期房再轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的法律問題

阮文良

購房者、房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常遇到一個問題，問期房是否可以再轉(zhuǎn)讓、是否可以購入、而有些地方性文件不允許期房再轉(zhuǎn)讓。而有的地方是允許轉(zhuǎn)讓和備案，同時依法交納有關(guān)稅費。
  那么期房再轉(zhuǎn)讓是跟據(jù)什么？《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。而國務(wù)院沒有出臺具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，而實際上預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓是合同的轉(zhuǎn)讓，另據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定也可以理解為一種期權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即雙方約定出讓方取得房產(chǎn)證后再過戶，由于該合同沒有經(jīng)備案對買受人的保護不利，法院有這方面的判決案例。以上兩種都是在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的期房再轉(zhuǎn)讓。而我國《合同法》規(guī)定，合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需征得合同另一方的同意，但要通知債務(wù)人，而合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)合同另一方同意。就商品房預(yù)售合同而言，購房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán)，主要義務(wù)是付清房屋價款。如果購房者已付清全部房屋價款，則該轉(zhuǎn)讓不需開發(fā)商同意，反之，就需要開發(fā)商認可。但是由于房子是不動產(chǎn)，涉及登記和備案的問題，而再轉(zhuǎn)讓又沒有具體規(guī)定，而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓，有些買賣雙方當(dāng)期房價格波動而違約時片面理解該條，所以往往造成糾紛不斷。對于〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉第三十七條第六款規(guī)定筆者認為是對于物權(quán)過戶登記的必須條件，但不是合合同生效的條件，特別對于還在開發(fā)過程中的期房該法有特別的規(guī)定，是引許在沒有取得產(chǎn)權(quán)證前預(yù)售和再轉(zhuǎn)讓的，再說目前期房再轉(zhuǎn)讓大多是在取得房產(chǎn)證后再進行過戶登記，實際上是一種附條件的合同，以出讓方取得房產(chǎn)證條件實現(xiàn)后再過戶，所以并不違反房地產(chǎn)管理法第三十七條第六款。
  對購房者而言，應(yīng)注意如下幾種情況：
  一、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；
  二、已付清預(yù)售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；
  三、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險增大。
  四、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費。如沒能進行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險。
  五、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。
  六、如果確是房子不相要而原價轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價沒有依法納稅，定是有陰陽合同（就是差價），發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。
  由于在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中法律關(guān)系復(fù)雜，程序繁瑣，無能是出讓方和受讓方你最好聘請專業(yè)律師把關(guān)并代為辦理相關(guān)手續(xù)。