第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目投資估算

（一）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成：

包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金三部分。

固定資產(chǎn)投資是指項(xiàng)目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款而發(fā)生的利息支出；流動(dòng)資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。

建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。

第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)

三種經(jīng)營模式：出售、出租和自主經(jīng)營。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。

1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等

2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。

（三）開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從財(cái)務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本等。

而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類。

開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。

開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會(huì)所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營。該項(xiàng)目總投資70,794萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資70,644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬元和自營固定資產(chǎn)（會(huì)所）5,000萬元組成。會(huì)所投入運(yùn)營時(shí)需投入經(jīng)營資金150萬元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)（預(yù)計(jì)38年后）一次收回。則開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖6-1所示：

如果項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產(chǎn)（會(huì)所）的5,000萬元和經(jīng)營資金150萬元。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算

1、土地費(fèi)用估算

（1）土地使用權(quán)出讓金

土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。

（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

（3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。

（4）土地租用費(fèi)

土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中（如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時(shí)）經(jīng)常采用。

（5）土地投資折價(jià)

非常常見的合作開發(fā)項(xiàng)目的模式。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。

（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。

4、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。

6、開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。

7、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷等各種費(fèi)用。

管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1—5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%。8、財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項(xiàng)目籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

長期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%估算。

9、銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)。

（1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)

約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低）

（2）銷售代理費(fèi)

約為銷售收入的1.5%—2%

（3）其他銷售費(fèi)用

約為銷售收入的0.5%—1%

以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%—6%。

10、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%—3%。

11、開發(fā)期間稅費(fèi)

開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分稅費(fèi)已成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，這些稅費(fèi)一般包括：

（1）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)建安造價(jià)的5.5%，單體11%）

（2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（按總投資額30%-5%計(jì)征，目前暫停征收）

（3）土地使用稅

（4）建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)

（5）供水增容費(fèi)（已免征）

（6）供電增容費(fèi)（已免征）

（7）物業(yè)管理基金（按售價(jià)2%計(jì)收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交）

（8）其他

12、不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%—5%計(jì)算。

如果是開發(fā)項(xiàng)目完成后出租或自營的項(xiàng)目，還應(yīng)估算下列費(fèi)用：

13、運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

14、修理費(fèi)用

修理費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

一、經(jīng)營收入測算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制訂出切實(shí)可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出售、出租、自營等計(jì)劃（以下簡稱租售計(jì)劃），通過該收入計(jì)劃，正確地估算出開發(fā)項(xiàng)目可能的收入。租售計(jì)劃應(yīng)與開發(fā)商的營銷策略相結(jié)合，同時(shí)還應(yīng)遵守各級政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價(jià)格、收款方式等內(nèi)容。

1、在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時(shí)，應(yīng)首先確定開發(fā)項(xiàng)目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量，再根據(jù)市場條件，確定開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)租售期內(nèi)每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。

2、租售價(jià)格的確定應(yīng)在市場調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應(yīng)注意已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭性房地產(chǎn)項(xiàng)目對擬開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。

3、確定收款方式時(shí)應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時(shí)，應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計(jì)劃時(shí)，應(yīng)特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收入的估算

租售收入的估算是要計(jì)算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收入等。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的出租、出售收入，一般為可租售的項(xiàng)目建筑面積的數(shù)量與單位租售價(jià)格的乘積。對于出租的情況，應(yīng)注意空置期（項(xiàng)目竣工后暫未租出的時(shí)間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時(shí)還應(yīng)考慮經(jīng)營期未出租物業(yè)的轉(zhuǎn)售收入。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自營收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進(jìn)行自營收入的估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開發(fā)項(xiàng)目建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開發(fā)項(xiàng)目建成后所生產(chǎn)的影響，以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對擬開發(fā)項(xiàng)目的影響。

二、稅金估算

（一）經(jīng)營稅金及附加

1、經(jīng)營稅金及附加的概念

經(jīng)營稅金及附加是指房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（即為通常所說的“兩稅一費(fèi)”）。

2、具體估算

（1）營業(yè)稅

對房地產(chǎn)投資而言，營業(yè)稅是從納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。

營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入×稅率，目前我國的營業(yè)稅稅率是5%。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅，按增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)，專門用于城市建設(shè)、維護(hù)而征收的一種稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是其實(shí)際繳納的營業(yè)稅。

城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。

（3）教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，其計(jì)費(fèi)依據(jù)與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，教育費(fèi)附加的計(jì)費(fèi)依據(jù)是其實(shí)際繳納的營業(yè)稅。教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。

（二）土地使用稅

土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占有國有土地應(yīng)繳納的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占有的土地面積。采用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。

年應(yīng)納土地使用稅=應(yīng)稅土地面積（平方米）×稅率

（三）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10%—30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

（四）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所得和其他所得征收的一種稅。就房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所得稅計(jì)算公式是：

所得稅稅額=應(yīng)稅所得額×稅率

應(yīng)稅所得額=利潤總額-允許扣除項(xiàng)目的金額

對開發(fā)企業(yè)而言，其利潤總額主要是開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營期間的組收收入，其允許扣除項(xiàng)目為總開發(fā)成本和經(jīng)營成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。

（五）土地增值稅

1、土地增值稅的概念

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收益的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額為征稅對象征收的一種稅。

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。可以是貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。但一般指貨幣收入。

3、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅。這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額

扣除項(xiàng)目包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

但三項(xiàng)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，并不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除。具體扣除時(shí)，要看財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。

如果是，則財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額，而其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照第1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

如果否，則凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按上面第1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（4）舊房或建筑物的評估價(jià)格

轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按舊房或建筑物的評估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等。

（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第1、2項(xiàng)之和的20%扣除。

4、土地增值稅的稅率

土地增值稅實(shí)行四級超率（額）累進(jìn)稅率，從30%-60%。

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

5、土地增值稅的免稅規(guī)定

有以下情形之一者，免征土地增值稅：

（1）納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。

（2）因國家建設(shè)需要征收的房地產(chǎn)。

綜上所述，土地增值稅的計(jì)算步驟

例6-2：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房地產(chǎn)得到收入40,000萬元，其扣除項(xiàng)目金額為10,000萬元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。

解：

（1）計(jì)算增值額為：

40,000-10,000=30,000萬元

（2）計(jì)算增值稅與扣除金額之比：

30,000÷10,000=300%

增值稅超過扣除項(xiàng)目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。

（3）計(jì)算各檔土地增值稅稅額：

a、增值額未超過扣除金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為：

1,000×50%×30%=150萬元

b、增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為：

1,000×（100%-50%）×40%=200萬元

c、增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為：

1,000×（200%-100%）×50%=500萬元

d、增值額超過扣除金額200%的部分，適用60%的稅率，稅額為：

[3,000-（1,000×200%）]×60%=600萬元

（4）土地增值稅總額：

150+200+500+600=1,450萬元

例6-3：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項(xiàng)目金額為35,000萬元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。

解：

（1）計(jì)算增值額為：

40,000-35,000=5,000萬元

（2）計(jì)算增值稅與扣除金額之比：

5,000÷35,000=14.28%

（3）判斷土地增值稅適用稅率：

增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%，故該項(xiàng)目免征土地增值稅。

第四節(jié) 借款還本付息的估算

借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

一、還本付息的資金來源

根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項(xiàng)目建成后可用于借款償還的利潤、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)用等；對預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。

1、利潤

用于歸還借款的利潤，一般應(yīng)是可供分配的利潤中彌補(bǔ)以前年度虧損、提取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。

2、折舊費(fèi)

如果項(xiàng)目建設(shè)完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例6-1中的產(chǎn)生的價(jià)值5000萬元的會(huì)所），在使用初期還無需更新，那么作為固定資產(chǎn)重置準(zhǔn)備金性質(zhì)的折舊基金，在被提取后暫時(shí)處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以后應(yīng)由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款后恢復(fù)其原有的經(jīng)濟(jì)屬性。

3、攤銷費(fèi)

4、其他還款資金

5、預(yù)售或預(yù)租收入

二、還款方式和順序

（一）國外借款的還款方式

按照國際慣例，債權(quán)人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。

（二）國內(nèi)借款的還款方式和順序

一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的貸款協(xié)議歸還國內(nèi)借款。

三、利息的計(jì)算

（一）借款時(shí)的利息計(jì)算

按照國家有關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)，對當(dāng)年發(fā)生借款的，假定借款在當(dāng)年年中發(fā)生，按半年計(jì)息，其后按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息為：

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款÷2）×利率

例6-4某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年。在建設(shè)期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計(jì)算建設(shè)期貸款利息。

解：

建設(shè)期各年利息計(jì)算如下：

第1年應(yīng)計(jì)利息=（0+300÷2）×12%=18萬元

第2年應(yīng)計(jì)利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元

第3年應(yīng)計(jì)利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元

故建設(shè)期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元

（二）還款時(shí)的利息計(jì)算

1、等額償還額本金和利息總額時(shí)

2、等額還本，利息照付

四、借款還本付息表

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的借款還本付息表提供了項(xiàng)目的債務(wù)狀況財(cái)務(wù)信息，描述了項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中債務(wù)本息的分布狀況，為項(xiàng)目經(jīng)營決策和財(cái)務(wù)決策、償債能力分析提供了重要依據(jù)。但應(yīng)注意，借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反應(yīng)流動(dòng)資金借款本息。流動(dòng)資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動(dòng)資金的利息列入了財(cái)務(wù)費(fèi)用，而由于其本金在項(xiàng)目計(jì)算期末用回收的流動(dòng)資金一次償還，所以在此沒有考慮流動(dòng)資金借款償還問題。

針對項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析：

1、分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力

2、協(xié)助安排短期貸款

3、研究資金籌措方案的合理性

例6-5某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項(xiàng)目建設(shè)完畢后開始銷售，預(yù)計(jì)每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設(shè)期結(jié)束后5年內(nèi)等額還本付息。試編制該項(xiàng)目的借款還本付息估算表。

解：（1）建設(shè)期各年應(yīng)計(jì)利息：

第1年應(yīng)計(jì)利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元

第2年應(yīng)計(jì)利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元

第3年應(yīng)計(jì)利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元

第3年末借款累計(jì)：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元

（2）每期還本付息：

A=P（A/P,i,n）=1648萬元