稅都是定例征的，根據(jù)你開票金額征的。比如北京是3％，比如說開一個(gè)會(huì)議費(fèi)發(fā)票給你，是根據(jù)會(huì)議費(fèi)發(fā)票交5％的營(yíng)業(yè)稅，3％的個(gè)人所得稅，加在一起是8.5％，這個(gè)交完以后，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的錢，隨你個(gè)人自由支配。大家想一想8.5的稅和你把公司錢往家拿交20％的個(gè)人所得稅相比，哪個(gè)輕？當(dāng)然是8.5的輕，所以這是舉辦獨(dú)資企業(yè)好處在于可以拿走幾百萬，幾十萬，但是稅負(fù)要比直接扣20％的所得稅要輕。而且還有一個(gè)好處，它的費(fèi)用會(huì)形成你那個(gè)公司的所得稅稅前的費(fèi)用，交個(gè)人所得稅不一樣，在公司交個(gè)人所得稅能變成費(fèi)用嗎？變成不了，但是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)有這個(gè)費(fèi)用。第五個(gè)，裝飾裝修公司。第六個(gè)，物業(yè)管理公司。為什么裝修公司有好處呢？特別是涉及到精裝修商品房買賣，裝修公司要比不舉辦裝修公司要好的多。首先，告訴大家，裝修公司取得的裝修收入，交營(yíng)業(yè)稅3％，比不動(dòng)產(chǎn)銷售要低兩個(gè)點(diǎn)。同時(shí)，裝飾裝修公司交不交土地增值稅？也不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不交土地增值稅。最大的作用把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝修部分，由你的裝飾裝修公司跟業(yè)主去簽，業(yè)主將一部分房款支付給他，作為業(yè)主來講一般都愿意，如果包在房?jī)r(jià)里面，交的契稅和大修基金都提高了。所以往往業(yè)主也比較能夠接受你這個(gè)提議，裝修這一部分跟裝修公司去簽，還是按照毛坯房賣給你，你拿的是精裝修，稅務(wù)上是這么規(guī)定的。如果你一個(gè)房地產(chǎn)公司用一個(gè)合同規(guī)范兩部分收入，一部分毛坯房，一部分精裝修，稅務(wù)不承認(rèn)，因?yàn)槟阃耆�可以把毛坯房�(jī)r(jià)格降下來，提高裝修價(jià)格，這些避免了營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，所以稅務(wù)不承認(rèn)，所以干脆稅務(wù)規(guī)定包在一起交營(yíng)業(yè)稅。如果交給兩個(gè)公司去操作就不一樣了，房地產(chǎn)公司依法繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，裝修公司交營(yíng)業(yè)稅和所得稅。所以，裝修公司在分解精裝修方面有不可替代的作用。還有物業(yè)管理公司，比如像我們有的房地產(chǎn)企業(yè)，有相當(dāng)多的代收費(fèi)用是由房地產(chǎn)企業(yè)代收的，這個(gè)是錯(cuò)誤的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，物業(yè)管理公司可以代收很多費(fèi)用，而且物業(yè)管理公司代收費(fèi)用是不交稅的，這時(shí)候我們可以分解出來，將代收費(fèi)用交給物業(yè)公司代收，而不應(yīng)該由房地產(chǎn)公司代收，房地產(chǎn)公司代收任何費(fèi)用都要交稅。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有特殊規(guī)定，可以代收。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭(zhēng)取稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)去減免不了。所以，如果我們房地產(chǎn)企業(yè)有大量的未出售的門面房，我建議大家不要由房地產(chǎn)企業(yè)直接經(jīng)營(yíng)去出租，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)直接經(jīng)營(yíng)出租的話，形成的收入、利潤(rùn)通通要交33％的所得稅。但是，你如果把這一部分房產(chǎn)承包給、轉(zhuǎn)租給或者投資給物業(yè)管理公司，它對(duì)外投資，會(huì)形成大量節(jié)稅的機(jī)會(huì)。剛才我給大家講了物業(yè)管理公司作為服務(wù)型企業(yè)，爭(zhēng)取免稅機(jī)會(huì)是多的，房地產(chǎn)公司沒有機(jī)會(huì)。所以，物業(yè)管理公司爭(zhēng)取了一個(gè)免稅機(jī)會(huì)，把房地產(chǎn)公司門面房也好，優(yōu)質(zhì)房也好，可以轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，這樣可以實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)的合法轉(zhuǎn)移。
最后，給大家介紹一下，公司注冊(cè)以后，怎么樣合法轉(zhuǎn)移收入和利潤(rùn)，回到講義14頁。
同志們也許會(huì)講為什么不把郵箱概念寫在講義上，為什么不把郵箱公司注冊(cè)的要求寫在講義上。其實(shí)，你們想為什么不寫在講義上呢？為什么直接告訴你收入轉(zhuǎn)移費(fèi)用成本分?jǐn)偰�？沒有為什么，只是想告訴你，你光看講義看不到什么東西我上次接到一個(gè)電話，他沒有聽過我的課他看講義看不懂，王老師收入轉(zhuǎn)移什么意思，從哪兒轉(zhuǎn)到哪兒，我說我不知道，你聽就知道了。但是，我如果把郵箱公司注冊(cè)，一看就知道，所以我告訴大家你必須來聽課，不聽課損失的是你自己。當(dāng)我們免稅公司注冊(cè)下來以后，你就知道收入怎么轉(zhuǎn)移，從哪兒轉(zhuǎn)移到哪兒，毫無疑問從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到免稅公司去。收入怎么轉(zhuǎn)移呢？給大家提供三個(gè)方法，從我們目前研究的水平來看，也只有這三個(gè)方法，沒有第四個(gè)方法可以發(fā)現(xiàn)。第一，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如我剛才提到了門面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來大量收益的，如果放在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的話那是大錯(cuò)特錯(cuò)的。這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機(jī)會(huì)。怎么辦？我們要將這些資產(chǎn)，通過以下四種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。由此可以看出，從稅務(wù)籌劃角度來看，我們反對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)搞多種經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槎喾N經(jīng)營(yíng)所形成的利潤(rùn)，就像長(zhǎng)江一樣，它的水全部匯到長(zhǎng)江，國(guó)家正好從長(zhǎng)江里面弄走三分之一的所得稅。所以，我們現(xiàn)在要做的工作在長(zhǎng)江的邊上建閘門，不但讓水不再流進(jìn)長(zhǎng)江，而且把長(zhǎng)江的水抽掉�；I劃的思路，如果把利潤(rùn)比喻成水，不讓水再流到房地產(chǎn)企業(yè)，不但讓水不進(jìn)來，而且把水抽掉到我的免稅，低稅的公司去，這是十分重要的。當(dāng)然，我這里是講籌劃，實(shí)際上大家用到工作當(dāng)中操作，往往可能籌劃的逃稅的方法綜合應(yīng)用，比如說我就發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)了一個(gè)沒有免稅的公司，但是這個(gè)公司怎么說呢？能開票，開票以后，這個(gè)公司所得稅也不交，營(yíng)業(yè)稅照交，公司也不了了之，稅務(wù)局也這么回事，但是房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用就列支了，利潤(rùn)也轉(zhuǎn)移走了，這個(gè)就是擦邊球，國(guó)家政策規(guī)定綜合應(yīng)用，這個(gè)不反對(duì)，只要你能夠不犯事，房地產(chǎn)企業(yè)本身不觸犯國(guó)家法律，這個(gè)方法也可以用�，F(xiàn)在非正常戶在企業(yè)里面所占的比例也相當(dāng)大，但是最好能爭(zhēng)取一個(gè)優(yōu)惠政策�；�于這個(gè)郵箱公司在香港設(shè)立，還是在澳門設(shè)立，還是在中國(guó)的浦東新區(qū)設(shè)立，這個(gè)我管不著，但是肯定想一個(gè)辦法搞一個(gè)低稅或者是免稅的公司，這個(gè)公司我相信大家一定能夠找到，中國(guó)的郵箱公司太多了，中國(guó)肯定有大量的郵箱公司的機(jī)會(huì)。
    第二個(gè)方法，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。就是把回報(bào)較高的業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去。大家看我手兩杯子，假如我買這個(gè)杯子能賺五塊，買這個(gè)杯子能賺五毛，你們說我現(xiàn)在想避稅，把哪個(gè)業(yè)務(wù)分出去交給免稅公司干？這個(gè)被子賣賺五塊錢一個(gè)，這個(gè)杯子能賺五毛錢，而且我知道兩者賣的數(shù)量差不多，我說我是把玻璃杯拿出去賣還是瓷杯賣？所以，把玻璃杯這個(gè)優(yōu)良的業(yè)務(wù)剝離出去，交給我的新辦的一個(gè)商貿(mào)公司去做，而且我知道新的商貿(mào)公司可以免所得稅一年，所以當(dāng)我發(fā)現(xiàn)一有筆業(yè)務(wù)非常突出，又形成公司主要利潤(rùn)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候我可能就開始籌劃了，這就叫業(yè)務(wù)剝離法。告訴大家，這個(gè)本身絕不犯法，這是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，我愿意把這個(gè)杯子在A公司經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)到B公司經(jīng)營(yíng)，我們把這種方法叫做業(yè)務(wù)剝離法，或者是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。第三個(gè)方法，定價(jià)轉(zhuǎn)移法。把商品壓價(jià)賣給你的銷售公司，再通過銷售公司賣給你的最終客戶，這個(gè)方法就叫定價(jià)轉(zhuǎn)移法。那么，銷售公司肯定具有優(yōu)惠政策的，比如商品房，我壓價(jià)賣給個(gè)人，然后通過個(gè)人到二手房加以，個(gè)人不交土地增值稅，成功的解決了土地增值稅的問題。我再講一遍，把商品房、別墅賣給個(gè)人，再通過個(gè)人在二手房交易，成功的避開了土地增值稅，也避開了營(yíng)業(yè)稅，也避開了企業(yè)所得稅，這種做法就是定價(jià)轉(zhuǎn)移法。比如說我一個(gè)人買三十套房子，賣的價(jià)格是批發(fā)價(jià)，明為批發(fā)，實(shí)為價(jià)格下降的理由。價(jià)格下來以后，賣給他以后，這個(gè)人也是你的人，他拿二手房倒。根據(jù)國(guó)家明文規(guī)定，個(gè)人買賣住房，免征土地增值稅，起著這么一個(gè)作用。當(dāng)然，可以是個(gè)人，也可以是一個(gè)專門的中介機(jī)構(gòu)，道理是一樣的。同志們，如果我們開發(fā)一個(gè)別墅項(xiàng)目的話，如果房地產(chǎn)公司直接賣的話，它的利潤(rùn)率是40％，利潤(rùn)率40％，意味著土地增值稅率就高了，可能是適用40％的土地增值稅稅率。你如果想把土地增長(zhǎng)水稅率40％降下來，甚至是免稅的話，很簡(jiǎn)單的道理，有兩個(gè)人賣，首先A賣給B，B再賣給最終消費(fèi)者，A要拿一部分利潤(rùn)，B要拿一部分利潤(rùn)，兩者利潤(rùn)率必然下降，從而導(dǎo)致土地增值稅的稅率下降。
    最后，我給大家再講一講成本費(fèi)用的分?jǐn)偡�。如果收入轉(zhuǎn)移困難的話，就出第二個(gè)方法，反其道而行之，就是增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費(fèi)用，怎么增加呢？有六個(gè)方法，我們研究到目前為止只發(fā)現(xiàn)六個(gè)方法，像我們發(fā)現(xiàn)太陽系有九個(gè)恒星一樣。這六個(gè)方法，第一，資金借貸法，就是由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費(fèi)的行為。房地產(chǎn)公司支付了資金占用費(fèi)，必然增加了開發(fā)占地費(fèi)用。那么，作為免稅公司來講，形成資金所得免稅，所以利潤(rùn)從房地產(chǎn)公司到免稅公司去，成功的解決了它的所得稅負(fù)擔(dān)問題。也許大家講了你咨詢單位要交營(yíng)業(yè)稅，就是說不是安置免稅企業(yè)，不是免營(yíng)業(yè)稅企業(yè)，拿5％營(yíng)業(yè)稅換33％所得稅機(jī)會(huì)，哪個(gè)劃得來？當(dāng)然是免稅公司是劃得來的。這是資金借貸法。第二，租賃法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費(fèi)，或者車輛租賃費(fèi)，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費(fèi)，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤(rùn)就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，如果租賃公司是你開的呢？那么效果比較明顯。特別要注意，租賃公司必須是郵箱公司，也就是我們講的低稅或者是免稅公司。第三，前兩個(gè)方法有一個(gè)弊端，資金借貸法要拿資金才行，租賃法要拿財(cái)產(chǎn)才行。如果郵箱公司什么都沒有，既沒有錢，又沒有物，但是我照樣想增加房地產(chǎn)公司費(fèi)用怎么辦呢？就是服務(wù)收費(fèi)法，服務(wù)收費(fèi)是看不見的，是什么呢？收取手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等等。比如說我組建一個(gè)廣告公司，房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)列可以在銷售額8％以內(nèi)，我把這個(gè)樓盤廣告通通交給我辦的廣告公司，廣告公司開票，把錢打給你，廣告公司免兩年所得稅，廣告公司再找媒體，或者是再找廣播電視臺(tái)去做廣告。它的肯定是賺錢的，但是它賺的錢說不好聽的話，實(shí)際上就是開發(fā)公司白給它的錢。你列支的標(biāo)準(zhǔn)跟稅務(wù)現(xiàn)在規(guī)定是8％，一個(gè)億的銷售可以用八百萬的廣告費(fèi)，這個(gè)稅務(wù)局無條件承認(rèn)，就給你服務(wù)收費(fèi)帶來了機(jī)會(huì)。所以，有的公司一注冊(cè)的時(shí)候就知道這個(gè)公司肯定發(fā)財(cái)，為什么呢？因?yàn)橹皇侨思依麧?rùn)往這兒轉(zhuǎn)移而已，而且能開出廣告業(yè)發(fā)票。根據(jù)稅務(wù)局規(guī)定，廣告業(yè)發(fā)票抬頭是廣告業(yè)專用發(fā)票，廣告費(fèi)支付的情況下可以列支。這種方法特別適合樓盤廣告投入比較多，像這樣的企業(yè)就可以適當(dāng)?shù)募哟筮@個(gè)機(jī)會(huì)。當(dāng)然，咨詢費(fèi)也可以，銷售傭金也可以，反正
轉(zhuǎn)移一個(gè)，打幾百萬，千八萬的利潤(rùn)小菜一碟。第四個(gè)，原材料高價(jià)銷售法。第五個(gè)，債務(wù)重組法。第六個(gè)，資產(chǎn)評(píng)估增值法。后面幾個(gè)方面，我就不給大家講了，你們自己琢磨一下，反正思路跟前面那個(gè)是一樣的，都是加大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)成本為目的的，而且必須在法律的許可范圍之內(nèi)進(jìn)行操作。到這里為止，我把外部籌劃的方法給大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，我估計(jì)明天有的同志就想飛回去，先注冊(cè)公司再說，肯定有機(jī)會(huì)的，王老師就是這么說，肯定是有用的，我在這里給大家講當(dāng)然是有用的，這是我們實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。
    就我今天講一天課，你們?cè)谇迦A學(xué)習(xí)費(fèi)用已經(jīng)乘十倍的回報(bào)回去了，保證是這樣的，最后由于時(shí)間關(guān)系，后面還有一些內(nèi)容，特別是我那一本書你們?cè)俜�一翻，看一看。如果�?shí)踐當(dāng)中還有一些問題的話，希望大家跟我保持聯(lián)系。今天，我的最大的收獲就是跟這么多的老板在一起。