律師辦理房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)操作規(guī)程

第一章　總則

　　第一條 為了實(shí)現(xiàn)執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的規(guī)范化，限制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本操作規(guī)程。

　　第二條 本操作規(guī)程所稱的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要包括：涉及房屋土地為標(biāo)的物的建設(shè)、買賣、租賃、使用、物業(yè)管理、金融、修繕及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的法律顧問、非訴訟及訴訟業(yè)務(wù)。

　　第三條 本操作規(guī)程所述的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的從業(yè)主體，須為已取得律師執(zhí)業(yè)證的執(zhí)業(yè)律師。未取得律師執(zhí)業(yè)證的人員不得獨(dú)自從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，但可協(xié)助執(zhí)業(yè)律師工作。

　　第四條 執(zhí)業(yè)律師應(yīng)以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé)，盡職盡責(zé)地維護(hù)委托人的合法權(quán)益，努力為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。

　　第五條 本操作規(guī)程旨在為執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)提供最基本的指引，執(zhí)業(yè)律師還應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，豐富及完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)操守。

第二章 公司法律顧問業(yè)務(wù)

　　第六條 公司法律顧問業(yè)務(wù)主要包括以下各項(xiàng)：

　�。ㄒ唬┏Ｄ攴�律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)中介公司、建筑公司、拆遷公司或物業(yè)管理公司的委托，并通過書面合同確定的、為期一年以上的，為委托人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。

　�。ǘ�）項(xiàng)目法律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司、建筑公司、拆遷公司或房地產(chǎn)項(xiàng)目法人或項(xiàng)目投資者等的委托，并通過書面合同確定的，專為指定項(xiàng)目提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。

　　第七條 律師在接受委托之前，應(yīng)審查委托人合法持有的下列文件原件：

　　(一)公司法律文件（通用）：

　�。薄⑵髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（通用）

　　２、企業(yè)資質(zhì)證書；（通用）

　　３、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的公司注冊(cè)資本金或投資的驗(yàn)證報(bào)告；（通用）

　�。�、公司章程；（通用）

　　５、董事會(huì)名單；（通用）

　　６、法定代表人證明書；（通用）

　�。ǘ�）業(yè)務(wù)法律文件：

　　１、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證或（項(xiàng)目類）

　�。�、項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同或項(xiàng)目建設(shè)許可證或（項(xiàng)目類）

　�。�、土地使用人已繳清出讓金的發(fā)票或（項(xiàng)目類）

　�。�、土地使用證或相應(yīng)的權(quán)屬證明或（項(xiàng)目類）

　�。怠⒎康禺a(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)已建成并通過確權(quán)的）；（項(xiàng)目類）

　　６、房地產(chǎn)項(xiàng)目使用驗(yàn)收的各項(xiàng)合格證；（物業(yè)管理類）

　�。�、物業(yè)管理委托合同；（物業(yè)管理類）

　�。�、物業(yè)移交確認(rèn)文件；（物業(yè)管理類）

　�。�、法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)資料；（物業(yè)管理類）

　　10、物業(yè)管理公約（物業(yè)管理類）

　　第八條 從事常年法律顧問業(yè)務(wù)的，應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案，每次工作的工作記錄應(yīng)歸檔備案，每月應(yīng)有工作記錄或拜訪委托人的工作情況記錄。

　　第九條 從事項(xiàng)目法律顧問業(yè)務(wù)的，應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案，并將每次工作的工作記錄歸檔備案。

第三章 　其它非訴訟法律業(yè)務(wù)

　　第十條 業(yè)務(wù)范圍

　　非訴訟法律業(yè)務(wù)主要包括但不限于：

　　1、出具法律意見書；

　　2、代理仲裁；

　　3、代為起草合同、參加合同洽談；

　　4、見證商品房的預(yù)售、買賣；

　　5、代理房地產(chǎn)交易；

　　6、代辦房地產(chǎn)抵押；

　　7、代理房屋租賃；

　　8、代理房屋拆遷；

　　9、受委托協(xié)調(diào)各類涉及房地產(chǎn)的糾紛。

　　第十一條 出具法律意見書業(yè)務(wù)

　�。ㄒ唬�從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的一般程序：

　　1、詳細(xì)閱讀委托書所列的委托事項(xiàng)（委托事項(xiàng)如不明確、具體，要求委托人修改）；

　　2、發(fā)出律師費(fèi)報(bào)價(jià)單；

　　3、委托人確認(rèn)律師費(fèi)報(bào)價(jià)；

　　4、收集相關(guān)的法律、法規(guī)；

　　5、審閱委托人提供的文件資料；

　　6、進(jìn)行必要的調(diào)查；

　　7、對(duì)所涉重大爭(zhēng)議問題進(jìn)行研究；

　　8、起草及出具《法律意見書》；

　　（二）法律意見書一般應(yīng)具備下列內(nèi)容：

　　1、受托事項(xiàng);

　　2、受托時(shí)間；

　　3、委托人提供的文件資料；

　　4、律師實(shí)際進(jìn)行的調(diào)查情況；

　　5、法律依據(jù)及法律意見；

　　6、律師執(zhí)業(yè)證編號(hào)及其親筆簽名；

　　7、律師事務(wù)所蓋章。

　　（三）出具法律意見書前應(yīng)詳細(xì)閱讀委托人提供的文件資料和進(jìn)行必要的盡職調(diào)查。

　　（四）出具法律意見只能以現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)作依據(jù)。

　　地方政府的行政規(guī)章和政府主管部門實(shí)際執(zhí)行狀況應(yīng)當(dāng)作為備注說明，不得作為提供法律意見的依據(jù)。

　�。ㄎ澹┥婕氨臼兄卮箜�(xiàng)目或出具確認(rèn)項(xiàng)目無效的法律意見時(shí)，應(yīng)征得本所所務(wù)會(huì)或指導(dǎo)合伙律師的書面批準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)律師本人認(rèn)為有需要的，可提請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)進(jìn)行研討。

　　第十二條 代理仲裁

　　根據(jù)中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制訂的《律師參與仲裁工作規(guī)則》執(zhí)行。

　　第十三條 參加合同洽談、起草合同

　�。ㄒ唬�從事受托起草合同業(yè)務(wù)的一般性程序：

　　1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；

　　2、請(qǐng)委托人書面確認(rèn)其要求合同必備的商業(yè)條件；

　　3、收集相關(guān)的法律、法規(guī)；

　　4、審閱委托人提供的商業(yè)條件和業(yè)務(wù)文件（可根據(jù)需要，要求委托人補(bǔ)充提供有關(guān)文件資料）；

　　5、起草合同；

　　6、向委托人提交合同討論稿并向其解釋重要條款。

　　（二）受托參加合同洽談前，應(yīng)準(zhǔn)備的主要工作：

　　1、合同草案中各項(xiàng)非商業(yè)條款的法律依據(jù)；

　　2、合同雙方可能有爭(zhēng)議的條款及其可能援引的法律依據(jù)。

　�。ㄈ�）受托參加合同洽談應(yīng)注意的事項(xiàng)：

　　1、律師一般僅對(duì)涉及委托人權(quán)利、義務(wù)的法律事項(xiàng)發(fā)表意見，不干涉當(dāng)事人的純商業(yè)條件。

　　2、律師不僅要注意合同內(nèi)容的合法性，而且要注意可履行性。合同用語應(yīng)準(zhǔn)確，無歧義。合同條款之間應(yīng)環(huán)環(huán)相扣，沒有脫節(jié)和遺漏。

　　3、律師提出建議，而當(dāng)事人不予接受的事項(xiàng)，亦應(yīng)作好記錄備查。

　　第十四條 合同見證業(yè)務(wù)

　�。ㄒ唬�從事合同見證業(yè)務(wù)的一般性程序：

　　1、確定律師收費(fèi)；

　　2、與要求合同見證的各方簽訂委托合同，訂明委托事項(xiàng)；

　　3、審查及核對(duì)合同各方經(jīng)營(yíng)文本或個(gè)人身份證原件，并留存各方復(fù)印件存檔；

　　4、要求各方（自然人除外）出具法定代表人證明書原件存檔；

　　5、如非法定代表人（自然人除外）簽約，須要求各方出具書面授權(quán)委托書原件存檔；

　　6、審查合同所涉及的相關(guān)法律文件及有無《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定的情節(jié)；

　　7、依據(jù)《合同法》第五十四條向各方解釋合同主要的條款，并做出會(huì)議紀(jì)要；

　　8、留存簽約代表身份證復(fù)印件及其簽名字樣存檔；

　　9、親自目視各方代表（如一方或雙方為自然人，應(yīng)由其本人親自到場(chǎng)）在合同文本上簽字；

　　10、向合同各方出具《律師見證書》。

　　11、留存合同原件一份和合同相關(guān)法律文件復(fù)印件存檔。

　�。ǘ�）具有下列情況之一的，執(zhí)業(yè)律師不得出具見證書：

　　1、合同一方或雙方不能提供證明其為合法簽約人的身份證明文件的；

　　2、合同或合同條款具有《合同法》第五十二條、五十三條、五十四條規(guī)定的情況，而當(dāng)事人拒絕修改合同的。

　　第十五條 房地產(chǎn)的預(yù)售合同見證業(yè)務(wù)

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)業(yè)律師在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中應(yīng)根據(jù)本《業(yè)務(wù)指引》第十六條審查賣方預(yù)售、出售的合法性及其有效法律文件；審查買賣合同的真實(shí)性及合法性；向合同各方解釋合同條款；在當(dāng)事人或房管部門有需要時(shí)，向其出具《律師見證書》。

　　（二）從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)，執(zhí)業(yè)律師可依據(jù)合同約定向合同一方或合同雙方收取律師見證費(fèi)。但該收費(fèi)條款必須向買樓方作特別說明，并由買樓方簽字確認(rèn)。

　　（三）執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)預(yù)售見證業(yè)務(wù)的，須要求賣方（發(fā)展商）提供下列法律文件：

　　1、交付土地使用權(quán)出讓金的憑證或減免土地出讓金的審批文件；

　　2、土地使用權(quán)證書；

　　3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　4、按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明；

　　5、工程施工合同；

　　6、有效期內(nèi)的《商品房預(yù)售許可證》；

　　7、資金來源證明；

　　8、委托人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其資質(zhì)證書。

　�。ㄋ模┞蓭熯�應(yīng)審查預(yù)售物業(yè)有無被查封、凍結(jié)、抵押等限制轉(zhuǎn)讓的情況。

　　第十六條 代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　（一）一般性程序

　　1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；

　　2、由委托人出具委托書同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限，必須明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由誰負(fù)責(zé)辦理。

　　（二）執(zhí)業(yè)律師代理委托人從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)的，須要求出售方提供能證明證實(shí)下列情況的法律文件：

　　1、房地產(chǎn)證或權(quán)屬證明書；

　　2、屬于預(yù)售房屋，應(yīng)要求售樓方提供權(quán)屬證明書或本《業(yè)務(wù)指引》第十七條（三）所規(guī)定的法律文件；

　　3、代理收樓的應(yīng)向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并與售樓合同約定交付條件相核對(duì)。

　　4、轉(zhuǎn)讓成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；

　�。ㄈ�）律師應(yīng)審查轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有無被查封、凍結(jié)、抵押、共有等其他限制轉(zhuǎn)讓的權(quán)利附著的情況。

　　第十七條 代理房地產(chǎn)抵押

　　（一）一般性程序

　　1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；

　　2、由委托人出具委托書同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限，必須明確房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)由誰負(fù)責(zé)辦理。

　　（二）代理委托人從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的，應(yīng)要求委托人提供下列法律文件；

　　1、土地使用權(quán)證書及土地使用權(quán)出讓金繳付憑證或房屋所有權(quán)證書；

　　2、債的合同或憑證；

　　3、抵押人和抵押權(quán)人的身份證明及抵押人內(nèi)部審批同意抵押的證明。

　�。ㄈ�）律師事務(wù)所及執(zhí)業(yè)律師不得在銀行辦公場(chǎng)所內(nèi)，或擔(dān)保公司辦公場(chǎng)所內(nèi)、或房地產(chǎn)交易場(chǎng)所內(nèi)設(shè)立臨時(shí)性或長(zhǎng)久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。也不得在上述地點(diǎn)代表抵押權(quán)人或擔(dān)保人設(shè)立臨時(shí)性或長(zhǎng)久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。

　　（四）審查有無限制和法定不準(zhǔn)辦理抵押的情形。

　　第十八條 代理房屋租賃

　　(一)一般性程序

　�。�、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；

　�。病⒂晌�托人出具委托書，同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。

　�。ǘ�）代理委托人從事房屋租賃業(yè)務(wù)的，須要求出租人提供下列法律文件：

　　1、房屋所有權(quán)證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其它證明文件；

　　2、出租人和承租人的身份證明；

　　3、租賃許可證。

　　（三）審查出租房屋有無被限制出租的情形。

　　第十九條 代理房屋拆遷

　�。ㄒ唬┮话愠绦�

　　1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；

　　２、由委托人出具委托書，同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。

　　（二）代理房地產(chǎn)拆遷業(yè)務(wù)時(shí)，律師須要求拆遷人提供下列法律文件：

　　１、在有效期內(nèi)的房屋拆遷許可證；

　　２、委托拆遷的委托書及拆遷資格證；

　�。�、拆遷工作人員的拆遷工作證；

　　４、拆遷公告；

　�。怠⒂肋w房的產(chǎn)權(quán)證明；

　�。�、臨時(shí)安置房的租用證明或產(chǎn)權(quán)證明。

第四章　訴訟業(yè)務(wù)

　　第二十條 房地產(chǎn)訴訟

　　一、房地產(chǎn)訴訟的主要類型：

　�。ㄒ唬�、房地產(chǎn)合作糾紛

　　房地產(chǎn)合作者之間因履行合作合同發(fā)生糾紛，包括合同效力糾紛、合同條款含義糾紛、合同履行中的違約糾紛等，如無仲裁協(xié)議,直接向人民法院起訴；

　　（二）、房地產(chǎn)拆遷糾紛

　　１、拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門裁決；拆遷人或被拆遷人是市房屋拆遷主管部門的，由市人民政府裁決。

　　２、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。但應(yīng)注意，在訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

　�。场�當(dāng)事人因履行拆遷協(xié)議發(fā)生糾紛的，直接向人民法院起訴。

　　（三）、房地產(chǎn)買賣（轉(zhuǎn)讓）糾紛

　　１、買賣雙方因買賣合同的效力、或因履行合同而在質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、期限、面積、配套設(shè)施是否完善等方面發(fā)生糾紛，直接向人民法院起訴；

　　２、買賣任何一方認(rèn)為國(guó)家主管機(jī)關(guān)在頒發(fā)證照方面使當(dāng)事人的合法權(quán)益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政訴訟；

　　（四）、房地產(chǎn)租賃糾紛

　　１、房地產(chǎn)租賃雙方因租賃合同的效力或履行租賃合同發(fā)生租金、租賃期限、租賃條件、房屋維修等方面的糾紛，向人民法院起訴；

　�。病⑸婕稗D(zhuǎn)租的，應(yīng)根據(jù)原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的約定確定訴訟當(dāng)事人；

　�。场�國(guó)家主管機(jī)關(guān)不按規(guī)定辦理房屋租賃許可證件的，當(dāng)事人可以直接向人民法院提起行政訴訟。因?qū)��?guó)家主管機(jī)關(guān)的行政處罰不服的，可以在接到行政處罰決定之日15日內(nèi)向上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟；也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

　　（五）、房地產(chǎn)中介糾紛

　　１、房地產(chǎn)中介包括地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)評(píng)估、建筑監(jiān)理等，中介機(jī)構(gòu)均需專門資質(zhì)。如中介機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)家主管機(jī)關(guān)不批準(zhǔn)資質(zhì)的決定不服，可以向人民法院提起行政訴訟。

　�。�、因房地產(chǎn)中介合同的效力或履行合同發(fā)生糾紛，可直接向人民法院起訴；

　�。�、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)行政處罰不服的，可以申請(qǐng)上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院提起行政訴訟。也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

　�。�六）、物業(yè)管理糾紛

　�。薄⒁蛭飿I(yè)管理合同發(fā)生的糾紛，通常由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司進(jìn)行訴訟；

　　2、履行物業(yè)管理合同發(fā)生糾紛，根據(jù)具體案情，確定業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、發(fā)展商作為訴訟當(dāng)事人。

　�。ㄆ撸�、樓宇買賣按揭糾紛

　　１、樓宇買賣按揭糾紛其實(shí)是貸款糾紛。當(dāng)貸款人、借款人、擔(dān)保人因貸款合同的內(nèi)容發(fā)生糾紛，屬于樓宇買賣按揭糾紛。

　　２、如果房屋買賣合同同時(shí)附有樓宇買賣按揭合同，律師在代理房屋買賣糾紛時(shí)，不要輕易支持購(gòu)房人單方解除房屋買賣合同，因?yàn)闀?huì)對(duì)按揭合同的履行產(chǎn)生重大影響。在訴訟中，律師應(yīng)充分考慮這一因素。

　　（八）、房地產(chǎn)抵押糾紛

　　因抵押業(yè)務(wù)各方當(dāng)事人就抵押合同之效力、釋義、履行等發(fā)生糾紛而產(chǎn)生的訴訟。

　　（九）、 房地產(chǎn)建筑糾紛

　　１、房地產(chǎn)發(fā)展商或企業(yè)、個(gè)人與建筑承建商之間因建筑合同的訂立、履行、變更、解除而發(fā)生的糾紛。

　�。�、注意對(duì)雙方資質(zhì)、證照、政府相關(guān)部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、批文等的審查。

　�。�、注意合同法對(duì)建筑承包商的法定抵押權(quán)的保護(hù)（但建筑承包商帶資建設(shè)部分除外）。

　　二、代理房地產(chǎn)糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　�。ㄒ唬�、下列案件因政策性很強(qiáng)，接受委托須特別慎重：

　　1、因政府行政管理方面的決定引起的房產(chǎn)糾紛；

　　2、屬于落實(shí)政策的房產(chǎn)糾紛；

　　3、屬于歸土地管理部門處理的房地產(chǎn)邊界糾紛；

　　4、屬于房地產(chǎn)行政部門處理的其他糾紛。

　�。ǘ�）、房地產(chǎn)糾紛案件由于民事關(guān)系和行政關(guān)系交織，所以較一般民事糾紛復(fù)雜，特別是案由的確定、責(zé)任的認(rèn)定比較復(fù)雜。律師要本著對(duì)客戶負(fù)責(zé)、對(duì)自己負(fù)責(zé)的態(tài)度，客觀分析案件訴訟和勝訴的可能性；

　　（三）、凡是被告請(qǐng)律師，可以接受聘請(qǐng)。但原告在起訴前請(qǐng)律師，律師對(duì)是否接受聘請(qǐng)應(yīng)持相對(duì)慎重的態(tài)度；

　�。ㄋ模�、集資房糾紛、未取得商品房預(yù)售許可證而發(fā)生的房屋預(yù)售糾紛，法院一般不予受理。退房退款的訴訟請(qǐng)求通常較難以實(shí)現(xiàn)，此節(jié)是律師需要特別注意的；

　�。ㄎ澹�、大樓盤的業(yè)主多人訴訟時(shí)，情緒和場(chǎng)面容易失控，律師要善于因勢(shì)利導(dǎo)，鼓勵(lì)當(dāng)事人調(diào)解解決，切忌推波助瀾和挑訟。

　�。�六）、房地產(chǎn)的訴訟一般適用專屬管轄，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。但有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)的行政訴訟和有關(guān)按揭糾紛的訴訟，由被告所在地或合同履行地即貸款銀行所在地人民法院管轄。

　　三、收案程序

　　(一）、與客戶洽談并收集必須的資料

　�。薄⒘私饣�本案情；

　　２、收集以下資料：

　�、僮C明主體資格的資料。包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)各類企業(yè)資質(zhì)證書；

　　②證明行為許可的資料。包括投資、土地使用、規(guī)劃、拆遷、預(yù)售等許可文件；

　　③證明當(dāng)事人之間存在民事關(guān)系的資料。包括合同、協(xié)議、來往函件等；

　�、茏C明己方守約對(duì)方違約的資料。包括財(cái)務(wù)文件和各種交接文件等；

　�、莘康禺a(chǎn)的背景資料，包括房地產(chǎn)是否已經(jīng)被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等權(quán)屬方面的資料。

　　⑥如果收集當(dāng)事人的資料為正本，應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人辦理文件交接手續(xù)。

　�。ǘ�）、辦理委托手續(xù)

　　１、由律師事務(wù)所與客戶簽訂委托合同。此節(jié)須注意的是：

　　①必須由律師事務(wù)所與客戶簽訂委托合同，而不允許任何個(gè)人與客戶簽訂委托合同；

　�、诳蛻舴綉�(yīng)由客戶本身簽名蓋章。如果是代理人辦理，則必須有委托書；

　　③約定事后收費(fèi)的，應(yīng)明確收費(fèi)的條件、期限及委托人單方解除合同的法律后果等；

　　２、客戶簽發(fā)委托書。應(yīng)注意委托書的授權(quán)范圍不應(yīng)超越委托合同的授權(quán)范圍。

　�。ㄈ�）、收款并開具發(fā)票

　�。薄⑹宅F(xiàn)金的，最好由客戶的經(jīng)辦人直接交給律師事務(wù)所的財(cái)會(huì)人員，并核實(shí)是否有假鈔；

　　２、收支票的，如果事前需要先開發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票上注明收支票及支票號(hào)碼；

　　３、任何業(yè)務(wù)，都必須開具發(fā)票，否則將可能受到法律制裁。