文前提要：決定房產(chǎn)投資收益率高低端主要因素有房價的漲幅、首付款的比例、房貸利率的高低等，在房價漲幅受到政策打壓，首付款比例和房貸利率提高的情況下，房產(chǎn)投資是否還能取得良好的回報呢？

在過去的十年當中，最成功的投資者絕大多數(shù)集中在房產(chǎn)領域，很多人初入樓市時，并沒有多少資金，經(jīng)過10年打拼，如今身價超過千萬的不在少數(shù)。而同一時期進入股市的投資者，大多還處于虧損或是微利狀態(tài)，除了靠公司上市發(fā)大財?shù)娜送�，很難在身邊找到炒股賺大錢的人。這是否意味著未來獲得暴利的機會依然在樓市呢？

顯然，我們不能因此輕易得出結(jié)論。因為，在股市剛起步的10年，也造就了一大批富翁，但由于股市嚴重透支了未來，導致后10年的漲幅基本可以忽略不計�，F(xiàn)在的樓市會否重蹈股市的覆轍呢？我們還需要通過時間來檢驗。

經(jīng)歷了2009年的暴漲和2010年的調(diào)控，2011年投資房產(chǎn)還能獲得意外的驚喜嗎？要回答這個問題，我們需要對影響房產(chǎn)投資的三個主要因素房價的漲幅、首付款的比例、房貸利率的高低進行分析（國內(nèi)的租金收益率太低，投資時基本上不考慮），才能得到更清晰的答案。

首付比例影響投資收益率

在房產(chǎn)牛市時，對投資收益率產(chǎn)生重大影響的因素是首付款比例。首付款比例越低，資金的收益率越高。以上海市一套200萬元的住宅為例，我們可以看一下在不同首付款比例的情況下，資金的收益率變化。假設購買這套住房的時間是2009年初，契稅按3%計算，一年后以300萬元拋出這套房，營業(yè)稅為總價的5.5%，個調(diào)稅為2%，交易傭金為1%，貸款利率為基準利率打7折為4.158%，貸款年限為30年。

按照2009年的政策，房貸首付比例最低為2成，也就是說首付40萬元，就可以買下這樣一套住宅，再支付掉60000元的契稅，其余的160萬元靠銀行貸款，每月還款為7785.1元。一年的時間共需要支付利息66010元，賣房時需要支付營業(yè)稅165000元，個調(diào)稅60000元，交易傭金30000元，凈利潤為618990元，與40萬元的首付相比，一年的收益率達到了154.75%。

如果購房者是首付3成購買的房產(chǎn)，在房價漲幅相同的情況下，由于首付款比例提高，貸款額減少，相應的利息支出也減少，最終凈利潤將上升8252元，達到627242元，但對于60萬元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54%。

如果采用5成首付的方式購房，最終的資金收益率降低為64.37%；而如果用全額付款的方式，資金收益率近為34.25%。（見附表1）

目前，房產(chǎn)政策已經(jīng)明確了首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，而三套以上住房不得貸款，這也就決定了房產(chǎn)投資的收益率不可能像2009年那么高了。

附表 不同首付比例對房產(chǎn)投資收益率的影響

房貸利率是核心指標

在2008年全球金融危機的影響下，2009年并沒有多少人對收入的增長抱有樂觀的預期，可就在這樣的背景下，房價卻出現(xiàn)了大幅度的上漲，這又是為什么呢？主要的原因就是房貸利率的下跌。2008年房貸最優(yōu)利率最高曾達到6.66%，而到了年底最優(yōu)利率降為了4.158%，如此大的利率降幅，促成了2009年的房價大漲。

2010年4月以后，房產(chǎn)調(diào)控新政出臺，二套房貸款利率要按基準利率的1.1倍計算，按12月25日加息后的基準利率6.4%計算，二套房貸的利率已經(jīng)超過了7%，達到了7.04%，比2008年的6.66%還要高。此前，所有的銀行都停止執(zhí)行首套房貸利率打7折的優(yōu)惠政策，普遍實行的是打85折的政策。近期，部分銀行開始對首套房貸按基準利率放貸，使得購房的資金成本越來越高。如果2011年基準利率再提高1個百分點，即使首套房仍能享受85折的優(yōu)惠利率，房貸利率也要達到6.29%，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于國內(nèi)實施的都是浮動利率貸款，利率的調(diào)高對購房者的壓力將會持續(xù)相當長一段時間，不排除有投資者將面臨資金鏈斷裂的問題。

同樣，房貸利率對投資房產(chǎn)的收益率也會產(chǎn)生相當大的影響。還是以上面那個例子為例，在房貸利率為4.158%的情況下，30年100萬元貸款前兩年需要支付的利息為81786元，如果按最新的基準利率的1.1倍計算，則前兩年需要支付的利息將達到139425元，成本增加了57639元，對投資收益率的影響是顯而易見的。

100萬元30年房貸月供對比

房價漲幅趨緩 投資未必合算

2010年，雖然房產(chǎn)調(diào)控措施越來越嚴厲，但房價仍然在頑強地上漲，但從漲幅上來看，已經(jīng)在明顯放緩了。以中房上海指住宅為例，2009年上漲了42.36%，2010年1～11月累計上漲了9.19%，考慮到2010年最后一個月房價也在上漲的因素，全年的漲幅應該在10%左右。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2010年11月全國70個城市的房價漲幅已經(jīng)回落到了7.7%，2010年12月這個數(shù)字還有可能更低。

在房價漲幅降低、交易成本居高不下的情況下，即使不考慮未來可能出臺的房產(chǎn)稅問題，房產(chǎn)投資是否仍然合算就需要認真分析了，如果房價年漲幅不能達到5%以上，貸款買房還甚至還可能出現(xiàn)虧損的情況。

仍以購買一套200萬元的一首住宅為例，按照多數(shù)投資者平均持有物業(yè)2年來計算，如果房價的漲幅為每年5%，兩年后這套住宅升值到2205000元。首付比例為50%，利率分別按基準利率的85折、基準利率和基準利率的1.1倍來計算，2年的利息支出分別是107368元、126589元和139425元，加上要支付3%的契稅60000元、5.5%的營業(yè)稅121275元和1%的交易傭金22050元，凈利潤全部是負數(shù)（盡管房價上漲了，但漲幅無法覆蓋所有費用，所以個調(diào)稅為0）。換句話說如果房價漲幅不大，短期內(nèi)貸款投資房產(chǎn)將出現(xiàn)虧損的局面。

受銀行限貸以及房貸利率較高的影響，部分投資者轉(zhuǎn)而采用全額付款的方式買房，這樣做雖然可以減少利息支出，但也降低了資金杠桿，收益率仍然不高。仍然是上面的例子，如果不采用銀行貸款，兩年后房價上漲了205000元，去掉契稅、營業(yè)稅和交易傭金后，余額為55675元，如果是按房產(chǎn)全額的2%繳納個調(diào)稅，需繳納44100元，而如果按差額的20%繳納，則只需繳納11135元，顯然后一種方式繳稅比較合算，扣除后2年的凈利潤為44540元，按200萬元的房款計算，投資兩年僅獲得了約2.227%的收益，平均每年只有1%多一點，不僅跑不贏CPI，比銀行存款的收益還要低。即便房價漲幅能夠達到7%，2年的投資回報率也只有3%多一點，平均每年還不到2%。像2009年那樣短期內(nèi)獲得暴利的機會基本不存在。

自住可以關(guān)注保障性住房

2011年是國家大力發(fā)展保障性住房的一年，2010年全國共建成370萬套保障房，2011年將開工建設1000萬套保障房，未來保障房的數(shù)量還會更多。因此，對于目前收入不高，打算購房自住的年輕人來說，完全可以稍微等一等，看看保障房的保障范圍究竟又多大。根據(jù)上海的經(jīng)驗，凡是購買過住房的人都沒有資格申請保障房。如果各方面都符合政策要求，完全可以走保障房這條路來解決住房問題；如果不符合要求，也可以通過資金的積累和收入的提高，來增加購房能力。大可不必在條件不完全具備的情況下，盲目出手當房奴。