最高人民法院關(guān)于“房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛”司法觀點(diǎn)集成摘錄（2006-2014）

本文主要從《最高人民法院公報(bào)》（2006—2014年）及《民事審判指導(dǎo)與參考》（2014年第1輯）中專(zhuān)題收錄關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的典型案例共10則，其中含有最高院指導(dǎo)案例一則。

須提示，案例4與案例10主要是關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)中本約合同與預(yù)約合同的界定；案例5與案例9主要是關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，但所有權(quán)轉(zhuǎn)移存有障礙的情形；建議結(jié)合起來(lái)閱讀。

1、湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（（2012）民抗字第24號(hào)《最高人民法院公報(bào)》2014年第1期）

【裁判摘要】1、人民法院審理檢察機(jī)關(guān)抗訴的再審案件一般應(yīng)以原審審理范圍為限。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求不同于支持其提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)，如當(dāng)事人提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)不同于檢察機(jī)關(guān)抗訴所提出的理由和依據(jù)，并不意味其申請(qǐng)抗訴的請(qǐng)求未獲得檢察機(jī)關(guān)抗訴支持；當(dāng)事人的再審請(qǐng)求未超出原審審理范圍的，人民法院再審中應(yīng)予審理。2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售房屋的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣(mài)，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持。

【相關(guān)法條】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”

2、徐州大舜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2013年第12期）

【裁判摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以規(guī)避?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買(mǎi)受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

【相關(guān)法條】《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

3、宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廣東粵財(cái)投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案（（2011）民提字第331號(hào)，《最高人民法院公報(bào)》2013年第3期）

【裁判摘要】買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定，對(duì)抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，但在簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買(mǎi)受人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的，應(yīng)予駁回。

4、張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期）

【裁判摘要】預(yù)約合同是一種約定將來(lái)訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無(wú)法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見(jiàn)此類(lèi)協(xié)議是否具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)，商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類(lèi)協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

【相關(guān)法條】《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

5、丁福如與石磊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期）

【裁判摘要】房屋行政主管部門(mén)對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買(mǎi)受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴(lài)?yán)�益�?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無(wú)法過(guò)戶(hù)屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類(lèi)合同如不具備《合同法》第52條的無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣(mài)人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買(mǎi)受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣(mài)人應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋交付買(mǎi)受人，并于買(mǎi)受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。

6、上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（ （2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)，最高院指導(dǎo)案例1號(hào)）

【裁判要點(diǎn)】房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

【相關(guān)法條】《合同法》第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

7、楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2010年第11期）

【裁判摘要】1、人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán)，在審理案件中以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。人民法院據(jù)以定案的事實(shí)根據(jù)，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實(shí)。建設(shè)行政主管部門(mén)的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。2、除有特別約定外，房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買(mǎi)受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣(mài)人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

8、黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期）

【裁判摘要】對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議。開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。

【相關(guān)法條】《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

9、《出賣(mài)人出賣(mài)登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買(mǎi)受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛處理》（執(zhí)筆人：最高人民法院民一庭仲偉珩法官，《民事審判指導(dǎo)與參考》2014年第1輯）

【案件要旨】出賣(mài)人出賣(mài)登記在其名下的共有房屋不符合《物權(quán)法》第97條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情況下，買(mǎi)受人請(qǐng)求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其他共有人不同意出賣(mài)該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買(mǎi)受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。法院可以向購(gòu)房者明確釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

【相關(guān)法條】《物權(quán)法》第九十七條：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外

10、申請(qǐng)?jiān)賹徣顺啥加嵔萃ㄓ嵾B鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、一審第三人四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（（2013）民提字第90號(hào)，《民事審判指導(dǎo)與參考》2014年第1輯）

【裁判摘要】本院認(rèn)為，在蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間成立了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。理由如下：首先，僅就案涉《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性……其次……本院認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡(jiǎn)單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》時(shí)，作為買(mǎi)受人的迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，作為出賣(mài)人的蜀都實(shí)業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的三個(gè)多月后，蜀都實(shí)業(yè)公司將合同項(xiàng)下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實(shí)業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對(duì)該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實(shí)業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與訊捷公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實(shí)業(yè)公司在該房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉房屋，根據(jù)《合同法》第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)房屋的合意，成立了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。

【相關(guān)法條】《合同法》第三十六條：法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。第三十七條：采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。