河北商務(wù)律師在線www.64tz.com 、石家莊房地產(chǎn)律師趙麗娜解答如下:對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題,存在兩種情況法院才會(huì)判決退房,一是主體結(jié)構(gòu)不合格,影響結(jié)構(gòu)安全,二是房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,嚴(yán)重影響居住。除此之外,對(duì)于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題要求退房的法院都不會(huì)支持,但可以要求開(kāi)發(fā)商維修并賠償損失。
房屋存在質(zhì)量問(wèn)題想退房一般先與開(kāi)發(fā)商交涉,要求開(kāi)發(fā)商出具存在質(zhì)量問(wèn)題的證明,如果開(kāi)發(fā)商不出具或不承認(rèn)存在質(zhì)量問(wèn)題,那么就應(yīng)該委托專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)做出鑒定,在訴訟過(guò)程當(dāng)中業(yè)主應(yīng)向法院提出鑒定申請(qǐng),律師提醒:這樣的鑒定被法院采信的可能性相較于庭前自行委托鑒定的要高。由法院委托專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題做出有法律效力的鑒定結(jié)論,如果鑒定結(jié)論是房屋主體不合格或者嚴(yán)重影響居住,在不能維修的情況下,才是可以退房的。對(duì)于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住,鑒定結(jié)論一般不會(huì)下影響居住程度的結(jié)論,只是提出房屋存在哪些具體的問(wèn)題,至于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重、嚴(yán)重到什么程度,法律及司法解釋沒(méi)有明確規(guī)定,實(shí)踐當(dāng)中也沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn),是由法官依據(jù)自由裁量權(quán)認(rèn)定的,因此,房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住能否退房,法院的判決結(jié)果差異較大,這也是業(yè)主訴訟的風(fēng)險(xiǎn),在訴訟過(guò)程當(dāng)中必須要考慮的因素。建議出臺(tái)房屋存在什么樣的質(zhì)量問(wèn)題可以退房的標(biāo)準(zhǔn),這樣可以統(tǒng)一司法實(shí)踐當(dāng)中對(duì)這類案件的審判尺度?傊,保證房屋質(zhì)量合格交付是出賣人依據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)當(dāng)事人的約定交付標(biāo)的物的主要義務(wù),該義務(wù)不僅是合同約定義務(wù),更是法定義務(wù)。如果出賣人交付的標(biāo)的物不合格,買受人可直接依照法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,符合退房條件的退房,不符合退房條件的維修并賠償。 相關(guān)法規(guī)連接:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。 第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第32條:商品房交付使用后,購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
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