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石家莊土地法律咨詢:農村宅基地使用權轉讓合同效力

作者：河北石家莊土地房產律師編輯出處：法律顧問網·涉外jeanmcdaniel.com 時間：2010/6/5 16:23:00

農村宅基地使用權轉讓合同效力
    林圣全
     最近關于農村宅基地使用權糾紛的案件很多，主要原因是房產房屋升值較大，房屋拆遷涉及巨額的拆遷補償款，政府強制拆除后損失的補償等，訴訟中，對于農村宅基地使用權轉讓效力爭論較大，本文根據我國現行法律規(guī)定，就轉讓效力問題作些探討
     農村宅基地使用權，是指農村居民在法律允許范圍內對宅基地的占有、使用、收益的權利。
    一、法律對農村宅基地使用權轉讓作出的規(guī)定
     《物權法》第一百五十三條規(guī)定：“ 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定�！倍锻恋毓芾矸ā返�62條第3款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！边@并非對宅基地使用權轉讓的禁止，僅是對農民宅基地分配申請資格上的限制�！睹穹ㄍ▌t》第80條第3款“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓”，這是1987年開始實施法律規(guī)定，這里的“土地”是否包括“土地使用權”，還是僅指土地所有權，抑或兩種權利兼而有之？1988年通過的《憲法》第2條修正案將憲法第10條第4款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓�！薄稇椃ā返�2條修正案并沒有顧及土地的不同類別，也沒有考慮土地的不同所有權主體，而是規(guī)定“所有土地”的使用權都可以“依照法律的規(guī)定轉讓”。《民法通則》第80條第3款的規(guī)定只能理解為對土地所有權的轉讓限制，否則違憲。因此，此款規(guī)定并非屬對宅基地使用權轉讓的禁止規(guī)定。
    二、行政法規(guī)對農村宅基地使用權轉讓作出的規(guī)定
    《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日發(fā)布）（下稱《通知》）規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。根據地隨房走的原則，這是對農村宅基地使用權轉讓的禁止性規(guī)定，但該《通知》并不是行政法規(guī)。依據現行的《行政法規(guī)制定程序條例》關于決定與公布的規(guī)定，“行政法規(guī)草案由國務院常務會議審議，或者由國務院審批”“ 報請總理簽署國務院令公布施行�！�、 “簽署公布行政法規(guī)的國務院令載明該行政法規(guī)的施行日期”。依據當時生效的《行政法規(guī)制定程序暫行條例》　第三條“　行政法規(guī)的名稱為條例、規(guī)定和辦法�！钡谑臈l“　行政法規(guī)草案由國務院常務會議審議，或者由國務院總理審批。”　第十五條“　經國務院常務會議審議通過或者經國務院總理審定的行政法規(guī)，由國務院發(fā)布，或者由國務院批準、國務院主管部門發(fā)布。” 從名稱上來看，該《通知》的名稱不符合法規(guī)的制定程序規(guī)定；從通過的程序來看，該《通知》僅經過國務院辦公會議，未經過法定的國務院常務會議審議，或者由國務院總理審批程序；從發(fā)布的程序來看，該《通知》僅由國務院辦公廳發(fā)布，未符合法定的“由國務院發(fā)布，或者由國務院批準、國務院主管部門發(fā)布”程序。另外，該通知也未公布施行日期。因此，該《通知》并不是行政法規(guī)，現行行政法規(guī)沒有對農村宅基地使用權轉讓作出禁止性規(guī)定。
    三、行政規(guī)章對農村宅基地使用權轉讓作出的規(guī)定
    目前關于宅基地轉讓問題的規(guī)章級規(guī)定有國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規(guī)定》第169條“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓”。這里禁止的是單獨轉讓，但其效力只是行政規(guī)章。、
    四、結論
    根據民法的一般原則，法無禁止的皆可為，根據《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才無效。因此，對農村宅基地使用權進行轉讓或買賣在其上所建商品房的行為，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，只是違反了國務院辦公廳的政策性規(guī)定及行政規(guī)章規(guī)定，依法有效。

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