房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過(guò)程
     
            房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過(guò)程
      目錄
      第一章：項(xiàng)目決策階段
      第二章：前期準(zhǔn)備階段
      一、獲取土地使用權(quán)
      二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
      三、規(guī)劃設(shè)計(jì)
      四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察
      五、申辦《施工許可證》
      六、招標(biāo)
      第三章：工程建設(shè)階段
      1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要
      2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件
      3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件
      4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
      5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
      6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理
      7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
      8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)
      9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底
      10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃
      11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)
      第四章：項(xiàng)目銷售階段
      一、申辦《銷售許可證》
      二、商品房銷售及按揭辦理
      三、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》
      四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收
      五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
      六、物業(yè)移交
      第五章：交付使用階段
         
      從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。
      第一章： 項(xiàng)目決策階段
           產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進(jìn)行可行性研究。
      1、可行性研究的內(nèi)容
      可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
      可行性研究的主要內(nèi)容有：
      (1)項(xiàng)目概況;
      (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置;
      (3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
      (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);
      (5)資源供給及資本運(yùn)作方案;
      (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);
      (7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究;
      (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃;
      (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;
      (10)結(jié)論及建議。
      2、可行性研究成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。
      3、可行性研究的工作階段
      1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

      2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
      3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
      4、可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：
      (1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng);
      (2)調(diào)查研究;
      (3)方案選擇與優(yōu)化;
      (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);
      (5)編制可行性研究報(bào)告。
      5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。
      第二章：前期準(zhǔn)備階段
      一、 獲取土地使用權(quán)。
      開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：
      1）通過(guò)行政劃撥方式取得；
      2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；
      3）轉(zhuǎn)讓取得；
      4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；
      5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；
      6）通過(guò)司法裁決取得；
      7）通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。
      開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：
      出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)��?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。
      招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。
      拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
      開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。
      屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：
      1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；
      2）開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
      3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。
      4）1：2000地形圖2份；
      5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份
      6）地上附著物權(quán)屬證明；
      7）土地登記申請(qǐng)書；
      8）土地登記法人代表證明和身份證明；
      9）土地登記委托書。
      送土地主管部門。
      （1）土地使用權(quán)出讓
      地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。
      （2）土地使用權(quán)劃撥
      房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。
      （3）征用土地
      征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
      征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。
      征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。
      （4）地價(jià)評(píng)估
      市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。
      (1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。
      (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。
      (3) 用地者進(jìn)行投資分析。
      (4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。
      (5) 用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。
      (6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。
      (7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。
      拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：
      (1) 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。
      (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。
      (3) 用地者進(jìn)行投資分析。
      (4) 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。
      (5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。
      (6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。
      (7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。
      (8)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。
      屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
      二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。
      城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
      1、拆遷方式：
      1）政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。
      2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。
      3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。
      2、拆遷的主要內(nèi)容包括：
      (1)房屋拆建，如危舊房改造；
      (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；
      (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。
      3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：
      1）填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；
      2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
      3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
      4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）
      5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。
      6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。）
      7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
      根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。
      三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)
      建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
      在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：
      (1)在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；
      (2)在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
      (3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；
      (4)通過(guò)審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；
      (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；
      (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。
      進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。
      1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件
      1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)
      城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國(guó)家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同土地管理部門并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對(duì)初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對(duì)于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。
      2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃
      城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。
      3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。
      申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)：
      規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：
      1）建設(shè)用地申請(qǐng)；
      2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
      3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；
      4） 1：2000地形圖。
      開發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
      2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。
      1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：a\1：2000地形圖1份；b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；
      c\建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤）；d\“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。
      2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a\土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)�、園林、等部門審查意見或回執(zhí)；c\施工圖3份及光盤。
      3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：
      1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。
      2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。
      3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
      4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級(jí)規(guī)劃部門提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。
      4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：
      1）國(guó)有土地使用權(quán)證；
      2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；
      3）人防費(fèi)收據(jù)；
      4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請(qǐng)表；
      5）投資許可證；
      6）經(jīng)放線的《紅線定位冊(cè)》正本。
      5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》�！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料：
      1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；
      2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本；
      3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》；
      4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。
      《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理：
      1）變更申請(qǐng)；
      2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；
      3）開發(fā)商資質(zhì)證明；
      4）土地變更批復(fù)；
      5）變更后的土地使用證；
      6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；
      7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
      8）建筑紅線圖；
      9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
      10）法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。
      房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過(guò)程（三）
      四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。
      項(xiàng)目報(bào)建總流程：
         
      建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2
      的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書：立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。
      工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序：
      1) 建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》。
      2) 按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫,蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送建設(shè)局。
      3) 工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。
      4)
      屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。
      1、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記
      工作內(nèi)容：
      填報(bào)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：
      （一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
      （二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；
      （三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；
      （四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；
      （五）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。
      報(bào)建信息管理：
      （1）、建設(shè)局核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)工作日內(nèi)）；
      （2）、將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。
      2、審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)《建設(shè)工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理
      （一）在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；
      （二）到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；
      （三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺(tái)）開具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。
      3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名
      （一）投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：
      1、投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
      2、資質(zhì)證書；
      3、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；
      4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；
      5、業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。
      （二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名：
      4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審工作內(nèi)容：
      （一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審；
      （二）投標(biāo)申請(qǐng)人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣�和�?gòu)買資格預(yù)審格式文件；
      （三）招標(biāo)人采用對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過(guò)多時(shí)，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。
      5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：
      （一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。
      （二）投標(biāo)文件的內(nèi)容
      1、投標(biāo)函；
      2、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案；
      3、投標(biāo)報(bào)價(jià)；
      4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
      （三）投標(biāo)文件的遞交和接收
      1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時(shí)限以前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。
      2、投標(biāo)文件的接收
      在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
      6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作內(nèi)容：
      （一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上，下午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過(guò)市建設(shè)工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委，并提供以下資料：
      1、《建設(shè)局抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；
      2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。
      （二）由建設(shè)局指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；
      （三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無(wú)效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。
      7、開標(biāo)
      工作內(nèi)容 ：
      （一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；
      （二）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；
      （三）報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說(shuō)明的內(nèi)容；
      （四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；
      （五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。
      （六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理
      8、定標(biāo)
      工作內(nèi)容：
      按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部令[第89號(hào)]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。
      9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報(bào)告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告
      工作內(nèi)容：
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料：
      1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；
      2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。
      房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過(guò)程（四）
      10、簽訂工程承發(fā)包合同
      招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。

      招標(biāo)條件：
      1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；
      2）建設(shè)工程全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計(jì)工作；
      3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；
      4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；
      5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
      公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。
      招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：
      (1)公開招標(biāo)
      由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過(guò)多時(shí)，由招標(biāo)人通過(guò)隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項(xiàng)目，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。
      (2)邀請(qǐng)招標(biāo)
      招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)參加投標(biāo)單位的個(gè)數(shù)，世界各國(guó)都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡(jiǎn)單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。
      (3)協(xié)商議標(biāo)
      由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高。
      招標(biāo)投標(biāo)基本程序
      招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。
      (1)工作程序
      審查招標(biāo)單位的資格；
      報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書；
      編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；
      發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；
      審查投標(biāo)單位資格；
      分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；
      編制和寄送投標(biāo)文件；
      開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函；
      評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；
      發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。
      招標(biāo)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱；資金來(lái)源及落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。
      (2)應(yīng)注意的問(wèn)題
      工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。
      為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門及專家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。
      投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：�的單位索取投�?biāo)保證金。
      簽訂承發(fā)包合同時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。
      招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過(guò)履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。
      應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄
                        1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理)
                        2）招標(biāo)備案登記表
                        3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請(qǐng)招標(biāo)報(bào)告(如系邀請(qǐng)招標(biāo))
                        4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書
                        5）投標(biāo)報(bào)名名單(公開招標(biāo))
                        6）資格預(yù)審文件
                        7）資格預(yù)審評(píng)審報(bào)告
                        8）招標(biāo)文件
                        9）購(gòu)買招標(biāo)文件登記表
                        10）答疑會(huì)紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)
                        11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及市建設(shè)工程項(xiàng)目造價(jià)咨詢核準(zhǔn)證(如有標(biāo)底)
                        12）評(píng)委名單
                        13）招標(biāo)人評(píng)委委托書:
                        14）開標(biāo)會(huì)簽到表
                        15）招標(biāo)記錄一覽表
                        16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表
                        17）評(píng)委評(píng)分表
                        18）評(píng)分匯總表
                        19）評(píng)標(biāo)報(bào)告
                        20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告
                        21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明
                        22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單
                        23）合同備案表
                        24）行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)
                        25）建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）
                        26）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證
      房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過(guò)程（五）
      招標(biāo)投標(biāo)的管理
      1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：
      筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項(xiàng)分包企業(yè)三類。
      按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》
      (1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理
      企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由資質(zhì)管理部門對(duì)其資質(zhì)等級(jí)或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動(dòng)態(tài)管理通過(guò)資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，主要是為了突出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評(píng)價(jià)對(duì)其資質(zhì)的決定作用。通過(guò)對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級(jí)，由資質(zhì)等級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及工作業(yè)績(jī)的考核來(lái)重新評(píng)定資質(zhì)等級(jí)。這種雙向的動(dòng)態(tài)的資質(zhì)管理就是我國(guó)對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。
      (2)工程總承包企業(yè)的管理
      隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全過(guò)程承包的企業(yè)，稱為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項(xiàng)目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國(guó)總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺(tái)文件，廢止《工程總承包資格證書》，對(duì)從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。
      工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：
      其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過(guò)程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計(jì)采購(gòu)施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項(xiàng)目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計(jì)—采購(gòu)總承包（E-P）、采購(gòu)—施工總承包(P-C)等方式。
      其二是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過(guò)程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項(xiàng)目管理有兩種基本方式，即項(xiàng)目管理服務(wù)型或項(xiàng)目管理承包型，項(xiàng)目管理服務(wù)是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項(xiàng)目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)行可行性分析和項(xiàng)目策劃；在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等服務(wù)，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。工程項(xiàng)目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作。對(duì)于需要完成工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）工作的工程項(xiàng)目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
      2）工程建設(shè)管理：
      工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過(guò)程。本階段開發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工計(jì)劃；同時(shí)，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向建委提出申請(qǐng)開工報(bào)告，填報(bào)建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項(xiàng)目竣工后，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。
      五、申辦《施工許可證》
      1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬(wàn)元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。
      2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：建設(shè)局
      3、施工許可證辦理程序：
      1）填寫《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。
      2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請(qǐng)表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。
      3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行作廢。
      4、辦理施工許可證：
      提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：
      （一）建設(shè)工程報(bào)建表；
      （二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；
      （三）立項(xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復(fù)印件)；
      （四）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；
      （五）建設(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）；
      （六）招標(biāo)申請(qǐng)表；
      （七）招標(biāo)公告；
      （八）招標(biāo)日程安排；
      （九）招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法；
      （十）投標(biāo)申請(qǐng)書；
      （十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個(gè)月）；
      （十二）答疑會(huì)紀(jì)要；
      （十三）投標(biāo)書；
      （十四）評(píng)委人員名單；
      （十五）開標(biāo)記錄表；
      （十六）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；
      （十七）評(píng)標(biāo)報(bào)告；
      （十八）中標(biāo)公示證明；
      （十九）中標(biāo)通知書；
      （二十）施工合同或監(jiān)理合同；
      （二十一）合同備案表；
      （二十二）施工許可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系
      （二十三）市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）
      （二十四）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證（可用復(fù)印件）
      第三章：工程建設(shè)階段
      工程建設(shè)階段是將開發(fā)過(guò)程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)。施工階段的工作包括：
      1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；
      2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；
      3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；
      4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；
      5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；
      6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；
      7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；
      8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；
      9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；
      10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃；
      11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；
      第四章：項(xiàng)目銷售階段
      一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》
      商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。
      商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
      1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
      2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
      3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。
      4、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；
      5、工程施工合同；
      6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
      商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
      （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
      （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
      （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
      （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
      （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
      （六）供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
      （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
      二、商品房銷售及按揭辦理
      1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）
      第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研
      地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研
      區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研
      競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查
      重點(diǎn)項(xiàng)目考察
      市場(chǎng)需求抽樣調(diào)研
      重點(diǎn)客戶（群體）市場(chǎng)調(diào)研
      經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)分析
      市場(chǎng)需求趨勢(shì)分析
      出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
      物業(yè)的全面解析及定位
      項(xiàng)目SWOT分析
      1）、競(jìng)爭(zhēng)要素全面解讀
      2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 
      3）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析
      4）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)利用
      5）、市場(chǎng)威脅與困難點(diǎn)
      項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估
      1）、地段價(jià)值與發(fā)展評(píng)估
      2）、項(xiàng)目差異性支撐力評(píng)估
      3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估
      4）、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估
        目標(biāo)市場(chǎng)定位與消費(fèi)者需求研究
        目標(biāo)市場(chǎng)定位
        目標(biāo)市場(chǎng)特征描述
        目標(biāo)消費(fèi)者行為分析
        消費(fèi)個(gè)案描述
        置業(yè)顧問(wèn)營(yíng)銷理念提升
        營(yíng)銷核心理念提升
        賣點(diǎn)體系設(shè)計(jì)與提升
        營(yíng)銷戰(zhàn)略與主線策略
        置業(yè)顧問(wèn)營(yíng)銷攻擊體系建立
        現(xiàn)場(chǎng)攻擊體系的建立
        價(jià)格定位及策略
        價(jià)格策略
        價(jià)格定位
        定價(jià)預(yù)控及說(shuō)明
        付款方式建議
        銷售額動(dòng)態(tài)測(cè)算
        項(xiàng)目促銷計(jì)劃建議
        渠道促銷建議
        公關(guān)活動(dòng)促銷建議
        客戶促銷建議
        品牌促銷建議
        示范單位及環(huán)境的設(shè)計(jì)建議
        置業(yè)顧問(wèn)營(yíng)銷預(yù)算
        推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)
      營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)計(jì)
      房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過(guò)程（六）
      第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析
        品牌策略方向建議與定義  
        消費(fèi)者心理感受定位
        宣傳攻勢(shì)的確定
        宣傳途徑的制定
        功能劃分建議
        裝修方向建議
        樣板房的功能劃分定義
        看房通道的布局建議
        傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃
        項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（LOGO）設(shè)計(jì)
        中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì)
        標(biāo)準(zhǔn)色系  
        輔助色系
        標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范
        特許組合  
        禁用組合  
        銷售培訓(xùn)  
        銷售管理策劃
        銷售隊(duì)伍進(jìn)駐
        銷售執(zhí)行
      第三階段：推廣主題的制定
      1.        推廣口號(hào)的制定
      2.        整體包裝風(fēng)格的確定
      3.        主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式
      4.        現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造風(fēng)格及具體形式
      5.        展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議
      6.        樣板房具體裝修風(fēng)格建議
      7.        看樓通道裝飾風(fēng)格建議 
      名片、信紙、信封、 傳真紙、 文件袋 、請(qǐng)柬、工作卡、 水杯、煙灰缸、垃圾桶 、 車體、工地圍墻設(shè)計(jì)、工地廣告牌設(shè)計(jì)、導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)、條幅設(shè)計(jì)、路旗設(shè)計(jì)
      、掛旗設(shè)計(jì) 、車體包裝設(shè)計(jì) 、 主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計(jì)、展板設(shè)計(jì)、售樓處導(dǎo)示招貼、
      噴繪畫設(shè)計(jì)、看樓通道設(shè)計(jì)、戶形形象說(shuō)明設(shè)計(jì)、樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計(jì) 、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、售樓書 、售樓雜志、宣傳折頁(yè)、宣傳海報(bào)、 郵遞單張 、
      影視廣告腳本創(chuàng)意
      第四階段：
        各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃
        展銷會(huì)的配合
        促銷活動(dòng)的配合
        其他外賣場(chǎng)的配合  
        廣告效果測(cè)定與監(jiān)控
        競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控  
        競(jìng)爭(zhēng)者咨詢報(bào)告
        競(jìng)爭(zhēng)者廣告監(jiān)控及具體分析
        銷售控制及月度目標(biāo)制定
      2、銷售合同的簽訂。
      3、按揭辦理。
      1）公積金貸款：
            貸款資格
            貸款對(duì)象：在本地購(gòu)買自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。
      貸款條件：
      1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；
      2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；
      3、具有購(gòu)買住房的合同或有關(guān)證明文件；
      4、提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；
      5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
      第五章：項(xiàng)目交房使用階段
      一、媒介、電話告知客戶
          1、時(shí)間、地點(diǎn)，所交單位門牌；
          2、清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費(fèi)用及費(fèi)用清單；
          3、物業(yè)使用說(shuō)明書及保修說(shuō)明書。
      二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備
          1、物業(yè)管理協(xié)議；
          2、小區(qū)氛圍的營(yíng)造；
          3、前期管理費(fèi)用的收取。
      
      
      
      房地產(chǎn)核算會(huì)計(jì)科目
      一、資產(chǎn)
      （1）現(xiàn)金           從銀行提取現(xiàn)金                    借：現(xiàn)金         貸：銀行存款
      　　                     支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金        借：其他應(yīng)收賬——XX     成本類或材料類科目        
          貸：現(xiàn)金
      （2）銀行存款
      （3）應(yīng)收賬款　　主要是核算在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。
      　�、俪鍪圩赓U商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
      　　       借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人         貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
      　�、诔鲎尣牧隙鴳�(yīng)收取的未收款項(xiàng)       借：應(yīng)收賬款——XX公司         貸：其他業(yè)務(wù)收入
      　　收回款項(xiàng)時(shí)：                                         借：銀行存款        貸：應(yīng)收賬款
       （4）壞賬準(zhǔn)備    確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金            
             
                                                   借：管理費(fèi)用 　　　貸：壞賬準(zhǔn)備
      　　發(fā)生壞賬時(shí)　　      借：壞賬準(zhǔn)備 　　　貸：應(yīng)收賬款
      　　收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款　　借：應(yīng)收賬款 　　　貸：壞賬準(zhǔn)備
                                                           　 借：銀行存款　　　 貸：應(yīng)收賬款 
       （5）應(yīng)收票據(jù)　　指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。
      　　銷售商品房而收到的商業(yè)匯票　　借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
      　　商業(yè)匯票到期：
      　　若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）　　借：銀行存款 　　　貸：應(yīng)收賬款
      　　若為有息商業(yè)匯票　　         借：銀行存款 　　　貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司　財(cái)務(wù)費(fèi)用
       （6）預(yù)付賬款　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。
      　�、兕A(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單）借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款　貸：銀行存款  
      　　拔付承包單位抵作備料款的材料　　借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款   　　　貸：庫(kù)存材料
      　　企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
      　　同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款　　借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款　　貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
      　　用銀行存款補(bǔ)付余額　　               借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款　　　          貸：銀行存款
      　　②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 　　借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 　　　貸：銀行存款
      　　材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款　借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款　　貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
      　　用銀行存款補(bǔ)付余額　    　           借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 　　　        貸：銀行存款
      （7）物資采購(gòu)　　主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。  
      （8）采購(gòu)保管費(fèi)　主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等
      （9）材料成本差異　　主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。
      （10）庫(kù)存材料　　用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本
      （11）庫(kù)存設(shè)備　　用來(lái)核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本
      　　①購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
            　　                       借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)　　　貸：銀行存款
      　　      計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)　 貸：采購(gòu)保管費(fèi)
      　　采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)  
      　　                                              某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

      　　材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入庫(kù)單、設(shè)備管理單）　　借：庫(kù)存設(shè)備 　　　貸：物資采購(gòu)
      　�、谟嗁�(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）
                                                   　　借：預(yù)付賬款   　　　貸：銀行存款
          　　設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù) 　 借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 　　　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款
          　　沖減預(yù)付的設(shè)備貨款    借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款　　   貸：預(yù)付賬款
          　　支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款　　   借：應(yīng)付賬款　　　貸：銀行存款
      　�、墼O(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）
                            　              　          借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)   　　　貸：庫(kù)存設(shè)備
          　　銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）　　借：銀行存款　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
      　     　結(jié)轉(zhuǎn)成本　　                借：其他業(yè)務(wù)支出　　　貸：庫(kù)存設(shè)備
      （12）委托加工材料　　主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同�！�
                   　發(fā)出材料，委托外單位加工 　　借：委托加工材料　　　貸：庫(kù)存材料    　　材料成本差異
               　　加工完后驗(yàn)收入庫(kù)                   　　借：委托加工材料　　　貸：銀行存款
                                                                           
      　　借：庫(kù)存材料——XX材料 　貸：委托加工材料
      （13）低值易耗品　　是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
      　        自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用　　借：開發(fā)間接費(fèi)用　　　貸：低值易耗品
          　　倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用　　　        貸：低值易耗品  
                                                                                
           借：采購(gòu)保管費(fèi)　　        貸：待攤費(fèi)用
      （14）開發(fā)產(chǎn)品　　是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等
      　　企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 　　 借：開發(fā)產(chǎn)品　　　貸：開發(fā)成本
      　　對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
      （15）分期開發(fā)產(chǎn)品　應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
                                           　　         借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本   　　　            
        貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品  
      （16）出租開發(fā)產(chǎn)品　　是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過(guò)收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

      　　    出租土地或是房屋時(shí)    借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品　 貸：開發(fā)產(chǎn)品
      　    　租金收入：　　             借：銀行存款或應(yīng)收賬款 　　　    貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
   &n,bsp;  （17）周轉(zhuǎn)房　　是指企業(yè)用于****拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目
      　　     開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本　 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
      　　     按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷   借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用　    貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷
           　　其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大　　借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用　　　貸：銀行存款
      　　                                               如果金額較大的　借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 　
      　貸：銀行存款
           　　最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目
      （18）固定資產(chǎn)
      　�、儋�(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）
                                          　　借：固定資產(chǎn)　　　貸：銀行存款
           　　購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn) 　　借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 　　　貸：銀行存款
           　　支付安裝費(fèi)用                       　　借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 　　　貸：銀行存款
                   安裝完畢交付使用時(shí)           　　借：固定資產(chǎn) 　　                 　貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
      　�、谧灾谱越ǖ墓潭ㄙY產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）
          　　支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)    借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出      　　貸：銀行存款
          　　領(lǐng)用材料時(shí)                            　　 借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出   　 　貸：庫(kù)存材料
          　　分配建筑工人工資和福利費(fèi)　　借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 　　　貸：應(yīng)付工資     　　應(yīng)付福利費(fèi)
          　　完畢建筑交付使用　                 　借：固定資產(chǎn)                   　　　貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
      　　③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）　　借：固定資產(chǎn)　　貸：實(shí)收資本 　累計(jì)折舊
      　�、芨臄U(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單） 　借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)   貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
           　　殘料變賣時(shí) 　　      借：銀行存款　　　               貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
      　　    支付擴(kuò)建工程款時(shí)     借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出　　  貸：銀行存款
      　　    工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）　　   借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)　貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
      　　    交付使用時(shí)　         　借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 　　　貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
      （19）無(wú)形資產(chǎn)　　企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。
      二、負(fù)債
      （1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)
      　　 支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單　　借：開發(fā)成本　　　貸：應(yīng)付賬款
      　 　以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)                                      　　借：應(yīng)付賬款 　　  貸：預(yù)付賬款
      　 　補(bǔ)付其余款時(shí)　                                                      
      　借：應(yīng)付賬款　　　貸：銀行存款
      （2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金以及代建工程收取的代建工程款
      　　                       借：銀行存款 　　　貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
      　　  提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)　　借：應(yīng)收賬款　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
                                                          
      　　借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款　　　貸：應(yīng)收賬款
         　　收回全部余款                　　借：銀行存款 　 　貸：應(yīng)收賬款
      （3）應(yīng)付工資
      　　 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資　　1.借：現(xiàn)金　　　貸：銀行存款       　2.借：應(yīng)付工資　　　貸：現(xiàn)金
      　 　結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng) 　　借：應(yīng)付工資　　　貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi) 　　——代扣房租
      （4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提） 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 銷售費(fèi)用（銷售機(jī)構(gòu)）　　　　管理費(fèi)用（行政管理部門）
      　采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）　　　貸：應(yīng)付福利費(fèi)
        　　用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)　　    借：應(yīng)付福利費(fèi) 　 貸：現(xiàn)金
      （5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅等各種稅種）
      　月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅　——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
      　月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
      　月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅
      　　    借：管理費(fèi)用           貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅 　——車船使用稅　　　——土地使用稅
      　月末計(jì)算的所得稅 　　借：所得稅　　　                    貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅
      　　實(shí)際交納的稅金 　　借：應(yīng)交稅金——XX稅　　  貸：銀行存款
      （6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款
      　　月末按規(guī)定提取教育附加   借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加　 貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加  
      三、成本、費(fèi)用
      （1）開發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：
      土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力****費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目
      　�、匍_發(fā)土地成本費(fèi)用：　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 　　　貸：銀行存款　　或應(yīng)付賬款——XX公司
      　　分配開發(fā)的間接費(fèi)用    　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)   　　　貸：開發(fā)間接費(fèi)用
      　　結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用   　 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　 　貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
      　　②配套設(shè)施開發(fā)   計(jì)算公式：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
      　　                   配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%
      　　    發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開發(fā)）　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
      　　    支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用                                         
      　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)     　　貸：銀行存款
      　　    同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開發(fā)                              　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)   
      　　貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料  
      　    　分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用      　　                                借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)  
      　　 貸：開發(fā)間接費(fèi)用
      　    　結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本    　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　       貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
      　�、鄯课蓍_發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的） 　 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　　貸：銀行存款
      　�、荛_發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種
      　　    出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）
      　           　                               借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　
      貸：銀行存款　　或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
      　    　自已****施工的　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 　　貸：銀行存款　     或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款     　應(yīng)付工資
      　�、荽�建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目
      　　    企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)　　　貸：銀行存款 　或庫(kù)存材料 　或現(xiàn)金
          　　結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)　　貸：開發(fā)間接費(fèi)用
      　　    工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 　 借：開發(fā)成本——代建工程    　　　貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
          　　移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)   　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本　　貸：開發(fā)成本——代建工程    
      （2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接****和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用等
      　  　                                                借：開發(fā)間接費(fèi)用
      　　　貸：銀行存款　　　或應(yīng)付賬款　　或應(yīng)付工資
      　 　分配開發(fā)的間接費(fèi)用　      借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　　貸：開發(fā)間接費(fèi)用  
      　　 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品　　　           貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)  
       （3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和****房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 
       （4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用
      
      （5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷售費(fèi)用
      　　  借：銷售費(fèi)用　　　貸：銀行存款　　　或應(yīng)付賬款
      四、收入、利潤(rùn)
      （1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。
      　　由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開計(jì)算
      　�、僭趯�(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí) 　　借：銀行存款 　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
      　　②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。 　借：應(yīng)收賬款      　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
      　�、垲A(yù)收價(jià)款時(shí)，待開發(fā)完工后再移交使用的  借：銀行存款　  貸：預(yù)收賬款
      　     　移交使用時(shí) 　　借：應(yīng)收賬款   　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入       借：預(yù)收賬款　銀行存款   　　貸：應(yīng)收賬款
      　　④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入        借：銀行存款　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
       （2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
      　　                                     借：銀行存款　      或應(yīng)收賬款　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 
       （3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無(wú)余額
      　   　轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 　             　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
      　   　如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本   借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 　　貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
      （4）其他業(yè)務(wù)支出
      （5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加      　計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅
      　　       借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅   　——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅　　——應(yīng)交土地增值稅
      　　　　                                                    　       
      其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加
      　　 月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金
      　　       借：其他業(yè)務(wù)支出   　　             貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 　——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
                                                                                
            其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加
      房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算
      A：國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)文件——國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 
      各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

      為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題通知如下：

      　　一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 
      開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

      　　（一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。��
      
      　�。ǘ�）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：��

      １.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。��
      ２．開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
      ３．開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。
      二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題
      （一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：��
      1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；
      2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；��
      3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。��

      （二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。��

      （三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。��

      上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。��
      
      （四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。��

      （五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：��
      　�。保�采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　　２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��
         
      ３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

          ４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：��
          （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　�。�2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��
      
      　�。�3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

        
      （4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　　已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。��

         
      ５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

      三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問(wèn)題
      開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

      四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 
      開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：��

         
      （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。��

      　�。ǘ�）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:��
      　　1.
      開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。��

      　　2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

      五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問(wèn)題 
      （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：��
      1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

      2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。��

      （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

      1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。��
      上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過(guò)50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。

      2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
      六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題
      開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋邯?

      （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

      （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；��
      （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

      七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題 
      　�。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。��

      　�。ǘ�）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　　 八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問(wèn)題 
      　　
      開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。��

      　�。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：��
      1．開發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。

      2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。��
      3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。

      4．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。��
      5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

      6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。��
      　�。ǘ�）下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：
          
      1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：��

      可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積��

      　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本�� 
      　　
      2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅?/FONT>