央行和銀監(jiān)會日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，不得對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放住房貸款，也就是不得對購買小產(chǎn)權(quán)房的客戶發(fā)放住房貸款。由此，小產(chǎn)權(quán)房的生死問題，又進(jìn)入了人們的視野。 [央行銀監(jiān)會下文:金融機(jī)構(gòu)不得放貸給開發(fā)商買地]

    全國各地出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)進(jìn)行土地改革的產(chǎn)物，與土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制相似，這項(xiàng)改革背離了國家現(xiàn)有的法律。現(xiàn)在，國務(wù)院有關(guān)部門正在研究整改措施，希望能把小產(chǎn)權(quán)房的問題重新納入法制的軌道。有些學(xué)者提出，能否法外開恩，由政府出臺特別措施，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化？在筆者看來，如果政府睜一只眼閉一只眼，或者簡單地實(shí)行“大赦”，讓現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房取得合法地位，那么將會導(dǎo)致更多的農(nóng)村興建小產(chǎn)權(quán)房。到那個(gè)時(shí)候，城市執(zhí)法中的“尋租現(xiàn)象”將會非常普遍，中國的房地產(chǎn)市場將會陷入混亂狀態(tài)。

    小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)在于政府與民爭利——政府通過征收農(nóng)村土地，賺取超額的土地出讓費(fèi)用。許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不了解問題的根本所在，他們希望通過單打獨(dú)斗，爭取更多的土地補(bǔ)償費(fèi)用；而越來越多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)識到，如果單靠個(gè)人的力量，很難與地方政府抗衡，所以他們自主建房，通過開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，與城市房地產(chǎn)開發(fā)商分享利潤。所以，要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先必須改變當(dāng)前政府征收征用集體土地的法律規(guī)定，使農(nóng)村集體土地與國有土地享有同等的地位。

    農(nóng)村土地歸集體所有，但是土地所有權(quán)人卻不得從事房地產(chǎn)開發(fā)。這樣的法律制度設(shè)計(jì)是為了保護(hù)耕地，有其合理性，然而現(xiàn)在政府一方面借口保護(hù)耕地，不允許農(nóng)村集體所有權(quán)人開發(fā)房地產(chǎn)；另一方面卻征收農(nóng)村集體所有土地，從事房地產(chǎn)開發(fā)，這樣的政策無論在法理上還是在情理上都說不過去。所以，在嚴(yán)格保護(hù)耕地面積的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與城市房地產(chǎn)開發(fā)商享有同等的權(quán)利，在取得相應(yīng)的資格證書之后，從事房地產(chǎn)開發(fā)，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

    城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實(shí)施，為解決小產(chǎn)權(quán)房的問題提供了最基本的法律依據(jù)。只要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，那么，小產(chǎn)權(quán)房就應(yīng)該取得合法的身份，政府不能通過直接或間接的方式，損害開發(fā)商和購買人的利益。

    當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)商有恃無恐，他們認(rèn)為政府為了穩(wěn)定金融市場，增加財(cái)政收入，不會坐視房地產(chǎn)市場價(jià)格徘徊不前。為了確保城市中心區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲，政府一定會對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房痛下殺手。這是一種極其流氓的心態(tài)，也是一種試圖“綁架”政府的行為。如果房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)關(guān)在報(bào)請國務(wù)院解決小產(chǎn)權(quán)房的報(bào)告中，準(zhǔn)備對小產(chǎn)權(quán)房采取嚴(yán)厲封殺措施，那么，不僅會引起強(qiáng)烈的反彈，而且會使中國的房地產(chǎn)市場更加混亂。反過來，如果改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)制度，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在城鄉(xiāng)規(guī)劃法的調(diào)整下，有秩序地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，那么，不僅可以大量解決住房需求問題，而且可以逐步理順城市房地產(chǎn)市場價(jià)格，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)賺取暴利的幻想破滅。

    假如在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題上墨守成規(guī)，或者采取“下不為例”的做法，那么，就會留下重大隱患。最根本的解決之道，就是要讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有與城市房地產(chǎn)開發(fā)商同等的法律地位，它們同樣都受到城鄉(xiāng)規(guī)劃法的約束。當(dāng)然，全國人大常委會也應(yīng)當(dāng)盡快修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，讓農(nóng)村集體所有制土地與國有土地在統(tǒng)一的法律規(guī)則下自由流轉(zhuǎn)。

    所以，對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不能一棍子打死，更不能強(qiáng)制拆遷，而應(yīng)該按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，區(qū)分不同的情況加以處理。凡是符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的，責(zé)令開發(fā)商(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)；凡是不符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的，政府應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償購買人損失之后，依照法定的程序進(jìn)行拆遷。從長遠(yuǎn)的角度來看，應(yīng)該在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的約束下，讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有與城市房地產(chǎn)開發(fā)商同等的法律地位，政府通過征收房地產(chǎn)稅，解決土地資源使用中存在的問題。與此同時(shí)，地方政府不能再從土地征收或征用中獲取利益，更不能通過土地儲備，直接或者間接提高土地出讓價(jià)格。