原告：南通藍夢有限公司。 法定代表人：顧衛(wèi)新，總經(jīng)理。 
被告：南通市房產(chǎn)管理局。 法定代表人：陳西，局長。 
第三人：南通仁發(fā)實業(yè)公司。 法定代表人：李先鋒，總經(jīng)理。 

１９９２年，仁發(fā)公司與城西危房辦洽商購買胡家竹園商辦樓一、二、六層，并匯去購房款１８１萬元。是年秋，仁發(fā)公司與藍夢公司協(xié)商合辦餐飲娛樂場所。藍夢公司化去１０７萬元對該樓一、二層進行裝璜，并開始對外營業(yè)。經(jīng)營不到一年，合作失敗。次年夏，雙方重新商定，該樓一、二層改由藍夢公司直接向城西危房辦購買，價格為１１０萬元。１１月，城西危房辦按雙方約定的藍夢公司正式開出第０４號房屋銷售發(fā)票１０１．５３萬元和房屋建設(shè)費發(fā)票２．９萬元。藍夢公司當即付購房款８０萬元。余款于１９９５年底結(jié)清。１９９４年５月，仁發(fā)公司背著藍夢公司以第０４號房屋銷售發(fā)票遺失為由，要求城西危房辦重開第０７、０８號兩張房屋銷售發(fā)票，將購房單位改為仁發(fā)公司。１０月，仁發(fā)公司趁藍夢公司總經(jīng)理人身自由受限制之機，藉此銷售發(fā)票向南通市房屋登記管理部門申領(lǐng)兩處房屋所有權(quán)證。房屋登記管理部門未經(jīng)公告程序，即給仁發(fā)公司頒發(fā)了第３１２５１２號房屋所有權(quán)證。１９９６年１月，仁發(fā)公司又到該房屋登記管理部門辦理了房屋抵押登記手續(xù)，以此商辦樓一、二、六層設(shè)定抵押，向中國銀行南通分行貸款１６９萬元，貸款期限屆滿，仁發(fā)公司未能歸還本息，南通分行遂主張對抵押物行使抵押權(quán)。法院判決南通分行在抵押房屋的折價款、拍賣變賣款中優(yōu)先受償。藍夢公司獲悉后便提起民事訴訟，要求法院確認該商辦樓一、二層所有權(quán)歸其所有，后因故撤回起訴。１９９６年６月，藍夢提起本行政訴訟。 原告訴稱，１９９３年原告向仁發(fā)公司轉(zhuǎn)賣胡家竹園商辦樓一、二層，房款付清，該房屋實際交付并使用至今。仁發(fā)公司隱瞞真實情況向被告申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證。被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記行為侵犯了原告的合法權(quán)益，請求法院判決撤銷第３１２５１２號房屋所有權(quán)證，并要求將商辦樓一、二層房屋所有權(quán)登記在自己的名下。 被告辯稱，仁發(fā)公司申領(lǐng)胡家竹園商辦樓一、二、六層房屋所有權(quán)證的資料齊全，其審核無誤，頒發(fā)給仁發(fā)公司的房屋所有權(quán)證于法有據(jù)，請求法院依法公斷。 

【審判】 

崇川區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：藍夢公司與仁發(fā)公司雖有房屋轉(zhuǎn)售約定，但在仁發(fā)公司向房屋登記管理部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證時，尚未取得房屋所有權(quán)。被告依照第三人的書面申請和房屋開發(fā)商出具的購房人名稱與申請人一致的購房發(fā)票，為其辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記并頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，符合商品房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理的規(guī)定�，F(xiàn)藍夢公司要求法院判令撤銷被告頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第３１２５１２號房屋所有權(quán)證，并要求將商辦樓一、二層房屋所有權(quán)登記在自己的名下缺乏事實和法律依據(jù)，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項之規(guī)定，該院于１９９９年９月２９日作出判決如下： 一、維持南通市房產(chǎn)管理局頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第３１２５１２號房屋所有權(quán)證； 二、駁回原告藍夢公司要求申領(lǐng)胡家竹園商辦樓一、二層房屋所有權(quán)證的請求。 

一審判決后，藍夢公司不服，上訴于南通市中級人民法院。

南通市中級人民法院經(jīng)審理認為：房屋銷售發(fā)票是取得房屋所有權(quán)的有效憑證。城西危房辦給藍夢公司出具的房屋銷售發(fā)票已確認胡家竹園商辦樓一、二層的購房單位是藍夢公司。藍夢公司也依約付清房款，并從１９９３年實際占有、使用至今，藍夢公司擁有該房產(chǎn)所有權(quán)事實清楚，證據(jù)充分。對藍夢公司的合法權(quán)益依法應(yīng)予保護；仁發(fā)公司背著藍夢公司，采取欺騙手段，要求城西危房辦重新開出購房單位為仁發(fā)公司的銷售發(fā)票，并以此發(fā)票申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證，該行為屬虛報、瞞報房屋所有權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的行為；南通市房產(chǎn)管理局在查證屬實的事實面前拒絕注銷該房屋所有權(quán)證與法不合。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條、第三十五條和《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規(guī)定，該院于２０００年３月３日作出如下判決： 一、撤銷南通市崇川區(qū)人民法院（１９９９）案行初字第１７號行政判決書； 二、撤銷南通市房產(chǎn)管理局１９９４年１０月１２日頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第３１２５１２號房屋所有權(quán)證； 三、責令南通市房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起６０日內(nèi)作出向藍夢公司頒發(fā)胡家竹園商辦樓一、二層房屋所有權(quán)證書的具體行政行為。 

【評析】 

這是一起由房屋所有權(quán)登記行為引起，并多種法律關(guān)系交叉、重合在一起的行政案件。在案件審理中，從程序到實體萌發(fā)了多種觀點。現(xiàn)從以下五個方面將本案所涉爭議逐一展開并略作剖析。

一、行政訴訟爭議的標的是否為生效判決所羈束 爭議的訴訟標的為生效的判決所羈束，行政訴訟應(yīng)當不予受理，已受理的應(yīng)當駁回起訴。這是“一事不再理”法定原則的客觀要求，也是最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》的最新規(guī)定，對此無疑應(yīng)當執(zhí)行。有人認為，本案中爭議的訴訟標的已為民事審判中抵押權(quán)確認有效判決的效力所羈束，南通分行取得優(yōu)先受償權(quán)，藍夢公司的起訴應(yīng)當駁回。因而，本案爭議的訴訟標的是否為生效的判決所羈束成為爭議的第一個焦點。理順法律關(guān)系是認識這個問題的前提。本案客觀上存在多種法律關(guān)系，除了藍夢公司與仁發(fā)公司存在變更房屋買賣法律關(guān)系外，還存在以下一些法律關(guān)系：一是基于仁發(fā)公司的產(chǎn)權(quán)登記申請，房屋權(quán)屬登記機關(guān)與申請人之間建立的房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系；二是基于仁發(fā)公司的抵押權(quán)登記申請，房屋權(quán)屬登記機關(guān)與申請人之間建立的房屋抵押登記法律關(guān)系；三是基于貸款合同而存在的仁發(fā)公司與南通支行間建立的貸款關(guān)系和貸款擔保法律關(guān)系。這幾種法律關(guān)系既各自獨立存在，又緊密聯(lián)系，互相影響，貸款擔保法律關(guān)系是建立在抵押登記法律關(guān)系基礎(chǔ)之上的，抵押登記法律關(guān)系又是建立在房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系基礎(chǔ)之上的，房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系則是建立在房屋所有權(quán)取得合法、有效的基礎(chǔ)上的。藍夢公司起訴房屋所有權(quán)登記機關(guān)的登記行為侵權(quán)，試圖通過訴訟來變更原有的房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系。如果藍夢公司的這種試圖成功，無疑會影響其他法律關(guān)系的效力，南通分行的優(yōu)先受償權(quán)則面臨危機。這就是本案法律關(guān)系互相關(guān)聯(lián)、相互影響的一面。貸款抵押擔保法律關(guān)系是否有效的訴訟是在仁發(fā)公司與南通分行間展開的，也是在抵押物所有權(quán)設(shè)定無爭議的前提下展開的。它所展示的是雙方在抵押擔保法律關(guān)系中的權(quán)利與義務(wù)。抵押權(quán)的效力是該訴訟的標的。這種效力依附于債權(quán)，即使抵押物滅失，抵押權(quán)人失去的也只是抵押物權(quán)，債權(quán)并不喪失。這種效力優(yōu)先于沒有設(shè)定抵押權(quán)的其他債權(quán)，沒有設(shè)定抵押權(quán)的其他債權(quán)無疑應(yīng)受此生效判決所羈束。但這種優(yōu)先受償權(quán)能不能對抗他人主張抵押物的所有權(quán)呢？這就是法律關(guān)系之間各自獨立的一面。藍夢公司提起行政訴訟的訴訟標的是房屋所有權(quán)的歸屬，而民事審判中的訴訟標的為抵押物的效力，兩者不為同一。抵押權(quán)的效力無力羈束房屋所有權(quán)的歸屬。相反，倒是房屋所有權(quán)歸屬的生效判決，卻能制約抵押權(quán)的效力。如果房屋所有權(quán)的歸屬訴訟為抵押權(quán)有效判決的效力所羈束，那么，最終留給藍夢公司的司法救濟渠道只有一條，即向窮困潦倒的仁發(fā)公司索要購房款，名為救濟，實為畫餅充饑。行政訴訟法律意義上的“訴訟標的為生效判決的效力所羈束”是法律的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性和權(quán)威性的客觀要求。這里的“羈束”，不應(yīng)是寬泛的羈束，而是特定的羈束；不應(yīng)是間接的羈束，而是直接的羈束；不應(yīng)是果對因的羈束，而是因?qū)�果的羈束。全面、客觀、公正地理解這一規(guī)定的內(nèi)涵，實為行政審判健康進行的要旨。

二、抵押權(quán)人是否為本案適格的第三人 抵押權(quán)人是否為本案適格的第三人，成為爭議的第二個焦點。有人主張，在本案中應(yīng)確立抵押權(quán)人的第三人訴訟地位。其主要理由是房產(chǎn)更正登記之訴的處理結(jié)果可能與抵押權(quán)人有法律上的利害關(guān)系。在行政訴訟第三人的法學(xué)理論上，這是一個令人耳目一新的課題。它把行政訴訟的第三人從本訴的行政法律關(guān)系中當事人擴展到與本訴行政法律關(guān)系有關(guān)聯(lián)的其他法律關(guān)系中的當事人。前文已經(jīng)講到本案所涉的其他法律關(guān)系比較多，但引起行政訴訟的行政法律關(guān)系，是房屋權(quán)屬登記機關(guān)與申請人之間建立的房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系。房屋的實際所有權(quán)人對房屋權(quán)屬登記機關(guān)的房屋所有權(quán)登記行為不服提起行政訴訟，已形式上取得房屋所有權(quán)人依法是適格的第三人。將此房屋所有權(quán)設(shè)定抵押，履行房屋抵押登記程序，這又是一種新的法律關(guān)系，即房屋抵押登記法律關(guān)系。如果房屋的實際所有權(quán)人認為房屋抵押登記機關(guān)的抵押登記行為違法或侵權(quán)，那么此時此刻，抵押權(quán)人才是適格的第三人。 圍繞房屋登記管理行為這個圓心，還可以引發(fā)出除上面兩種法律關(guān)系以外的其他法律關(guān)系，如房屋租賃登記法律關(guān)系，房屋所有權(quán)變更登記法律關(guān)系。另外，在同一房地產(chǎn)抵押物上可以設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)，也就存在數(shù)個抵押權(quán)人。如果其中一種法律關(guān)系進入訴訟，其他關(guān)聯(lián)法律關(guān)系的當事人應(yīng)作為第三人的立論成立，那末，類似這種訴訟都有數(shù)量不等的第三人，行政訴訟很有可能變成“一攬子”訴訟。行政訴訟法意義上的第三人只能是與提起訴訟的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織。這里的利害關(guān)系是直接的法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。抵押權(quán)人與提起訴訟的房屋所有權(quán)登記行為沒有形成直接的法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因而，不是本案適格的第三人。 

三、爭議的房屋所有權(quán)是否為藍夢公司所擁有 藍夢公司對訴爭房屋是否取得所有權(quán)是本案進入實體審理階段中的首要議題。如果藍夢公司沒有取得房屋所有權(quán)，等待它的只能是裁定駁回起訴。有人認為，藍夢公司并未取得房屋所有權(quán)，或者說仁發(fā)公司與藍夢公司的房屋變更買賣行為應(yīng)屬無效。

其主要理由是：（１）公有房屋買賣必須進入房屋交易市場，并到房屋交易主管部門辦理公有房屋買賣審批手續(xù)。仁發(fā)公司與藍夢公司的房屋變更買賣行為是私下交易，沒有按規(guī)定辦理房屋買賣審批手續(xù)，程序不合法；（２）房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，承受者應(yīng)當依照《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，按雙方當事人所簽訂的合同以及所確定的價格繳納契稅，納稅人持契稅完稅憑證和權(quán)屬變更方面的資料，辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證，房屋權(quán)屬登記部門不予辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。本案中，藍夢公司如果作為房屋買賣的承受人，未履行契稅行為，則缺少合法買賣的法定條件。不能說這一觀點站不住腳，因為其內(nèi)容蓋出自法律規(guī)范的規(guī)定或要求�，F(xiàn)在我們需要探討的是另一個層面，即在房屋變更買賣手續(xù)不完善的情況下，該房屋買賣是否視為有效�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》出臺前的城市房屋買賣，在買賣手續(xù)不完善的情況下，衡量房屋買賣行為有效的原則是自愿、契約、付款、實際使用的管理。最高人民法院１９８４年９月８日發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第５６條規(guī)定，買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。直至１９９４年出臺的《城市公有房屋管理規(guī)定》中還規(guī)定，擅自買賣公房的，經(jīng)審查允許買賣的，責令其補辦手續(xù)，繳納契稅，經(jīng)審查不允許買賣的，買賣合同無效。本案所涉房屋屬允許買賣范疇，仁發(fā)公司與藍夢公司有變更買方主體的約定，并征得賣方城西危房辦的同意，這種變更由當事人的合意趨向合法，賣方正式向藍夢公司開具了房屋銷售發(fā)票，藍夢公司也已交付房款并實際使用和管理了該房屋。該起房屋買賣符合事實買賣的法定條件，也與合同法的范本原理不相悖，無疑應(yīng)當肯定。而且，藍夢公司未能及時補辦、完善有關(guān)手續(xù)，履行契稅義務(wù)，客觀上是因為其法定代表人的人身自由受到限制。因客觀原因而使條件不能成就的，法律歷來是寬容的，執(zhí)法者不必苛求。 

四、公信力原則是否為本案所適用 有人認為，在沒有抵押權(quán)人利益的情況下，藍夢公司的權(quán)益應(yīng)當給予保護。抵押物經(jīng)過抵押登記，完全符合受登記公信力保護的法律要件，現(xiàn)在抵押權(quán)人取得標的物的限制物權(quán)，物權(quán)變動已不可逆轉(zhuǎn)。物權(quán)法理論將第三人利益是否能夠得到保護系結(jié)在公示之上的公信力原則是物權(quán)法定原則內(nèi)容之一。物權(quán)變動直接影響相對人及第三人利益，關(guān)系到社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定和交易安全，客觀上要求物權(quán)變動應(yīng)當采取一定方式公布于眾，使他人能清楚地認識物權(quán)變動的內(nèi)容。因此，要發(fā)揮物權(quán)的排它作用，保護善意第三人的利益，維護交易安全，必須設(shè)定物權(quán)的公示制度。無疑，這一制度將成為未來中國物權(quán)立法的一種選擇。但在目前，物權(quán)上的這種原則能否成為解決這一爭議所適用的原則呢？不少同志主張公信力原則在本案的適用，企圖使行政判決虛化，可謂公示情結(jié)。其實，筆者也十分推崇這一原則，因為公示是公正的前提，是使行為通向公正的必由之路。但主張公信力原則者必須認識到本案中客觀上存在著兩個需要公信力保護的第三人，即抵押貸款擔保法律關(guān)系中的南通分行和房屋權(quán)屬登記法律關(guān)系中的藍夢公司。抵押權(quán)人需要公信力原則為其保障，房屋所有權(quán)人也需要公信力原則為其申張，豈能厚此薄彼？

縱然并非如此，但問題的提出和解決的不周延，必然要影響到命題的抗衡力。而且，運用未來物權(quán)法上公信力原則來處理實踐中的案件未免操之過急：（１）作為處理民事法律關(guān)系基本依據(jù)的民法通則尚無物權(quán)概念，更談不上物權(quán)法定原則；（２）不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記制度尚未在我國系統(tǒng)建立起來，雖然出現(xiàn)了類似“城市房屋權(quán)屬登記管理辦法”、“土地登記規(guī)則”、“城市房地產(chǎn)抵押登記辦法”等登記制度，但這還不是完全的民法物權(quán)法意義的登記制度，而是帶有濃厚的行政法色彩的制度，是以行政權(quán)干預(yù)或?qū)嵤┕芾頌槟康牡闹贫龋�具有公法上的效力。（３）就是在上述這些登記制度中，直接影響公信力的不動產(chǎn)登記的公示制度也沒有很好地建立起來。有的雖已建立，實踐中負責不動產(chǎn)登記的部門卻不進行公示（本案中的房屋所有權(quán)登記就沒有公示）。公示制度尚不健全。還不能滿足公信力的要求，公信力從何談起？（４）不動產(chǎn)登記的官員素質(zhì)也不能適應(yīng)登記制度的要求。就本案來講，仁發(fā)公司以兩張購房發(fā)票，向房屋所有權(quán)登記部門申領(lǐng)兩處房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證，而房屋所有權(quán)登記部門卻向仁發(fā)公司核發(fā)一張房屋所有權(quán)證，將兩處房產(chǎn)登記在一張房屋所有權(quán)證上，申請行為與登記行為不合一；房產(chǎn)評估所與房產(chǎn)權(quán)屬登記部門合為一體，缺少了必要的監(jiān)督機制；抵押資產(chǎn)評估是抵押登記的前提，房產(chǎn)評估所進行評估須到實地進行調(diào)查。評估資產(chǎn)中的一、二層為藍夢公司所經(jīng)營使用，評估報告中竟毫無反映，且對房屋的裝修、裝璜及附屬設(shè)施等的評估值僅２０萬元，與實際明顯不符。這種評估質(zhì)量和登記作風(fēng)與無懈可擊的公信力制度形成強烈的反差。要使現(xiàn)行的登記制度滿足法律上公信力效力的要求，顯然是不可預(yù)期的祈盼和追求。 

五、抵押權(quán)人在本案中是否享有優(yōu)先受償權(quán) 貸款抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)，又是一種價值權(quán)。貸款人看中的不是抵押物的使用價值，而是抵押物的價值。貸款抵押權(quán)的性質(zhì)決定了抵押權(quán)人取得優(yōu)先受償權(quán)。但優(yōu)先受償權(quán)只在兩種情況下才可實現(xiàn)：一是對同一財產(chǎn)先后設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)，則按設(shè)定順序受償，設(shè)定在先的，就抵押物價款享有優(yōu)先受償權(quán)；二是有抵押債權(quán)人對無抵押債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)是貸款抵押權(quán)的最重要、最基本的內(nèi)容，如果貸款抵押權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)，被抵押擔保的債權(quán)就等同于一般債權(quán)，抵押失去意義。有人認為，南通分行作為抵押權(quán)人在本案中仍然享有優(yōu)先受償權(quán)，因為藍夢公司與仁發(fā)公司之間發(fā)生的關(guān)系仍屬于一般債權(quán)關(guān)系。對此，筆者在前兩部分已經(jīng)有所提及，這里再稍作說明。不可否認，依據(jù)買賣合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在當事人就合同的意思達成一致時，合同即產(chǎn)生約束力。債權(quán)法上的約束力不具備排他的效力。如果說藍夢公司與仁發(fā)公司的行為僅為債權(quán)法上的約束力所羈束，顯然這種觀點是成立的。一般情況下，不動產(chǎn)物權(quán)的變動依賴物權(quán)變動中登記行為而生效。然而，本案的事實及當時的法律規(guī)劃表明，不動產(chǎn)物權(quán)的變動在沒有完成公示行為的情況下，是可以補救的。而且，仁發(fā)公司具有欺詐故意，藍夢公司則存在法定事由而無法履行登記申請。在此情況下，就不能機械地依賴形式上的公示行為而去否認事實上的物權(quán)變動。藍夢公司從１９９３年使用訟爭房屋至今，仁發(fā)公司也一直認為房屋產(chǎn)權(quán)為藍夢公司所有�？陀^地說，雙方之間已不是一般意義上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房屋所有權(quán)為完全物權(quán)，而抵押權(quán)為限制物權(quán)。抵押權(quán)優(yōu)于債權(quán)，但無法對抗他人主張抵押物的所有權(quán)。

因此，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)在本案中難以實現(xiàn)。物權(quán)法中應(yīng)當建立有異議抗辯登記制度和更正登記制度，以豐富和健全公示制度，增強其公信力，作為保護實際物權(quán)人利益的有效措施，防止第三人依據(jù)錯誤登記而取得物權(quán)。抵押權(quán)可能因多種原因而不能成就，本案就是一例，即設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)實為他人所有，而且抵押登記也存在難以彌合的錯誤。 仁發(fā)公司以瞞報房屋權(quán)屬情況的非法手段獲得房屋權(quán)屬證書，房屋權(quán)屬登記機關(guān)在發(fā)現(xiàn)這種違法登記時應(yīng)主動注銷該房屋所有權(quán)證書，以正視聽。房屋權(quán)屬登記機關(guān)不履行法定職責，人民法院判決其履行這一法定職責在所必然。行政訴訟法規(guī)定人民法院審理行政案件只對具體行政行為是否合法進行審查，我們對本案的審理也只能如此，別無選擇。