房地產合同糾紛效力補正問題

                                                就合同效力補正問題，正本清源的話，先審議下《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。”

    單若管中窺豹，易墨守陳規(guī)，且是固步自封的臆測。譬如房地產合同糾紛系列補正中，涉及土地轉讓的多以“起訴前”補正為要件，而非一審法庭辯論前；往好處講，是司法的機動性；從壞處議，難脫雜亂性之嫌。好在，能解決爭議為根本，先平息了糾紛再談，畢竟法律繁蕪，不能一蹴而就，自然也無法一概而論。

    都是個案特色。

《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（簡稱《國有土地使用權合同解釋》）

（土地使用權出讓合同效力補正）

第二條：

開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
　　本解釋實施前（2005年8月1日），開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

（土地使用權轉讓合同糾紛效力補正）

第九條：轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。

第十一條：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。

第十二條：土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

第十六條：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。

合作開發(fā)房地產合同

第十五條　合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。

　　當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。（當事人不具備房地產經營資格的合同效力補正，事實上，房地產開發(fā)中主要是采取成立項目公司進行獨立運作的開發(fā)模式，即當事人依據《公司法》和相關房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)定合資成立房地產開發(fā)公司，可以降低開發(fā)經營風險。）

其他系列（待持續(xù)更新）：

    《建設工程施工合同解釋》：  第五條　承包人超越資質等級許可的業(yè)務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。

   《商品房買賣合同解釋》：第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售，應當認定無效，但是允許對合同效力進行補正，即凡在起訴前取得預售許可證明的，可以認定有效。（商品房買賣合同效力補正）