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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 石家莊律師提醒購(gòu)房如何避免風(fēng)險(xiǎn)? |
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作者：石家莊律師編輯錄入
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/9/23 21:47:00 |
熱點(diǎn)關(guān)注
十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議通過(guò)的物權(quán)法于去年10月1日開(kāi)始施行。該法進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)交易行為，創(chuàng)制了一些新的規(guī)則，將更加有力地保障交易安全。
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，無(wú)證房屋或者限制交易的房屋買(mǎi)賣(mài)也日漸盛行，由此引發(fā)的糾紛也不計(jì)其數(shù)，訴至法院請(qǐng)求公權(quán)力保護(hù)的案例亦與日俱增。為提醒廣大買(mǎi)家和賣(mài)家充分評(píng)估該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)，本文將通過(guò)一個(gè)真實(shí)案例，分析介紹房屋買(mǎi)賣(mài)中普遍存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，并提出律師建議。
案情回放
2003年4月，因城市建設(shè)需要，原集體土地被征收，原告一家獲得兩套別墅作為安置房。同年，別墅交付，原告夫妻使用其中一套，兒子一家使用另外一套。當(dāng)年12月，兒子將歸自己使用的那一套房屋出賣(mài)，獲得價(jià)款160萬(wàn)元，房屋同時(shí)交付使用。2006年底，該房屋的市場(chǎng)價(jià)已達(dá)300多萬(wàn)，原告即以?xún)鹤雍唾I(mǎi)房人為被告，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
2007年3月，經(jīng)西湖區(qū)人民法院開(kāi)庭審理，以買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不具備法定條件、侵犯了原告共有權(quán)為由判決確認(rèn)該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，意味著雙方將相互返還財(cái)產(chǎn)。因?yàn)閰f(xié)議中的違約責(zé)任是針對(duì)出賣(mài)人違約而設(shè)定的，本案中出賣(mài)人沒(méi)有違約，所以買(mǎi)受人也無(wú)法依協(xié)議約定獲得違約賠償。
賣(mài)家坦言
眾所周知，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能上市交易。賣(mài)家為什么要賣(mài)這樣的房子呢？現(xiàn)在集體土地征收安置房屋面積特別大，如本案，一戶四五口人的家庭，可以得到200多平方米的連體別墅兩套。這些家庭，一般在市區(qū)都另有住宅，根本不需要居住安置房，將其出租又嫌麻煩，所以將其出售獲利，就成為順理成章的選擇。
那為什么三年后又反悔了，要想方設(shè)法收回房子呢？無(wú)可諱言，利益驅(qū)動(dòng)使然。經(jīng)過(guò)兩三年的時(shí)間，房?jī)r(jià)翻番，如此100%的暴利勾起的欲望，僅靠一紙法律不予保護(hù)的合同是無(wú)力遏制的。巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，轉(zhuǎn)讓合同本身違法，促使賣(mài)家突破道德的約束，利用法律的力量來(lái)獲取巨額利益，幾乎是必然的。
買(mǎi)者心聲
買(mǎi)房人明知所購(gòu)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，自己雖支付了相應(yīng)價(jià)款，但至少在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房屋不能過(guò)戶，不能取得對(duì)房屋的所有權(quán)，承受著相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。明知自己的權(quán)益難以得到法律保護(hù)，那為什么還是有如此眾多的購(gòu)房者愿意承受如此大的風(fēng)險(xiǎn)呢？究其原因主要有：價(jià)格便宜——無(wú)證房屋的價(jià)格比有證房屋要低百分之二三十，對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，是個(gè)極大的誘惑，也容易因此利益而甘冒法律風(fēng)險(xiǎn)；環(huán)境優(yōu)美——近年新建的農(nóng)居點(diǎn)以連體別墅為主，造型優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)雅，健身、醫(yī)療、娛樂(lè)設(shè)施齊全，非常適宜居住；購(gòu)入自住——本案買(mǎi)家就認(rèn)為，我看中的就是這里的環(huán)境，純粹用來(lái)自己居住，有無(wú)產(chǎn)權(quán)并不重要。所以，在合同中就明確約定，如果因政策原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)方及其后代享有永久居住權(quán)，賣(mài)方及其后代均無(wú)權(quán)收回該房屋。
當(dāng)然，買(mǎi)方也擔(dān)心賣(mài)方違約，如本案買(mǎi)方就特意在合同中約定，如果賣(mài)方收回房屋或?qū)⒃摲课葙u(mài)與他人，將承擔(dān)高達(dá)價(jià)款50%的違約金。
律師視點(diǎn)
房屋作為百姓生活中最重要的不動(dòng)產(chǎn)，其交易的可靠性必然是交易雙方除價(jià)格之外關(guān)注的另一焦點(diǎn)。法律明確規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。當(dāng)然，我們必須區(qū)分合同的有效性與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有效性。交易雙方主體合法，意思表示真實(shí)、一致，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同就應(yīng)當(dāng)有效；但在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)移手續(xù)并取得產(chǎn)權(quán)證之前，房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，即買(mǎi)家沒(méi)有取得所有權(quán)，如果出現(xiàn)這種情況，買(mǎi)家不能主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)，而只能依買(mǎi)賣(mài)合同追究賣(mài)家的違約責(zé)任。
目前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效主要有以下幾種情形：
一、非法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。其中第4種情況，如果事后取得共有人書(shū)面同意，并符合其他有效條件的，該轉(zhuǎn)讓合同仍應(yīng)有效。
二、轉(zhuǎn)讓村集體土地上的房屋。這類(lèi)房屋存在于農(nóng)村集體土地上，城市中也有零星“城中村”集體土地。我國(guó)目前對(duì)集體土地上的房屋尚未全面開(kāi)始辦理產(chǎn)權(quán)證，即使有的地方辦理了，也僅是房屋所有權(quán)證，而沒(méi)有契證和土地使用權(quán)證。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和法學(xué)理論，房屋轉(zhuǎn)讓必須連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻麤](méi)有取得土地使用權(quán)證，顯然房屋也是不能轉(zhuǎn)讓的。《土地管理法》沒(méi)有禁止集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋氐募w所有性質(zhì)，決定了不得向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓該房屋。
二、出賣(mài)人主體不適格。出賣(mài)房屋的主體即賣(mài)家必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。當(dāng)然，如果真正所有權(quán)人或共有權(quán)人在事后追認(rèn)的，該買(mǎi)賣(mài)行為也可以有效。
三、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓。房屋是土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓給不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，這種買(mǎi)賣(mài)合同將歸于無(wú)效。
四、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
另外，如果在房屋交易過(guò)程中存在欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平等有悖公平和誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，相對(duì)方可以在一年內(nèi)申請(qǐng)法院變更或撤銷(xiāo)該合同。
因?yàn)闊o(wú)效合同從開(kāi)始就沒(méi)有發(fā)生效力，這使得交易雙方均有權(quán)隨時(shí)提請(qǐng)法院確認(rèn)無(wú)效，甚至出賣(mài)人可以隨意另行處分該房產(chǎn)。可撤銷(xiāo)的合同被法院撤銷(xiāo)后，也發(fā)生與無(wú)效合同一樣的效力，雙方應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)。這種極不確定的法律關(guān)系使交易雙方冒著極大風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)候，賣(mài)家可能會(huì)要求收回房子；而如果房?jī)r(jià)過(guò)分走低，買(mǎi)房人也可能要求退還房子。
律師建言
當(dāng)前房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)十分活躍，引起的糾紛也非常普遍，并越來(lái)越多樣，越來(lái)越復(fù)雜。在此，根據(jù)多年來(lái)處理此類(lèi)糾紛的經(jīng)驗(yàn)，筆者提出以下幾點(diǎn)建議，供讀者購(gòu)房時(shí)參考。
一、了解房源。是預(yù)售商品房的，要認(rèn)真檢查商品房是否具備“五證”與“兩書(shū)”，并實(shí)地考察商品房的周邊環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、土建質(zhì)量等情況；是二手房的，要了解該房屋的來(lái)源性質(zhì)，是商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房還是自建房等等，不同性質(zhì)的房屋轉(zhuǎn)讓適用不同的法律，甚至有些根本就禁止轉(zhuǎn)讓。
二、了解產(chǎn)權(quán)。預(yù)售商品房一般手續(xù)齊全的，產(chǎn)權(quán)上不存在什么問(wèn)題。但二手房則不同，可能會(huì)存在共有、繼承、出租、抵押等不完整產(chǎn)權(quán)或交易權(quán)利受限的情形，存在糾紛的隱患。
三、簽訂書(shū)面合同。法律明確要求房屋轉(zhuǎn)讓必須簽訂書(shū)面合同。合同中應(yīng)當(dāng)約定價(jià)款及支付方式、房屋質(zhì)量、交房日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、違約責(zé)任等條款，且應(yīng)當(dāng)盡量明確、細(xì)致，避免以后糾紛的發(fā)生。
四、保留有關(guān)材料。如開(kāi)發(fā)商的樓書(shū)、宣傳單、樣板房照片、交易中往來(lái)單據(jù)等，這些可能會(huì)成為今后解決糾紛的重要證據(jù)。
五、及時(shí)過(guò)戶。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以過(guò)戶為標(biāo)志，沒(méi)有過(guò)戶，這房子就不是你的。現(xiàn)實(shí)中常發(fā)生一房二賣(mài)甚至多賣(mài)的情形，無(wú)論他賣(mài)多少次，只要過(guò)戶給你了，這房子就是你的；無(wú)論你多么積極地付清了全款，只要沒(méi)過(guò)戶，房子就不是你的。物權(quán)法明確了不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得，即，如果你善意、有償?shù)厝〉昧朔课莸漠a(chǎn)權(quán)證，法律就保護(hù)你的權(quán)利。
六、充分利用法律規(guī)則維權(quán)。物權(quán)法在民法通則、合同法、城市房地產(chǎn)管理法等法律規(guī)則基礎(chǔ)上，又創(chuàng)制了一些新的規(guī)則，如“異議登記”、“預(yù)告登記”等，當(dāng)事人要充分利用。
一般購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)知識(shí)和交易規(guī)則了解不多，如果有條件，建議還是請(qǐng)律師全程參與交易，至少在簽訂合同之前請(qǐng)律師審查一下合同文本，這樣可以大大減少合同條款給自己帶來(lái)不利的可能。
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