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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 開發(fā)商資金鏈斷裂可能性大于買房人斷供 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外jeanmcdaniel.com
時間：2008/8/2 13:14:00 |
自2007年下半年以來，一場由開發(fā)商自導(dǎo)自演的降價促銷潮席卷全國，而更多的買房人卻成這場降價風(fēng)潮的看客。
“誰知道降到什么時候是個頭，我既不想成為高位接盤的人，也不想在房價還沒跌到底時去買房，大家都在觀望，我也在看�！辟I房人吳先生告訴記者，以前他是買不起房不能買，現(xiàn)在是買得起不愿意買。
如果這種觀望情緒長時間持續(xù)下去，開發(fā)商將無法通過銷售回款，加上銀行貸款、資本市場融資渠道的不暢，早已繃緊的資金鏈隨時都有斷裂的可能。有分析人士認(rèn)為，如果此類情況不得到改觀，全國各地將出現(xiàn)無數(shù)個“順馳”，自身難保的房地產(chǎn)商們是否還能出現(xiàn)多個“路勁”接手“順馳”，目前還是未知。
“在貨幣從緊政策下，開發(fā)商從銀行貸款的難度非常大，一些規(guī)模相對較小的銀行已經(jīng)無錢可貸，舉個例子說，以前是10筆貸款可以批8筆，現(xiàn)在是10筆貸款中能通過審批的也就是1到2筆�！币晃唤咏y行的人士透露，除了極少數(shù)有國企背景、老牌的開發(fā)企業(yè)過得比較舒坦，大部分民營企業(yè)的日子并不好過。
據(jù)其透露，從去年下半年房地產(chǎn)市場步入有價無市僵局，成交量開始萎縮時起，已經(jīng)有許多他認(rèn)識的中小開發(fā)商退出市場，現(xiàn)在還在支撐著的大部分都是一些有實(shí)力的大企業(yè)。
“不用再出臺什么調(diào)控措施，只要這種局面繼續(xù)下去，不出一年，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款，還有一些購房款被挪作他用，對金融安全產(chǎn)生的沖擊不言而喻�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
北京市出臺的將對開發(fā)商預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的政策被業(yè)內(nèi)人士普遍看作是政府進(jìn)一步把控金融風(fēng)險的信號，在此之前，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確表示，樓盤沒有結(jié)構(gòu)封頂前，銀行將不得向買房人發(fā)放購房貸款。
“開發(fā)商的預(yù)售資金包括兩部分，買房人交的首付款和向銀行申請的貸款，在房產(chǎn)證辦下來之前，這部分錢就停留在開發(fā)商手中，開發(fā)商完全可以挪作他用。如果不對這部分資金進(jìn)行監(jiān)管，銀行就要承擔(dān)很大的風(fēng)險�！币晃婚L期從事二手房貸款業(yè)務(wù)的人士告訴記者，最早的時候，按照規(guī)定銀行應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，然而在實(shí)際操作過程中，為了爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，銀行往往選擇放棄，“開發(fā)商的選擇余地很大，并不是每家銀行都會嚴(yán)格遵守規(guī)定”。
“臺灣地區(qū)有專業(yè)的資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)協(xié)助銀行監(jiān)管預(yù)售款，監(jiān)管的目的并不是要將預(yù)售款凍結(jié)，而是確保專款專用。避免出現(xiàn)開發(fā)商將一個樓盤的預(yù)售款挪到另一個項(xiàng)目上去�！北本╅_太物業(yè)保證機(jī)構(gòu)總經(jīng)理白鈞指出，一旦開發(fā)商資金斷裂，將沒有資金保證原有工程繼續(xù)施工，最終變成爛尾樓。如果能對預(yù)售款進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，將能避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，有效降低銀行風(fēng)險。
“無論是買房人斷供還是開發(fā)商不償還貸款都將增加銀行風(fēng)險，但是從目前的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商資金鏈斷裂變成普遍現(xiàn)象的可能性要大于買房人斷供，開發(fā)商資金鏈緊張程度對銀行的直接威脅高于買房人�！卑租x說，一旦出現(xiàn)買房人大面積斷供現(xiàn)象，就不再是金融風(fēng)險，而是已演變成金融危機(jī)。
白鈞認(rèn)為，如何把控金融風(fēng)險對管理層而言，也是一個重大的研究課題，管理層希望房價能夠在平緩中下降，并不愿出現(xiàn)房價的大幅波動。一旦出現(xiàn)金融風(fēng)險，政府必然會出臺一些鼓勵房地產(chǎn)市場交易的政策，比如降低交易稅費(fèi)。
而在一些買房人看來，市場低迷，觀望情緒濃厚，激發(fā)購買人的購買欲望更需要開發(fā)商主動降價�！艾F(xiàn)在持幣觀望的買房人都有一個心理價位，只要開發(fā)商能夠降到買房人能接受的程度，市場需求就可能被放大。如果北京的房價能夠降低20%，我身邊的很多人都會買�！眳窍壬f。
然而，更多的開發(fā)商還在以打折促銷的方式小心試探市場，有開發(fā)商向記者表示他們擔(dān)心房價降了買房的人會更少，此外還有可能在短時間內(nèi)觸發(fā)部分高位接盤買房人的退房意愿，引發(fā)退房潮。
分析人士指出，如果開發(fā)商能夠妥善處理早期買房人的退房行為，并輔以合適的降價幅度，有可能會激發(fā)起潛在買房人的購房欲望，并演變成現(xiàn)實(shí)的購買力。坐等政府救市并不是明智之舉，開發(fā)商可以采取一些降價舉措緩解資金壓力。
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