第一、要確認房東是否真的是無民事行為能力或限制行為能力人

我國《民事訴訟法》規(guī)定，“認定成年人為無民事行為能力人，必須由其近親屬或者其他利害關系人向該公民住所地基層人民法院提出。申請書應當寫明該公民無民事行為能力或者限制民事行為能力的事實和根據。人民法院受理申請后，必要時應當對被請求人認定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的公民進行鑒定。申請人已提供鑒定結論的，應當對鑒定結論進行審查。人民法院經審理認定申請有事實依據的，判決該公民為無民事行為能力或者限制民事行為能力人。”因此，某一房屋所有權人有無民事行為能力應由人民法院認定。房屋登記機構不能憑房屋所有權人親屬的陳述或醫(yī)療證明來認定其為無（限制）民事行為能力人，應依據人民法院判決房屋所有權人為無（限制）民事行為能力人的法律文書來認定。

第二、需要指定監(jiān)護人

根據《民法通則》規(guī)定，“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的民事活動由法定代理人代理。無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產。”

無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人  ，  由下列人員擔任監(jiān)護人：
    (一)  配偶；
    (二)  父母：
    (三)成年子女；
    (四)  其他近親屬；
    (五)  關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任，經精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。
    對擔任監(jiān)護人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。
    沒有上述監(jiān)護人的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監(jiān)護人。

第三、處分房屋需要哪些證明材料

《民法通則》第十八條　監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責 ， 保護被監(jiān)護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產。 

根據法律規(guī)定處分被監(jiān)護人的財產需要維護被監(jiān)護人的權益，損害被監(jiān)護人權益的財產處分都會被認定為無效。如何判斷是為了被監(jiān)護的權益而處分財產至關重要。

第四、監(jiān)護人作為處分被監(jiān)護人的財產，將來可能會產生意外的情況。在處分監(jiān)護人財產時需要監(jiān)護人做出必要的承諾。

承諾的內容和形式根據不通的情況而定。

購買此種房屋需要核實的確認的法律事實比較多，建議謹慎操作。