從當前受理案件中涉及的農(nóng)村房屋買賣合同的內(nèi)容來看，雖然交易的標的物一般是地上建筑物，但在我國強調(diào)“房地一體”的法律背景下，實際上雙方交易的標的物也包括了相應的宅基地，房屋買賣的價格與房屋所處的地理位置有著直接的關系。在很多情況之下，名為買房，實則買地。而建國后，我國相應的土地政策也發(fā)生了較大的變化，僅就宅基地而言，在五十年代宅基地仍屬于農(nóng)民私人所有，直至1962年9月27日《農(nóng)村人民公社工作條例（修正草案）》的頒行，農(nóng)村宅基地才正式被納入了集體所有的框架，其時農(nóng)村宅基地才被視為集體對其成員的福利分配，集體經(jīng)濟組織成員只享有使用權。因此分析農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題必然要結(jié)合宅基地權屬沿革以及性質(zhì)加以考慮。
在宅基地所有權納入集體所有之前，因個人對于其宅基地擁有完整的所有權，其對宅基地范圍內(nèi)的房屋處分當屬有效無疑，而當宅基地所有權歸屬集體之后，盡管土地的流轉(zhuǎn)是禁止的，但是個人對于自身房屋的處分一直為法律和政策所允許。最高人民法院曾于1963年出臺《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產(chǎn)隊所有。”后最高人民法院又于1984年做出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理�！睆闹锌梢钥闯龇课萁灰椎闹黧w在當時并沒有被嚴格的限制,而且在相當長的時間內(nèi)我國還保留了城鎮(zhèn)居民宅基地的使用權，即便為了加強土地管理，在1986年6月25日，我國《土地管理法》正式頒布以后，該法也明確賦予了城鎮(zhèn)居民可以使用農(nóng)村宅基地的權限。該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。
后來，我國在1998年8月29日對《土地管理法》進行重新修訂，其中明確的將城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地的權限取消，不再賦予城鎮(zhèn)居民可以使用農(nóng)村宅基地的使用權限，而是進一步確定農(nóng)村宅基地使用權的主體性，即宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，并且在1999年5月6日國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中也進一步規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！痹撘�(guī)定其實不妨可以理解為對于新的《土地管理法》法律精神的外延與拓展。
另外，我國《物權法》第一百五十二條也規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施�？梢姡谛碌摹锻恋毓芾矸ā肥┬幸院�，我國對于農(nóng)村房屋和宅基地的管理更加趨于嚴格。盡管如此，但根據(jù)法律不得溯及既往的基本原則，1999年1月1日施行的土地管理法以及國務院辦公廳出臺的相關政策文件并不能溯及既往約束其頒行以前的交易行為，否則就違背了合同交易的基本理念，將使社會交易的成本大大增加，而這也無益于社會的穩(wěn)定。故此，在司法實務中對農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認定，應有相應的時間界分，筆者以為該時間的界分應以《土地管理法》正式施行的時間為界點，即1999年1月1日前農(nóng)村房屋交易行為若不違背當時的法律規(guī)定的均宜認定為有效，而自1999年1月1日始以后的農(nóng)村房屋買賣的交易行為，則應結(jié)合農(nóng)村宅基地使用權的性質(zhì)以及《土地管理法》和國家的相關政策規(guī)定進行認定。
