赫少華律師（ 編輯整理）

　（一）買受人直接主張確權(quán)糾紛的相關(guān)問(wèn)題

　　由于在買賣合同履行過(guò)程中，雙方存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，包括將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。但是買受人不能依據(jù)買賣合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

    因此，對(duì)出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)的，買受人不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按照合同約定要求出賣人履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。故在買受人主張確權(quán)的情況下，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明法律關(guān)系，告知其可以變更訴訟請(qǐng)求。

　�。ǘ�）基于拍賣關(guān)系而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛的相關(guān)問(wèn)題

　　拍賣，是指由專營(yíng)拍賣業(yè)務(wù)的拍賣行接受貨主的委托，在一定的時(shí)間與地點(diǎn)，按照一定的章程和規(guī)則，通過(guò)公開叫價(jià)競(jìng)購(gòu)的方法，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的現(xiàn)貨買賣方式。在審理相關(guān)房屋買賣合同糾紛時(shí)，應(yīng)注意：

　　1．在法律適用方面。依照特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則，法官應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣法》的相關(guān)規(guī)定，只有《拍賣法》沒(méi)有規(guī)定的情況下，才可以適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定；

　　2．拍賣效力的認(rèn)定。

    A、《拍賣法》規(guī)定禁止拍賣的物品不得拍賣，因此法律規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓或限制轉(zhuǎn)讓的房屋，如未依法履行相關(guān)手續(xù)而進(jìn)行拍賣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效；

    B、《拍賣法》規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)是依照《拍賣法》和《公司法》設(shè)立的從事拍賣活動(dòng)的企業(yè)法人，但如果基于拍賣而訂立的房屋買賣合同沒(méi)有其他無(wú)效事由，僅拍賣人主體資格存在問(wèn)題的，從保護(hù)交易安全的角度，仍應(yīng)確認(rèn)有效，對(duì)拍賣人的問(wèn)題應(yīng)通過(guò)行政處罰的途徑予以解決。在審理有關(guān)通過(guò)拍賣獲得房屋所有權(quán)的案件中，對(duì)拍賣人的主體資格、買受人的身份情況以及拍賣人是否盡到善意管理人的義務(wù)等都要一一進(jìn)行審查。

　　3．拍賣與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。我國(guó)民法中承認(rèn)的與房屋有關(guān)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要有：承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承典人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    為保護(hù)法定優(yōu)先權(quán)人的先買權(quán)，拍賣人應(yīng)當(dāng)在其將房屋交付拍賣前的合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在拍賣人確定的合理期限內(nèi)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，逾期不主張的，視為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，拍賣人可以不通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人參加競(jìng)拍。

    其次，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，拍賣人應(yīng)當(dāng)通知其參加競(jìng)拍，只要優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人出價(jià)不低于其他競(jìng)拍者，則應(yīng)由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人拍得房屋。審理中，法官應(yīng)根據(jù)上述原則對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行審查，并以此確定房屋買賣合同效力。

　　（三）預(yù)約合同糾紛的相關(guān)問(wèn)題

　　1．區(qū)分預(yù)約合同和本約合同。根據(jù)房屋買賣合同有無(wú)正式簽訂，可以將買賣合同分為預(yù)約合同和本約合同。本約即正式合同，當(dāng)事人可直接據(jù)此要求相對(duì)方履行約定義務(wù)，而預(yù)約是指談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本約合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約所指向的履行標(biāo)的為雙方訂立本約的行為，一般包含將來(lái)訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。審判實(shí)踐中，一般表現(xiàn)為商品房預(yù)售的認(rèn)購(gòu)書、意向書、承諾書等形式。預(yù)約合同還可分為以訂立合同為目的的簽約預(yù)約和以促使合同生效為目的的生效預(yù)約。庭審中應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)合同約定的內(nèi)容綜合判定合同的性質(zhì)，而不能僅從形式或名稱上進(jìn)行判斷。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房房屋買賣合同的主要內(nèi)容，并且出讓人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，應(yīng)認(rèn)定名為預(yù)約實(shí)為本約。審查中，應(yīng)注意“預(yù)約”中至少應(yīng)包括商品房房屋買賣合同的必備條款，即買賣雙方的名稱、商品房的基本狀況、商品房的價(jià)款、付款方式及時(shí)間、商品房的交付使用條件及時(shí)間等。

　　2．查明相關(guān)事實(shí)、確定違約責(zé)任。法官應(yīng)審查預(yù)約合同履行中是否具有不可抗力（如地震、火災(zāi)等導(dǎo)致房屋滅失）以及情勢(shì)變更情形（如開發(fā)項(xiàng)目因政府政策變動(dòng)導(dǎo)致取消、緩建等），如無(wú)上述情形，則應(yīng)結(jié)合房屋漲跌情況及雙方其他履行情況查明因何方當(dāng)事人原因?qū)е律唐贩糠课葙I賣合同未能訂立。

　　預(yù)約合同違約責(zé)任的確定一般應(yīng)按照有約定從約定，無(wú)約定從法定的原則確定。如果雙方預(yù)約合同約定有定金、違約金的，則按照定金罰則或合同約定的違約金進(jìn)行處理。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，導(dǎo)致商品房房屋買賣合同未能訂立的，出讓人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人；如果雙方預(yù)約合同中無(wú)相應(yīng)約定，則違約方應(yīng)賠償對(duì)方損失。該損失一般為預(yù)約合同中約定價(jià)格與雙方約定簽訂本約日的房屋市場(chǎng)價(jià)格之差額。

    審理中，法官應(yīng)結(jié)合守約方的請(qǐng)求，查明違約方違約行為確定之日、審理中房屋的漲跌情況、守約方付款情況（包括是否及時(shí)支付、　付款數(shù)額大�。�、違約方違約的惡意程度及其預(yù)見(jiàn)損失范圍、雙方是否采取必要措施防止損失擴(kuò)大等情節(jié)，酌情確定違約方的賠償數(shù)額。

　　另外，審判實(shí)踐中還存在當(dāng)事人已經(jīng)約定違約定金，是否還能主張賠償損失的爭(zhēng)議，對(duì)此，傾向認(rèn)為，如違約定金不足以制裁違約方，彌補(bǔ)守約方損失的，應(yīng)當(dāng)允許守約方就違約定金賠償?shù)牟蛔悴糠种鲝垯?quán)利。

　　（四）涉及共有房屋處分糾紛的相關(guān)問(wèn)題

　　1．查明相關(guān)事實(shí)

　�。�1）審查房屋權(quán)屬登記情況，包括：房屋是否經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人是否與出讓人一致；利害關(guān)系人訴訟前是否就房地產(chǎn)登記提出過(guò)異議申請(qǐng)；

　　（2）審查當(dāng)事人的主觀狀況，包括：買受人是否善意；出讓人是否告知其他共有人出賣房屋的事實(shí)；其他共有人對(duì)房屋出售是否知曉或應(yīng)當(dāng)知曉，事后是否追認(rèn)；是否有證據(jù)表明其他共有人應(yīng)當(dāng)知曉房屋出售的事實(shí)，但基于房屋上漲等因素惡意反悔；

　�。�3）審查房屋買賣實(shí)際履行情況，包括：房屋產(chǎn)權(quán)是否已變更至買受人名下；買受人是否已實(shí)際占有房屋；房款是否實(shí)際交付。

　　2．基本處理原則

　　基于以上事實(shí)的審查，如果房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出讓人一人，除非有證據(jù)證明買受人與出讓人惡意串通，損害其他共有人的利益外，基于產(chǎn)權(quán)登記的公示、公信原則，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效；如果房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人，基于部分共有人不得擅自處分共有物的法律規(guī)定，一般應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，但買受人有理由相信出讓人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。

    需注意的是，如果查明房屋已經(jīng)交付買受人使用且產(chǎn)權(quán)已變更至買受人名下等，應(yīng)盡量維持合同的效力，告知主張房屋買賣合同無(wú)效的其他共有產(chǎn)權(quán)人可以改變?cè)V訟請(qǐng)求或另行訴訟，主張?zhí)幏秩擞枰再r償。

　�。ㄎ澹┓课葙I賣合同糾紛相關(guān)聯(lián)案件的統(tǒng)一協(xié)調(diào)問(wèn)題

　　由于房屋買賣合同糾紛案件的致訟原因比較復(fù)雜，在實(shí)踐中基于同一事實(shí)往往有多種糾紛產(chǎn)生，因此在審理房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意有無(wú)關(guān)聯(lián)案件，在做實(shí)體處理時(shí)應(yīng)當(dāng)與關(guān)聯(lián)案件相協(xié)調(diào)。

　　1．與房屋遷讓案件的協(xié)調(diào)。如果買受人訴至法院要求出讓人或者實(shí)際居住人遷讓，而出讓人、前一手房屋買賣合同的出讓人或?qū)嶋H居住人要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的，由于對(duì)買受人取得房屋所有權(quán)所依賴的基礎(chǔ)法律關(guān)系的有效性尚有待于審查，在相關(guān)當(dāng)事人已提起合同無(wú)效訴訟后，應(yīng)當(dāng)裁定中止房屋遷讓案的審理。

　　2．與借款合同糾紛案件的協(xié)調(diào)。

     在實(shí)踐中，一些要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的原告之所以訴至法院，往往是因?yàn)閭鶛?quán)人主張歸還借款并要求行使房屋抵押權(quán)。

    在這種情況下，應(yīng)當(dāng)審查相關(guān)借款合同糾紛案件有無(wú)判決，判決結(jié)果如何。以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。