（一）

商品房買賣合同因出賣人責任被認定無效后，善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費

[導讀與說明] 商品房買賣合同因出賣人的原因被確認無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營活動，對占用期間的房屋使用費應當按什么標準向房屋出賣人返還，實踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對此作出了批復。

[最高人民法院民一庭意見] 善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費的標準，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13號對遼寧省高級人民法院一個請示的答復中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下：

遼寧省高級人民法院：

你院《關于蔡德成與大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學院商品房買賣合同糾紛一案的請示》收悉，經(jīng)研究認為：商品房買賣合同因出賣人責任被確認無效后，應按無效合同的處理原則進行處理。關于善意買受人應該返還給出賣人的房屋使用費標準，因為買受人在簽訂合同時是善意的，所以應該以買受人在合同中的意思表示為標準。也就是說，應該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

（二）

商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實現(xiàn)為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應予以支持�！�—《中國民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁，最高人民法院民事審判一庭編。

（三）

房地產(chǎn)公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任

[案情]李某從某開發(fā)商處購得一處住房，總價款183萬元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪設問題進行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時進行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀�！崩钅郴睾�房地產(chǎn)公司，“本戶內(nèi)不得有任何非本戶管道通過，如公司進行公共通過管道安裝，請立即予以拆除�！�

[第一次訴訟]要求開發(fā)商拆除公共管道。

[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。

[第二次起訴]要求開發(fā)商承擔違約金86000元；如不能認定開發(fā)商違約，要求開發(fā)商對因房屋中添設管道致房屋價值貶損部分進行補償。

[評估]法院委托價格認證中心評估，該中心建議鋪設管道房屋價格應在原房屋價格基礎上扣減2%。

最高人民法院審判業(yè)務意見（民一庭意見）：雖然當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應當承擔相應的賠償責任。關于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分�！�—《民事審判指導與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁。

（四）

房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級人民法院）《最高人民法院公報》2004年第8期

[判決摘要]配套建設公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請求應予以支持。從合同約定及誠實信用、公平原則出發(fā)，賣方應向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個月以上交付房屋，應賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。由于買方尚有643．95萬元購房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。

（五）

商品房預約合同（認購書）生效后，一方當事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行，構成違約的，應當承擔違約責任

[編者按]目前對違反房屋認購書應如何承擔法律責任,無論是理論界還是實務界觀點并不統(tǒng)一，有的判決開發(fā)商依據(jù)誠實信用原則，按原價格與購房者簽訂合同，對于認購書缺少的條款，依據(jù)相關法律法規(guī)予以補充；有的判決開發(fā)商承擔締約過失責任，除適用定金罰則外，另需承擔一定賠償損失的責任。

出現(xiàn)以上不同判決，究其根源在于最高人民法院民事審判一庭編著的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用》一書中關于違反認購書應如何承擔法律責任態(tài)度不明朗，未作出清晰、明確、有說服力的表態(tài)，下級法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時出現(xiàn)法律適用的混亂局面。不同法院對類似認購書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應為相同的處理” 的法理，無疑會損及法律的權威性。

下面是《最高人民法院公報》發(fā)布的案例，能夠說明最高人民法院傾向性意見，購房者要求開發(fā)商承擔100萬元損失，一審判決賠償1萬元，二審判決賠償15萬元，如此大的數(shù)額差，也同樣值得深思。

仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案（二審法院：上海市第二中級人民法院）《最高人民法院公報》（2008年第4期）

[上海市虹口區(qū)人民法院一審查明]2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認購權，被告負責在小區(qū)正式認購時優(yōu)先通知原告前來選擇認購中意商鋪，預購面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價為每平方米7000元（可能有1500元的浮動）。如原告未在約定期限內(nèi)認購，則視同放棄優(yōu)先認購權，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。 2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時未通知原告前來認購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價格飛漲，對原約定價格不予認可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院。

[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經(jīng)濟損失100萬元。

[上海市虹口區(qū)人民法院認為] 1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預約合同的性質。2、根據(jù)本案事實，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關許可證書有合理的預期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預售合同的預先約定，涉案意向書并非預售合同，法律對商品房預售合同的強制性規(guī)定并不適用于預約合同，應認定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質，不應認定為定金。4、被告構成違約。

[上海市虹口區(qū)人民法院判決]一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認購意向書》；二、被告返還原告意向金2000元；三、被告賠償原告經(jīng)濟損失10000元；四、駁回原告的其他訴訟請求。一審案件受理費15260元，由被告金軒大邸公司負擔。

仲崇清不服一審判決，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請求。

[上海市第二中級人民法院二審認為]（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認購涉案商鋪的機會，使合同的根本目的不能實現(xiàn)，金軒大邸公司也承認雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應當承擔相應的違約責任。一審法院認為金軒大邸公司違反預約合同約定的義務，應當賠償上訴人仲崇清相應的損失，并無不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補償守約方的實際損失。

為促使民事主體以善意方式履行其民事義務，維護交易的安全和秩序，充分保護守約方的民事權益，在綜合考慮上海市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢以及雙方當事人實際情況的基礎上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價格賠償其經(jīng)濟損失，但由于其提交的證據(jù)不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸公司將有關商鋪出售給案外人的多個預售合同，商鋪的價格存在因時而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費人民幣15260元，二審案件受理費人民幣14350元，均由金軒大邸公司負擔。

（六）

買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間？辦理房屋權屬證書的義務是否適用訴訟時效的規(guī)定？

《中國民事審判前沿》2005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社

[問題一]關于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權應在兩年訴訟時效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時效期間喪失勝訴權。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。

[問題二]關于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承擔的主給付義務為轉移房屋的占有，更為重要的是轉移房屋所有權。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權證的，系沒有履行轉移房屋所有權這個最重要的主給付義務，已經(jīng)構成違約，訴訟時效期間應該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權證的應予支持。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規(guī)定。

（七）

商品房買賣合同示范文本關于交付條件的約定應如何理解？

《房地產(chǎn)司法解釋實例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。103頁—113頁

[最高人民法院觀點]國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本（以下簡稱示范合同），2000年由建設部、國家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。且合同另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。

如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當?shù)亟ㄔO管理機構發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項以外的其它交付條件，應如何認定呢？

我們認為，商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗收的標準，那么以綜合驗收為交付條件標準，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

[部分地方法院觀點明顯與最高人民法院觀點相悖] 在司法實踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點，但很難得到地方法院的支持，個中原因，值得深思。很多基層法院認為，只要建設單位組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收取得峻工報告，就可以交付購房人，而取得《建筑工程竣工驗收備案證》是行政管理行為，不是房屋交付條件。此種觀點，明顯與最高法院觀點相悖。

[部分基層法院判決摘要]某區(qū)法院認為：根椐《建設工程質量管理條例》第十六條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收�！钡�49條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收�！睆纳鲜鰞蓷l可以明確看出，建設工程竣工驗收是以建設、設計、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合驗收為標準的。在通過竣工驗收后，公安消防、環(huán)保部門也會進行驗收，但公安、環(huán)保等部門的驗收屬于綜合驗收的范疇，是公安消防、環(huán)保部門履行行政權利的行為，履行的是一種監(jiān)督權，而不屬于竣工驗收的范疇。建設行政主管部門的備案是行使管理權的一種方式，也不屬于竣工驗收的范疇。

出賣人（開發(fā)商）約定：“該商品房經(jīng)建設單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收合格�！狈�合上述法律規(guī)定。

（八）

最高人民法院認為開發(fā)商負有辦理權屬證書的義務，而部分地方法院卻認為屬于行政行為，此種觀點與最高法院觀點明顯相悖

《房地產(chǎn)司法解釋實例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。146頁—160頁

（一）開發(fā)商負有辦理權屬證書的義務。取得不動產(chǎn)權屬證書是購房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠實信用原則，依該原則開發(fā)商負有辦理權屬證書的合同附隨義務。法律依據(jù)：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實行土地使用權和房屋所有權發(fā)證制度。

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件�！�

3、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號) 第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

（二）開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權屬證書的原因

1、土地使用權手續(xù)不合法。商品房是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權證和國有土地使用權證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國有土地使用權，進行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權屬證書。例如“小產(chǎn)權房”無法辦理權屬證書�！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設�！薄秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！�

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權轉讓手續(xù)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。現(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進一步加強的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權屬證書。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。5、其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等。

[部分地方法院判決摘要]

[訴訟請求] 購房人要求開發(fā)商承擔辦理權屬證書的義務。

[一審判決理由]關于原告主張要求被告履行辦理房屋權屬證書義務一節(jié)，被告只有交付具備辦理產(chǎn)權證條件的相關手續(xù)的備案義務，但不具有批準發(fā)放權屬證書的權利，而房屋產(chǎn)權是否具備產(chǎn)權性質及發(fā)證，依法應屬房地產(chǎn)管理機關審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理。

[二審判決理由] 二審予以維持。

（九）

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理？

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]（最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第87頁）

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應當結合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認定該條款無效；如果是雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應認定該約定有效。

（十）

商品房按揭合同的效力認定

[最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關系到我國城市化、工業(yè)化的進程，而且關系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國計民生問題。各級人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。

最高人民法院印發(fā)《關于為維護國家金融安全和經(jīng)濟全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號）二00八年十二月三日）

就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機關依據(jù)當事人訂立合同所載明的內(nèi)容進行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國未承認亦未采用契據(jù)登記制度，而實行不動產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關部門的備案，而不是嚴格意義上的物權抵押登記。

在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實踐一般認為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當事人在平等自愿的基礎上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權益。從國家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來看，也并未規(guī)定按揭（抵押）未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財產(chǎn)抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認定無效沒有法律依據(jù)。

（十一）

未取得預售許可證的商品房買賣合同是否有效？

[案例] 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料），是否可確認買賣合同有效？

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]應視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領取商品房預售許可證進行商品房銷售，業(yè)主沒過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求繼續(xù)履行合同的，為維護交易安全與社會穩(wěn)定，應當認定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果開發(fā)商一直未取得預售許可證明，應確認合同無效�！�—最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第 79頁。

（十二）

涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理？

[最高人民法院民一庭傾向性意見] 最高人民法院民一庭在討論本案例時多數(shù)人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理，應當結合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應當受理；如果當事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

（十三）

業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格問題

[理論界或實務界的不同觀點] 第一種觀點：業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點：業(yè)主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應訴。第三種觀點：業(yè)主委員會具有一般的、抽象意義的訴訟當事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因為它沒有責任財產(chǎn)和責任能力。

[最高人民法院民一庭認為]

依法成立的業(yè)主委員會在其職責范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權，有權就與物業(yè)管理有關的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權向人民法院提起民事訴訟。