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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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買(mǎi)二手房應(yīng)該注意哪些問(wèn)題? |
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出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外jeanmcdaniel.com
時(shí)間:2008/8/20 10:50:00 |
弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的“必修課”,只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易,否則可能會(huì)遇到意想不到的麻煩。買(mǎi)二手房需要注意房屋是否存在以下問(wèn)題: 問(wèn)題一:產(chǎn)權(quán)交易有限制
如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房,必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓,而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
問(wèn)題二:承租人可能優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)
在同等條件下,房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利,所以必須得到該承租人不購(gòu)買(mǎi)房屋的書(shū)面承諾,或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買(mǎi)該套房屋。
問(wèn)題三:房屋用途非商用
買(mǎi)房自住者可不必在意這一點(diǎn),但如果是準(zhǔn)備買(mǎi)房用作營(yíng)業(yè)或辦公,則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望房興嘆了。
問(wèn)題四:房改房成本價(jià)未補(bǔ)足
1998年以前許多職工購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí),都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。所以,如果購(gòu)買(mǎi)的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房,那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定,以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí),應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。
問(wèn)題五:城市居民不能買(mǎi)農(nóng)民房
根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定,農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn),房屋買(mǎi)賣(mài)只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行,一般不能直接賣(mài)給城市居民,城市居民只能向農(nóng)民租房。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn),征地開(kāi)發(fā),只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí),才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房,土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的,則可以上市交易。
問(wèn)題六:未辦理房產(chǎn)證
除此之外,購(gòu)房者還需要注意,如果購(gòu)買(mǎi)的房子只有購(gòu)房合同和發(fā)票,而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購(gòu)買(mǎi),這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。
此外,在房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成的同時(shí),買(mǎi)家應(yīng)要求賣(mài)方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶手續(xù),以防賣(mài)方看房?jī)r(jià)上漲而毀約,給買(mǎi)方帶來(lái)不必要的麻煩。
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