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房屋買賣  
購買查封房屋的買賣合同是否有效
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2011/8/10 13:42:22

購買查封房屋的買賣合同是否有效
    案例:
    乙向甲購買了一套房屋,但是該房屋有法院查封,雙方簽署了房屋買賣合同,該買賣合同是否有效?對此人們認(rèn)識不一致。
    認(rèn)為房屋買賣合同無效的主要理由是:
    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日通過,2007年8月30日修正)第三十八條:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形”。其中第二款明確查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
    《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》(1997年4月7日通過)其中提到:“北京亞運(yùn)特需供應(yīng)公司在此后擅自將其已被查封的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給北京沃克曼貿(mào)易開發(fā)有限責(zé)任公司的行為是違法的,所訂立的房屋買賣合同系無效合同”。
    其實(shí)隨著市場經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展,無論在立法界還是司法界越來越維護(hù)交易的穩(wěn)定,保護(hù)合同的效力,強(qiáng)調(diào)意思自治。不輕易干預(yù)交易,不輕易確認(rèn)合同無效。
    首先,從合同法歷次解釋的角度分析買賣合同的效力。
    《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日)第五十二條:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。購買查封房屋是違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
    《最高院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》(1999年12月1日通過)第四條:“合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。購買查封房屋的確是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
    《最高院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(二)》(2009年2月9日通過)第十四條:“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定“。
    《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(2009年7月7日通過)第15條:“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第(五)項(xiàng)中的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定,注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力”。第16條:“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨,權(quán)衡相互沖突的權(quán)益,諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等,綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的“市場準(zhǔn)入”資格而非某種類型的合同行為,或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為,人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)慎重把握,必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院”。
    《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,應(yīng)該就是屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定,并不是效力性強(qiáng)制規(guī)定。乙向甲購買了查封房屋,愿意為甲歸還其所欠的債務(wù),并解除查封,這在現(xiàn)今社會經(jīng)常發(fā)生,這也是甲清償債務(wù)經(jīng)常采用的方法。甲乙雙方的交易沒有損害債權(quán)人的利益,跟談不上損害國家社會利益。若債權(quán)人認(rèn)為甲低價(jià)轉(zhuǎn)讓侵害其利益,其有權(quán)提出撤銷權(quán)之訴,撤銷甲乙雙方的買賣行為,無需公權(quán)力介入來確認(rèn)合同無效,從而影響交易的安全性與穩(wěn)定性!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第(六)款:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。若購買期房,產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理,那么簽署的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否無效呢?這點(diǎn)法律界曾經(jīng)也有爭議,但是目前已經(jīng)形成了一致意見,轉(zhuǎn)讓合同是有效的,只是房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)辦理轉(zhuǎn)讓登記。第三十八條第(四)款:共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)其他共有人書面同意,可能是表見代理,那么就是有效合同;也可能是效力待定,因?yàn)槠渌灿腥丝赡軙氛J(rèn),若追認(rèn)肯定是有效合同。可見《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定主要是管理性強(qiáng)制規(guī)定,違反該規(guī)定,并不一定合同無效,只是登記機(jī)構(gòu)從行政管理的角度不給予登記。認(rèn)為購買查封房屋的買賣合同無效的人是混淆了合同效力與登記效力,買賣合同是有效的,只是沒有登記還沒有取得物權(quán),不得對抗善意第三人。區(qū)分兩則的效力,具有一定的實(shí)際意義:1、有利于保護(hù)買受人依據(jù)合同所享有的占有權(quán)。2、買受人有權(quán)依據(jù)合同主張違約賠償。若合同無效,違約責(zé)任也就無效了。3、買受人有權(quán)依據(jù)合同要求繼續(xù)履行合同,要求辦理產(chǎn)權(quán)登記。若確認(rèn)合同無效,就要返還房屋,那么就妨礙了現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序,也剝奪了買受人主張房屋的權(quán)利。
    其次,從其他規(guī)定分析買賣合同的效力。
    《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(2004年2月10日通過)第21條:“已被人民法院查封、預(yù)查封并在國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋,被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況,到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效,并可視情節(jié)輕重,依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任”,F(xiàn)在法院的查封都是登記的,被執(zhí)行人也不太可能隱瞞,登記部門更不能擅自辦理登記,若這種情況發(fā)生,則要追求其法律責(zé)任,該規(guī)定明顯帶有行政管理的色彩。而且該規(guī)定只是明確登記行為無效,沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同也無效。
    《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004年10月26日通過)第二十六條:“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為,不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的,人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的,其效力不得對抗善意第三人”。該規(guī)定明確了被執(zhí)行人的轉(zhuǎn)讓行為不得對抗申請執(zhí)行人,法院的查封沒有公示不得對抗善意第三人。其實(shí)該規(guī)定的基礎(chǔ)都是轉(zhuǎn)讓合同是有效的,若無效就不可能對抗第三方,而且本條的規(guī)定也取代了《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》。
    《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年3月16日通過)第十五條:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力”!段餀(quán)法》明確了合同是否有效依據(jù)合同法等規(guī)定,不登記不產(chǎn)生物權(quán),也不影響合同的效力。物權(quán)法的出臺,明確了合同效力與物權(quán)登記無關(guān)。最典型的規(guī)定是抵押權(quán),原來規(guī)定抵押不登記,抵押合同無效,但是物權(quán)法規(guī)定抵押不登記只是抵押權(quán)無效,抵押合同還是有效的。
    購買查封房屋的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該是合法有效的,是雙方真實(shí)意思的表示,只是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不受理轉(zhuǎn)讓登記,所以買受人也要注意不能取得所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。    上海 奚正輝


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