去年12月2日，該案的買賣雙方進行了二手房交易，買方以139萬元的總價向賣方購房一套，雙方談妥價格后簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同還約定，今年1月5日之前，雙方共同去辦理該套房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。

　　因賣方的戶口掛在該套房屋，為保證對方及時遷出戶口,買方又與賣方訂立了合同補充條款,雙方在補充條款中約定，賣方承諾自上述房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起20日辦理原有戶口全部遷出手續(xù)，若逾期一日則需按房屋總價款的萬分之五向買方支付違約金，直到房內(nèi)戶口全部遷出為止。

　　合同簽訂后，雙方在約定時間內(nèi)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，然而由于各種原因,賣方至今年5月8日才將其戶籍從這套房屋中遷出。由此引發(fā)了這起合同違約賠償案。

　　買方在起訴時認為，在自己按約履行付款義務(wù)后，賣方雖然履行了交房義務(wù)，但遲遲未將戶口遷出，該行為構(gòu)成合同違約，賣方應(yīng)按合同約定向買方支付違約金。按違約金的計算方法，賣方應(yīng)支付給買方7萬余元。

　　戶口遷出僅拖延幾個月，就要賠付7萬余元，賣方對此堅決不同意，其認為，逾期遷出戶口事出有因，為此也與買方協(xié)商過，買方曾表示晚點遷出沒關(guān)系，現(xiàn)在買方不顧當(dāng)初應(yīng)允，要求賠付違約金，賣方不能接受。然而，賣方的說法沒有證據(jù)支撐。

　　法院在審理后認為，既然賣方在合同中對戶口遷出時限作出承諾，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，如碰到具體困難，不能如期遷出戶口，也應(yīng)在與買方協(xié)商后，取得買方書面或其他方式的明確諒解�，F(xiàn)賣方的合同違約行為已經(jīng)成立，其又無法證實逾期遷出戶口曾得到買方同意，因此法院只能支持買方的訴訟請求，賣方應(yīng)向買方支付違約金7萬余元。

　　案件提示

　　二手房買賣涉及的事情很多，要辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，要將原房主的戶口遷出，要辦理水、電、煤過戶手續(xù)，還要考慮物業(yè)管理費、電話費等是否有欠交的情況。要保障購房人的權(quán)益萬無一失，就應(yīng)當(dāng)像上述案件中的買方一樣，在與賣方簽定的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對所有事項一一作出具體約定，以《合同法》來維護二手房買賣順利有序地進行。