來源：網(wǎng)絡(luò) 作者：不詳

房屋交付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“出賣人”）將買賣合同約定的房屋交付于買受人，買受人檢驗并接受的行為。當(dāng)夢寐以求的房屋一覽無余地呈現(xiàn)在買受人面前，雙方對交付條件、產(chǎn)權(quán)范圍、風(fēng)險負(fù)擔(dān)、稅費交納、前期物業(yè)等問題各執(zhí)一詞、針鋒相對。本文以房屋交付為切入點，梳理出常見十種問題并提出相應(yīng)解決方案。

一、房屋質(zhì)量問題

    一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實行住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實行分戶驗收的地市，因質(zhì)量不符合約定交付條件或房屋通常品質(zhì)，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做和賠償損失的責(zé)任。房屋交付后產(chǎn)生質(zhì)量問題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)自交付之日承擔(dān)保修責(zé)任。

    出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付后經(jīng)鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

二、配套設(shè)施問題

    現(xiàn)行竣工驗收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。綜合驗收合格意味著不僅工程質(zhì)量合格，而且市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)同步交付。

    配套設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實行綜合驗收合格制度，根據(jù)《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區(qū)每期建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等工程達(dá)到法定條件時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可組織住宅工程的竣工驗收；沒有按照建設(shè)方案完成市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施工程竣工驗收前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)不得辦理入住手續(xù)，故房屋未經(jīng)綜合驗收，買受人可以拒絕接受。

    未實行綜合驗收的地市，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款、規(guī)劃文件、銷售廣告等確定配套設(shè)施交付的時間、程度與標(biāo)準(zhǔn)，若配套設(shè)施不完善或不能正常使用，可以要求出賣人繼續(xù)履行、修理、更換、重做、賠償損失。

三、配套資料問題

    房屋交付時，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：

    1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗收合格；

    2、房屋測繪機(jī)構(gòu)出具測繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；

    3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項的文書。

    出賣人未提供第1和第2項資料，買受人可以拒絕接受房屋；未提供第3項資料買受人也可拒絕接受房屋。

    但有判例卻認(rèn)為：“兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供“兩書”不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件，而筆者認(rèn)為：這并不意味著出賣人不需交付“兩書”，或者不承擔(dān)其它民事責(zé)任，例如出賣人不交付《住宅使用說明書》，買受人未正確使用室內(nèi)設(shè)施導(dǎo)致人身或財產(chǎn)損害的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、承諾兌現(xiàn)問題

    為刺激眼球和增加賣點，出賣人的銷售廣告美輪美奐、各項允諾信誓旦旦，諸如高尚社區(qū)、人文氣息、80%綠化率、24小時保安、500㎡會所等等，然收房時卻發(fā)現(xiàn)，理想與現(xiàn)實相差甚遠(yuǎn)。出賣人經(jīng)常以廣告未訂入合同、享有最終解釋權(quán)為由拒絕履行承諾，根據(jù)《解釋》第3條，銷售廣告對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，對購房合同是否訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，出賣人違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失的違約責(zé)任。有時出賣人會做出贈送型承諾，如免收一年物業(yè)費。

    筆者認(rèn)為，除非物業(yè)公司自愿接受承諾，否則該承諾應(yīng)當(dāng)理解為：出賣人以代為交納一年物業(yè)費的方式履行承諾。各種承諾中亦不乏有違反現(xiàn)行法律導(dǎo)致不能完全履行的情形，比如買頂層送花園、70年旺鋪產(chǎn)權(quán)等。根據(jù)現(xiàn)行法律，樓頂部位屬于業(yè)主共有，出賣人無權(quán)擅自處分；商業(yè)用地最高年限為40年而非70年，此類承諾盡管具體明確，但其內(nèi)容違反現(xiàn)行法律而屬于無效條款。

五、逾期交房問題

    交付房屋是出賣人主要義務(wù)，遲延履行主要義務(wù)經(jīng)催告后仍未履行的，買受人可以解除合同。《解釋》第15條規(guī)定“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外”，故房屋逾期交付時，買受人可以選擇是否解除合同。不選擇解除，可以要求出賣人支付違約金和賠償損失；選擇解除合同，可以根據(jù)合同約定和履行情況要求出賣人支付違約金、雙倍返還定金和賠償損失，尤其是賠償房屋增值損失。

   “當(dāng)事人另有約定”實質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為遲延交房的免責(zé)事由，該事由成立將免除出賣人逾期交房的違約責(zé)任，故應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其合法性與公平性。

    筆者認(rèn)為，免責(zé)事由是否有效應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到；2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

六、預(yù)售許可證問題

    根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售實行許可制度，出賣人進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實并非如此，許多商品房屬于無證預(yù)售，房屋交付時預(yù)售許可證仍未辦理。

    根據(jù)《解釋》第2條，預(yù)售合同糾紛起訴之前，出賣人仍未取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同可以認(rèn)定為無效合同，故買受人可以選擇是否提起合同無效之訴。若提起訴訟，可以請求出賣人返還已付房款和賠償損失，如果出賣人故意隱瞞未辦理預(yù)售許可證而預(yù)售房屋，還可要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。買受人不愿提起合同無效之訴，而出賣人又長期不予辦理預(yù)售許可證，預(yù)售合同效力將長期不穩(wěn)定而嚴(yán)重影響交易秩序。

    筆者認(rèn)為，買受人可以訴請出賣人辦理預(yù)售許可證，使預(yù)售合同效力得以補(bǔ)正，盡快實現(xiàn)交易目的和物盡其用。

    七、共有產(chǎn)權(quán)問題

    根據(jù)《物權(quán)法》，專有部分以外的共有部分屬于買受人共有，買受人對共有部分享有占用、使用、收益的權(quán)利。

    對長期爭執(zhí)不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問題，《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。買受人對共有部分享有收益權(quán)，出賣人或物業(yè)公司出租共有部分的收益，扣除必需費用后屬于業(yè)主共有。

    對于人防工程所有權(quán)，現(xiàn)行法律未做規(guī)定，《人民防空法》僅規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，從現(xiàn)實情況看，人防工程建成后，通常是由出賣人占用、使用與收益，買受人難以主張權(quán)利。

八、權(quán)利負(fù)擔(dān)問題

    出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)；或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋交易。買受人可以領(lǐng)受房屋，但房屋產(chǎn)權(quán)證長期甚至永遠(yuǎn)無法辦理，權(quán)利長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，隨時面臨被真正權(quán)利人起訴騰房的危險。故買受人收房時，應(yīng)當(dāng)詢問和調(diào)查房屋權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，考慮接受房屋之后的產(chǎn)權(quán)糾紛。

    出賣人一房二賣、隱瞞抵押導(dǎo)致買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條，請求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。房屋交付后，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法在約定或者法定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；逾期一年的，買受人可以請求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。

九、前期物業(yè)問題

    與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同相比，前期物業(yè)服務(wù)特殊之處有：

    1、出賣人基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)合同通常作為買賣合同附件，買受人應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同約束；

    2、業(yè)主臨時公約由出賣人制定，不體現(xiàn)買受人意志，但買賣合同訂立時買受人必須書面承諾接受公約約束；

    3、自房屋交付，買受人享有物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，負(fù)有交納服務(wù)費用的義務(wù)，不得以未實際入住為由而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)亦不體現(xiàn)買受人意志；

    4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等行為必須接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和監(jiān)督，若監(jiān)督無效，可由業(yè)主委員會提起訴訟；

    5、出賣人訂立的前期物業(yè)合同、制定的業(yè)主臨時公約侵犯買受人利益，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。

十、稅費交納問題

    出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費作為交房條件，買受人則持相反意見，對此應(yīng)當(dāng)具體分析。

    1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產(chǎn)權(quán)證，辦證必需稅費，如契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費、證件工本費、測繪費由買受人負(fù)擔(dān)，買受人應(yīng)在約定時間向出賣人交納；

    2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的初裝費與開通費是否應(yīng)當(dāng)由買受人負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費用是否列入項目開發(fā)成本、該費用是否計算在銷售價格中，如果答案肯定，買受人不應(yīng)負(fù)擔(dān)；

    3、買受人必需交納物業(yè)服務(wù)費，但出賣人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以交納物業(yè)費作為交房條件；

    4、住宅專項維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應(yīng)當(dāng)在辦理入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，未交存首期住宅專項維修資金的，出賣人不得交付房屋。