所租賃之物，竟是違章建筑？參與租賃事宜的幾個當事人面面相覷。

    違章建筑是指“未經有關部分審查批準或采取欺騙手段騙取批準或雖經批準，但批準的內容違法而占地所建、擴建和改建的建筑物”。沒有辦法專門撰文探討違章建筑的前因后果，論文的限制太僵硬，以博文的兼容和簡易性而論，聊聊違章建筑則顯得輕松些。

    參考“中外民商裁判網”一則文章“違章建筑的物權效力----以違章建筑的物權效力對租賃合同影響”，兩則案例：

    [案例1]  北京市石景山某農工商公司訴北京某公司、金某租賃合同糾紛一案中，被告租賃原告汽車修理廠院落及房屋，被告在承租的院落中建房，從事房屋出租經營活動。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被認定為違法建設而被強制拆除。原告訴至法院要求解除并確認其所簽訂的協(xié)議無效。最后一審、二審法院均認定由于原被告所簽訂的土地租賃合同違反了法律的強制性規(guī)定而無效。

    [案例2]  北京市通州某化工廠訴趙某租賃合同糾紛案，被告租賃坐落在原告臨街門面房8間使用，經原告同意，在其承租土地上建設房屋并使用。后被告以租賃物是違章建筑為由，要求確認租賃合同無效。法院審理后認為依法成立的合同對當事人具有法律約束力，法院判決違章建筑租賃合同有效。確認租賃物為建筑在耕地上的違法建筑不影響租賃合同的效力。

    本文不對案例做任何實質性評論，僅僅借助案例以現有規(guī)定闡述下個人看法：

    房產建筑類租賃合同，常因建筑的實體形態(tài)“扎實”地坐落在陽光下，過分依賴眼見為實的視覺效果，而忽略審核建筑的合法性。鑒于違法建筑具有先天違法性，臺灣王澤鑒區(qū)分，程序違建是指建筑物并未妨礙都市計劃書，建設者得依一定程序申領建筑執(zhí)照；實質違建設是指建筑物無從依程序輔正，使其變?yōu)楹戏ㄐ越ㄖ�物�?/P>

    既然是違法建筑，租賃市場流轉中總難免觸動法律暗礁，現行《商品房管理辦法》第六條明確規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租；不得出租的違法建筑若是出租了，租賃合同效力如何呢？迎面而來的是《合同法解釋二》，就合同法第52條第5項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，闡明是效力性強制性規(guī)定，先擱置此強制性規(guī)定類別的爭議。

    依據最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，違法建筑物的租賃合同是無效的，在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的“房屋”（儒墨注，區(qū)別于廣泛的建筑物），未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。

    上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答中，也曾明確。未經合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。

    出租方有時未必能提供出產權證，但未必是違章建筑；當然，若雙方對簿公堂，究竟是承租方提供證據證明其承租標的是違法建筑呢？還是由出租方自證其是合法建筑呢？雖然其結果均是驗證租賃合同的效力問題，要結合證據若干規(guī)定和庭審狀況了（不要忽視“庭審狀況”）。

    至于租賃合同若被判定無效，后果如何？合同法58條很明確，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

    而房屋租賃合同即使無效，租金或許依然要付，只是換個名稱而已；“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應于支持”。 

    即合同雖定性為無效，但相關費用卻依照會借鑒為有效，無效合同的“有效履行條款”。