房屋產(chǎn)權(quán)登記
錯誤的民事救濟(jì)
 
李江林 宋孝悌
 
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  1996年12月19日，被告黃昌坤、黃昌富與資興市國土資源局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，在資興市水電路有償取得189㎡國有土地使用權(quán)作商住樓建設(shè)用地。在建設(shè)過程中，因兩被告資金不足，遂邀請?jiān)�告黃昌元一同合伙建房。房屋于1998年竣工。1999年5月3日，原、被告三人在親友的見證下，對房屋進(jìn)行了分配：房屋第一層大小兩間門面作為原、被告三人共同共有，住房由三人通過摸簽（抓鬮）的方式確定所有權(quán)的歸屬。經(jīng)過抓鬮，原告黃昌元抓到第二層住房，被告黃昌坤抓到第三層住房，被告黃昌富抓到第四層住房。原、被告簽訂了房屋分配、使用、維修管理協(xié)議，并簽字認(rèn)可。爾后，原、被告在生活中因故發(fā)生糾紛，但1999年至2006年的門面租金原、被告三人還是按約定進(jìn)行了平均分配。2010年8月，被告黃昌坤、黃昌富持相關(guān)手續(xù)到資興市房產(chǎn)管理局申請房屋所有權(quán)登記。在審查了兩被告提交的相關(guān)手續(xù)后，資興市房產(chǎn)管理局向兩被告頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書。原告黃昌元得知兩被告將三人合伙所建房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后，以登記錯誤為由向法院提起民事訴訟，要求確認(rèn)第二層住房歸原告所有，第一層門面歸原、被告三人共同共有。

  本案審理中存在兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)物權(quán)被錯誤登記后，因是房產(chǎn)登記部門錯誤登記的行為導(dǎo)致房產(chǎn)物權(quán)的變更，因此，權(quán)利人應(yīng)該通過行政訴訟途徑，要求房產(chǎn)登記部門更正錯誤登記行為，恢復(fù)權(quán)利人的物權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)登記是房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房產(chǎn)登記薄上予以記載的行為，是一種物權(quán)公示方式，而不是用行政權(quán)力對物權(quán)的實(shí)際狀況進(jìn)行確認(rèn)。如房產(chǎn)登記錯誤，權(quán)利人可以通過民事訴訟程序確認(rèn)房產(chǎn)物權(quán)的歸屬，待房產(chǎn)物權(quán)歸屬確認(rèn)后，再持相關(guān)法律文書到房產(chǎn)登記部門自行變更登記。

  筆者同意第二種觀點(diǎn)，其理由是：物權(quán)法第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。所謂事實(shí)行為，是指行為人主觀上不一定具有發(fā)生、變更或消滅正常民事法律關(guān)系的意思，但客觀上能夠引起這種后果的行為，如建造房屋、拆除房屋、制作家具、縫制衣服等。與法律行為必須有意思表示不同，事實(shí)行為的行為人雖然也有內(nèi)心意思，但行為人只要事實(shí)上實(shí)施了一定行為，無須將內(nèi)心意思表示出來，即可發(fā)生一定的法律效果。因此，事實(shí)行為也被稱為“非表示行為”。建造房屋屬于取得權(quán)利的事實(shí)行為，房屋建造好后即在事實(shí)上產(chǎn)生了房屋的所有權(quán)，建造人亦因此取得該房屋的所有權(quán)。這種所有權(quán)屬于事實(shí)上的所有權(quán)，所以不以登記和交付作為權(quán)利取得的要件。

  （作者單位：湖南省資興市人民法院）