房地產糾紛在各類民商案件中居高不下，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋出臺之后，房地產糾紛案件又掀起了一個不大不小的高潮。眾多房地產糾紛案件中，房地產買賣合同糾紛是最突出的。為了幫助當事人簽好商品房買賣合同，預防房地產糾紛案件的發(fā)生，海南金凱旋律師事務所主任王向和律師撰寫了建設部、國家工商行政管理局《〈商品房買賣合同〉示范文本解讀》一文，逐條講解每條含義，尤其是簽約時，每條應該注意防范的問題。希望王律師對《商品房買賣合同》示范文本條款的解讀，能夠對當事人及律師同行有所裨益。

 

[解讀]這是最容易為購房者所忽略的內容。封面告知：“編號：GF-2000-0171”。這一信息告訴我們，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房買賣合同》最新版本。因為在此之前，建設部和國家工商局還曾發(fā)布過其它版本的《示范文本》。

封面信息還告訴購房者，《示范文本》是正規(guī)印刷裝訂的，不是用訂書機裝訂的，同時標明“中華人民共和國建設部、國家工商行政管理局制”字樣。

上述信息，可以幫助購房者判斷行將簽訂的文本是否是《示范文本》。需說明的是，目前法律并沒有規(guī)定商品房買賣雙方必須以《示范文本》簽約。但是，《商品房銷售管理辦法》第23條明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前，必須向購房者明示上述《示范文本》。

法律之所以規(guī)定發(fā)展商必須向購房者明示《示范文本》，就是為了防止在發(fā)展商單方制訂的格式合同中設立合同陷井，欺詐購房者。無論購房者是否以《示范文本》簽約，自己簽約的合同和《示范文本》對照，從而發(fā)現(xiàn)有無問題，不失為一種自我保護的好辦法。

還需說明的是，《示范文本》本身也不能保證萬無一失，這既有對《示范文本》條文理解上的歧義問題，也有《示范文本》的缺陷問題，以下的解讀中將詳述。

 

[解讀]《示范文本》第二頁就是《商品房買賣合同說明》，共有七點說明，實際是以《示范文本》簽約的注意事項，這一內容也同樣容易為購房者所忽略�！妒痉段谋尽返挠行�條款設訂了許多可供買賣雙方選擇的條款，未被選擇的，一定打×，以示刪除�！妒痉段谋尽返暮芏鄺l款是以空白形式出現(xiàn)，由買賣雙方協(xié)商后，在空白處填寫雙方協(xié)商的內容。購房者此時應注意，未填寫內容的空白處，應加蓋“空白”章或劃掉，以免日后填寫其它內容。

需要特別說明的是，房產部門在辦理房產證時，堅持要求買賣雙方另行簽訂房產部門制訂的非《示范文本》合同，造成買賣雙方存在兩份合同。雖說房產部門簽訂的合同是為了辦證之用，因其未違反法律規(guī)定，同樣是合法有效的。在此種情況下，為了避免發(fā)生糾紛，建議購房者為辦證而在房產部門要求簽訂的合同中特別約定，此合同僅限辦證使用，雙方權利義務關系仍以原訂合同為準。

 

[解讀]出買人條款貌似簡單，實際極為關鍵，這也是經常為購房者所忽略從而引發(fā)糾紛之處，提請購房者注意以下問題：

1、查詢出賣人的營業(yè)執(zhí)照，弄清出賣人是否具有商品房銷售的經營范圍。

2、查詢出賣人的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，弄清出賣人是否具有房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，沒有資質的，不得進行房地產開發(fā)、銷售。

3、查清出賣人與房地產發(fā)展商是否是同一人，即出賣人是否有權出賣正在銷售之房產，這一點極為重要。在這一問題上，往往又表現(xiàn)為以下幾個方面：其一，出賣人與發(fā)展商幾塊牌子一班人馬，名稱相似，有的法人代表也相同，這樣最具有蒙敝性。其二，發(fā)展商為兩方或多方合作發(fā)展，應查清合作各方的合作關系，如無授權，出賣人只能銷售自己份額內房產。其三，發(fā)展商委托房地產中介機構銷售。此種情況下的銷售，又多了一層房地產中介法律關系，也最容易因此而引發(fā)糾紛，購房者對此種情況下的房地產買賣應慎之又慎。

查清出買人與發(fā)展商是否為同一人，或出賣人是否有權出賣其正在出賣之房產的有效辦法是，核實出賣人與“四證”即《土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》的關系。

 

   [解讀]該條約定證明被告擁有所開發(fā)房產的相應土地使用權，其所開發(fā)的房地產項目已進行了規(guī)劃報建及施工報建。應注意審查《土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》上的單位名稱與出賣人的關系。同時注意建設用地的用途、使用年限及來源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質、用途，必須辦理相應的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地，還必須補交百分之四十的地價款，否則，不能做為商品用地，購房者將無法辦理房產證和土地使用權證。

在實踐中也有土地使用權被查封或因土地使用權發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產，這將對辦理產權過戶有影響，應謹慎購買此類房產。

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[解讀]該條有兩項可供購房者選擇，是現(xiàn)房買賣的選現(xiàn)房；是預售的，選擇預售商品房。關鍵是如何判斷是“現(xiàn)房”還是“預售”？“現(xiàn)售”是指所售商品房已竣工驗收合格，而“預售”則是指正在建設中尚未竣工驗收的商品房。既不能把“現(xiàn)售”當“預售”，也不能把“預售”當“現(xiàn)售”，原因在于“現(xiàn)售”與“預售”的條件不同，雙方的權利義務不同，發(fā)生了糾紛之后，承擔的法律責任也不同。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，必須符合下列條件才能銷售：其一、具備營業(yè)執(zhí)照和房地產資質。其二，取得土地使用權。其三、持有建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。其四、竣工驗收。其五、拆遷安置已落實。其六、配套基礎設施具備交付使用條件。其七、物業(yè)管理方案已落實。

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第5、6條規(guī)定，必須符合下列條件才能預售：其一、取得土地使用權。其二、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。其三、工程量已達總投資的25%以上。其四、取得商品房預售許可證。

2003年6月1日開始實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，沒有預售許可證訂立預售合同的無效。第9條規(guī)定，故意隱瞞無預售許可證或提供虛假預售許可證的，導致合同無效，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。特別提請購房者注意的是，除了核實相關證件上的單位與出賣人的關系外，必須核對原件，并要求出賣人在復印件上蓋章。在購房之初，就注意搜集與購房有關的證據(jù)。

 

　　 買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

[解讀]第三條是24條《示范文本》中為購房者較為關心的一條，因為此條直接關系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應注意的問題是：

1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應堅持要求兩附件。

2、海南省建廳設近日已出臺相關政策，將附件一調整為合法測繪單位出具的“房屋測繪書”。測繪書的內容包括平面圖，又包括了比平面圖更多的內容。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，發(fā)展商在將商品房交付使用前應委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政部門審核后用于房屋權屬登記。現(xiàn)海南省建設廳明確把“房屋測繪書”做為買賣合同附件，無疑提高了對發(fā)展商的要求，當然是加強了對購房者的保護。事前要求發(fā)展商出具“房屋測繪書”，讓購房者買明白房、放心房，無疑將大量減少房地產面積糾紛的發(fā)生。

3、購房者實際簽訂的形形色色的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內建筑面積與公攤面積。有的是因發(fā)展商自制的合同根本無此內容，有的是合同雖有此內容，但被發(fā)展商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對購房者不利的。

4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定，關于公攤面積，購房者與發(fā)展商是可以協(xié)商確定的。如果雙方協(xié)商一致，可以約定公攤面積。

5、有些購房合同，用語不規(guī)范，例如使用“實得建筑面積”這樣不規(guī)范概念，從而引發(fā)面積糾紛。建議使用規(guī)范用語。

 

[解讀]2001年5月18日，省建設廳《關于轉發(fā)商品房銷售管理辦法的通知中》，就已明確規(guī)定推行套內建筑面積計價，一律以套內建筑面積標價。目前，海南省建設廳頒發(fā)的文件中，再次明令必須按套內建筑面積計價。套內建筑面積計價的好處是，套內建筑面積能夠分套測量，發(fā)展商難以在套內建筑面積上做文章。推行套內建筑面積計價，對售價高低沒有任何影響。因為發(fā)展商在售房時，還是按其認定的建筑面積計價，然后將這個價格再換算成相應的套內建筑面積價格。

特別提請購房者注意，如果選擇非《示范文本合同》又選擇以套內建筑面積計價，必須在合同里做出明確約定，避免因計價方式發(fā)生糾紛，甚至因計價方式約定不明確而蒙受損失。

 

[解讀]合同有兩項基本原則，即意思自治與合法原則。當事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定;合同沒有約定的遵從法律規(guī)定。關于面積確認及差異處理問題，在發(fā)展商自制的格式合同里，很少有約定，但現(xiàn)行法律及司法解釋以及《示范文本》里，都做出了基本一致的詳細約定，建議選擇《示范文本》條款。但接下來的問題是，關于什么是誤差，往往在實踐上還要發(fā)生爭議。這樣就導致了因對誤差有爭議，即便關于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實踐中往往難以適用的怪現(xiàn)象。有鑒于此，建議購房者在簽訂此條時，在選擇《示范文本》關于“誤差”約定的條款的同時，另行在補充協(xié)議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。

《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規(guī)定：“按套計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙不一致，相關尺寸在約定的誤差范圍之內，維持總價格不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款�！睆纳鲜龇�律規(guī)定看，房屋面積誤差，應是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應算作面積誤差。

實踐中大量發(fā)生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的，即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛，也不會有太大的出入，大量的糾紛是因發(fā)展商非法進行公攤面積發(fā)生的�！妒痉段谋尽穼Πl(fā)展商分攤的公攤面積，以附件的形式，要求發(fā)展商詳細告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在發(fā)展商自制的格式售房合同里，發(fā)展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數(shù)額，購房者無法判斷發(fā)展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下，建議使用《示范文本》以合同附件形式列出公攤面積的詳細情況，同時約定，如果因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛，按發(fā)展商售房面積欺詐處理。

 

[解讀]付款方式容易發(fā)生糾紛的是按揭付款。發(fā)展商自制的商品房買賣合同，往往約定首期及尾款的支付方式，其余款項只約定由銀行按揭，至于怎樣進行銀行按揭，則無具體約定，糾紛也往往因此產生�！妒痉段谋尽防镆矝]有關于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補充如下幾項約定。1、按揭付款的時間，即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實際的按揭時間往往不一致，有鑒于此，建議雙方約定雙方同意的按揭時間與銀行實際按揭時間不一致的處理方式。3、除了時間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23款規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品方擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。4、關于按揭付款，除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同，這樣由原來單一的商品房買賣合同關系，又引申出來了另一法律關系即按揭貸款關系。購房者為了購得房產必須同時履行兩個合同，在兩個合同履行過程中，經常發(fā)生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約，必定導致兩個合同履行障礙。上述司法解釋第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持�！钡�25條第2款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔保權人和買受人。”此時，關于違約責任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時，都要約定相應的違約責任。

[解讀]簽訂此條，購房者應注意以下問題：1、逾期付房的違約責任應與逾期交房款的違約責任對等。發(fā)展商自制的格式商品房買賣合同往往對逾期付款規(guī)定了較高的違約責任，而對逾期交房則規(guī)定較低甚至不規(guī)定違約責任。付款和交房應是買賣雙方對等的兩項主要合同義務，違約后的責任也應同樣對等。2、出賣人解除合同的逾期日期應合理。3、如果只按揭付款，還應約定出賣人解除合同導致按揭合同也無法履行的相應的違約責任�！妒痉段谋尽穼Υ藷o規(guī)定，建議購房者補充約定。4、此種情況除應在《商品房買賣合同》里做出約定外，還應在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對此往往也無約定，建議購房者補充約定。5、除出賣人提供保證的按揭合同外，按揭銀行制定的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務的，購房合同的履行順利與否，直接關系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同。6、違約責任的約定要合理，不能過高，過高當事人無法承受；也不能過低，過低對當事人雙方起不到應有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額�！彪m然違約金過高過低可依法糾正，但并不是自動糾正，一般是通過訴訟途徑加以糾正的。亡羊補牢，不如未雨綢繆。7、《合同法》第67條規(guī)定：“當事人互付債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”。這就是《合同法》上的“后履行抗辯權”的規(guī)定。根據(jù)該條法律規(guī)定，如果出賣人逾期交房，或交房不符合合同約定，購房者有權不付房款。

 

[解讀]這是至為重要的一條，也是實踐中發(fā)生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時注意以下問題：1、該條規(guī)定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十分明確，這是關于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。因此，也可以說是現(xiàn)行法律不健全不完善的問題。例如，什么“是商品房驗收合格”，什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗收合格的？至少在目前有兩種證明，一是《初裝飾竣工驗收證明單》，二是《單位工程竣工驗收質量核驗證書》。再例如，“綜合驗收合格”的概念是什么？《房地產開發(fā)經營管理條例》第17條第二款規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門或單位進行驗收�！薄斗课萁ㄖ�工程和市政基礎設施竣工驗收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進行竣工驗收：（一）完成工程設計和合同約定的各項內容。（二）施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。（三）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。（四）勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。（五）有完整的技術檔案和施工管理資料。（六）有工程使用的主要建筑資料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。（七）建設單位已按合同約定支付工程款。（八）有施工單位簽署的工程質量保修書。（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。（十一）建設行政主管部門及其委托的工程質量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢；。

鑒于“房屋驗收合格”及“房屋綜合驗收合格”的概念并不十分明確，現(xiàn)行法律又沒有明確規(guī)定取得何種文件是“驗收合格”及“綜合驗收合格”，建議購房者不要選取《示范文本》中的選擇，另行單獨做出明確具體的約定。筆者建議約定的內容是：“出賣人所交付使用的房必須取得《單位工程竣工驗收質量核驗證書》，同時取得人防、消防、交通、園林、城建、環(huán)保及規(guī)劃部門同意交付使用的書面意見�！�

以前的商品房，有相當一部是毛坯房。關于毛坯房的驗收，有《初裝飾竣工驗收證明單》。但《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》第三條規(guī)定：“初裝飾是指住宅工程戶門以內的部分項目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗收交付使用后，房屋進行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關規(guī)定執(zhí)行�！钡诰艞l規(guī)定：“再裝飾的工程完成后，均應按國家和當?shù)匾?guī)定標準，由有關部門組織驗收。驗收不合格的不得報竣或交付使用”。根據(jù)上述法律規(guī)定，初裝飾驗收不等于建筑工程驗收，也不能代替建筑工程質量驗收。其法律含義，僅限于可以交付購房者進行二次裝修。但在實踐中，很多發(fā)展商以初裝飾驗收代替建筑工程質量驗收，欺騙購房者，應引以為戒。

房屋的交付條款，不僅關系到交付的期限、交付的責任、交付的質量等問題，還事關辦理房產證、交付房款等合同關鍵條款的執(zhí)行，鑒訂好合同交付條款意義十分重要。

在鑒訂此條另需注意的問題是，發(fā)展商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責任，購房者應注意對此提出異議。

 

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

[解讀]發(fā)展商自制的早期格式合同，甚至不約定逾期交房的違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定�！比绻�雙方買賣合同沒有約定違約責任，發(fā)生糾紛以后，將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責任。

出賣人逾期交房除承擔違約金及陪償損失之責外，購房者還有權解除購房合同。解除購房合同的條件和程序，也首先尊重合同當事人自己的約定，如果沒有約定或約定不明確的，可以依照法律規(guī)定。最高人民法院前述司法解釋第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內的未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外�！贝吒娌⒉皇墙獬�購房合同的法定程序，如果當事人合同有約定可以直接解除購房合同，就可以不催告。催告解除購房合同，只是在合同沒有約定的情況下，依照法律規(guī)定的解除購房合同的程序。

該條司法解釋第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅�！苯獬�合同，必須依照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個月；沒有催告的，自有權解除之日起一年內。

合同第七條的注意事項，也同樣是該條的注意事項。

 

　　經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

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[解讀]關于因規(guī)劃、設計變更，發(fā)生的房產買賣糾紛也較多，購房者在簽訂、履行該條約定時，應注意以下問題：1、該條約定了兩種變更，一種是規(guī)劃變更，一種是設計變更。設計的變更，直接影響房產的戶型、朝向、尺寸等，購房者一般較易察覺，而對規(guī)劃變更則反映不夠敏感。其實，規(guī)劃變更對購買房產的影響，不亞于有時甚至遠遠超出設計變更對購買房產的影響，建議購房者對此一并引起足夠的重視。2、這兩種變更一定是經過批準的。規(guī)劃變更，要經規(guī)劃部門同意；設計變更，要經原設計單位同意。未經有權部門同意，發(fā)展商擅自進行的規(guī)劃、設計變更，不適用本條約定。但如果購房者發(fā)現(xiàn)發(fā)展商未經有權部門批準擅自進行規(guī)劃、設計變更，應及時向發(fā)展商及有權部門提出異議。3、設計變更較易發(fā)現(xiàn)，而規(guī)劃變更則不易察覺。因此，購房者在購房之初，就應向發(fā)展高索取小區(qū)報建規(guī)劃，并由發(fā)展商蓋章，以證明真實性。為了慎重起見，建議購房者將此內容寫進合同，專門做出約定，不允許發(fā)展商在出賣房產時向購房者出示的小區(qū)規(guī)劃內再加建任何建筑，或對原有綠地、假山、建筑等拆除，重新建設。4、規(guī)劃變更方面，還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是，小區(qū)是分期開發(fā)的，在未開發(fā)的土地上，發(fā)展商建起了綠地或停車場等設施。由于發(fā)展商不講明規(guī)劃報建的真相，而購房者又沒有多數(shù)情況下不知道去調查一下發(fā)展商的規(guī)劃報建情況，誤以為這些綠地、停車場等設施是為一期配套的。等購房者買了房，紛紛入住以后，發(fā)展商便把這此綠地、停車場等設施拆除。這樣，一期購房者的小區(qū)功能減弱了不說，也直接降低了一期房產的居住價值，房價也明顯因此而下降。實踐中，此類糾紛也不鮮見。為什么會出現(xiàn)此類糾紛，當然與發(fā)展商惡意欺詐有關，與購房者不注重小區(qū)規(guī)劃也明顯不無關系。這也再次提醒了購房者在購房之初關注小區(qū)規(guī)劃報建的重要性。一旦發(fā)生此類糾紛，購房者對因此貶值的房產價值部分，可以請求發(fā)展商雙倍賠償，但對提出諸如退房之類的訴訟請求，則很難獲得支持。5、無論是規(guī)劃變更還是設計變更，這對購房雙方都是重要的變化，故該條約定，一定要書面通知，購房者也一定要書面答復發(fā)展商。關于什么是通知及書面通知，實踐中容易發(fā)生岐意，例如傳真、報紙公告、電子信函是否是書面通知？為避免岐意，建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函，雙方為此在合同中應明確約定通信的地址及通信地址變更的告知對方的義務。

 

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

___________________________________________________________________________。

[解讀]《示范文本》里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩條約定，很多合同，

特別是發(fā)展商自制的商品房買賣合同里，將二者混為一談。房屋的交付與交接，的確是商品房買賣中的兩個重要環(huán)節(jié)和步驟，對其做出充分、詳細、具體的約定是十分必要和有益的。因《示范文本》做出了兩條約定，就使得《示范文本》在這兩個問題上能夠做出比較全面的約定，例如交付房屋的證明文件、交接單、《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》的約定以及由此產生的責任的約定，都是成功吸取了房產買賣實踐中有益教訓的經驗之談，這是值得給予充分肯定的。該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產生的違約責任的約定，而《示范文本》里卻稱“未能按期交付”。如果是這樣，此約定將與第九條約定重復。因此，筆者建議購房者在簽定此條時，將“付”改為“接”�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外�！辟彿空咚�購房產在交付使用時，不符合法律規(guī)定及合同約定，購房者出于裝修、無住房等原因，被迫先住進了不符合交付條件的房屋，這種情況在實踐中是普遍、大量存在的。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋，如果商品房買賣合同里對此種情況不做出特別約定，發(fā)展商的交房責任便因購房者的急于入住而一住了之，這對購房者是極其不公平的，對發(fā)展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容�！妒痉段谋尽防飳Υ朔N情況沒有做出約定，特別建議購房者對此種情況做出特別約定。

當然，購房者事先與發(fā)展商在合同里沒有做此約定，在事后可以達成補充協(xié)議，也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達成補充協(xié)議對購房者更有保護，如果發(fā)展商在事后與購房者達不成補充協(xié)議呢？

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。__________________________________________________________________________。

[解讀]該條對購房者合法權益的保護是很好的一條，但因該條規(guī)定得太籠統(tǒng)，在實踐中不具有可操作性，使該條的價值、意義、作用大打折扣。在此條規(guī)定的情況下，“由出賣人承擔全部責任�！笔紫�，該條規(guī)定的“沒有產權糾紛和債權債務糾紛”及“不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛”這兩種情況規(guī)定的就不夠全面，有掛一漏萬之感。其次，“全部責任”到底是什么責任？是退房責任？賠償責任？抑或兼而之？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第８－１０條，很好地解決了該條應明確而未明確的問題，抄錄在此，建議購房者參閱。

第8條：具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同元首或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房以預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第10條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

 

　　1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

　　2. _____________________________________________________________。

　　3.______________________________________________________________。

　　［解讀］１、該條將商品房的裝飾、設備標準以附件形式加以約定，但很多合同不附此附件，應引以為誡。２、該條附件說是裝飾、設備的約定，但從附件內容看，基本上是裝飾建材的約定，關于設備幾乎未做約定。建議補充電話、電視、燃氣、寬帶等設施及采用的水、電器材、建筑及裝修材料等符合最新國家質量及設計標準、規(guī)范的約定。

 

　　出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

　　1．__________________________________________________________________；

　　2．__________________________________________________________________；

　　3．__________________________________________________________________；

　　4．__________________________________________________________________；

　　5．__________________________________________________________________。

　　如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1．_________________________________________________________________；

　　2．__________________________________________________________________；

　　3．__________________________________________________________________。

1、第14條約定與第８條約定存在銜接問題，應注意兩條在內容上的協(xié)調，不要重復或遺漏。

2、這兩條約定實際是關于交房責任及基礎設施、公用配套建筑責任的問題。質言之，要否把14條約定的內容，提到第8條即將其視為發(fā)展商的交房責任。需說明的是，關于第14條約定的“基礎設施、公用配套建筑”的有些內容，法律是有強制性規(guī)定的，不容當事人選擇，發(fā)展商在交房時必須完成。

《消防法》第10條規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程施工時，必須經公安機關進行消防驗收；未經驗收或驗收不合格的，不得投入使用�！�

《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》第9條規(guī)定：“建設單位應當向公安消防監(jiān)督機構提出工程消防驗收申請，送達建筑消防設施技術測試報告，填寫《建筑工程消防驗收申報表》，并組織消防驗收。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用�！�

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程施工驗收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進行施工驗收：……（十）有公安、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準允使用文件�！�

根據(jù)有關消防的上述法律規(guī)定，發(fā)展商在交房時，消防必須驗收合格。

 

出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3．___________________________________________________________ 。

[解讀]關于產權登記的約定，也是商品房買賣中一個重要的環(huán)節(jié)、步驟，實踐中因關于此條的約定不夠完善，發(fā)生了大量的買賣糾紛，在此條的簽訂和履行過程中應特別引起購房者的注意：1、關于在多長時間內發(fā)展商將辦證資料提交產權登記機關備案，現(xiàn)行法律有明確規(guī)定�！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條第2款規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在土地房產行政主管部門�！薄冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請人應當在房屋施工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋施工驗收資料以及其他有關的證明文件�！苯ㄗh購房者結合上述法律規(guī)定做出約定。2、就“備案”事宜，建議購房者再做出進一步的約定。如，發(fā)展在“備案”后多少日內將“備案”資料復印并加蓋公章后提供給購房者一份。如果發(fā)展商不能向購房者提供“備案”資料，視為發(fā)展商沒有備案，應承擔沒有“備案”的違約責任。3、該條還同時約定：如因出賣人的責任買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，……。此條規(guī)定，成了無源之水。因為在該條及《示范文本》的其他條款，均未約定購房者取得房地產權屬證書的時間。這應為《示范文本》的一種疏漏�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已施工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算�！钡�19條規(guī)定：“商品買賣合同約定或者《房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持�！苯ㄗh購房者根據(jù)上述司法解釋的精神，對發(fā)展商辦理房產證的時間及逾期辦理房產證的責任做出約定。4、《房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定：“預售商品房的購房人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件�！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第34條第3款規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)�！�

根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋所有權證和土地使用權證是分開的，發(fā)展商除有義務為購房者辦理房屋所有權證外，還有義務辦理土地使用權證。但關于房屋所占用范圍內的土地使用權證的辦理及違約責任，包括本《示范文本》在內的絕大多數(shù)商品房買賣合同都沒有做出約定。建議購房者依據(jù)上述法律規(guī)定，并參照房屋所有權證的辦理及違約責任的約定，就土地使用取證的辦理及違約責任做出相應的約定。5、無論是關于房屋所有權證還是關于土地使用權證辦理的違約責任的一個普遍性問題是，雙方沒有就裝修損失的賠償做出約定，這也是《示范文本》的又一不足之處。發(fā)展商逾期辦證后，購房者已裝修、入住。如果此時購房者選擇退房，發(fā)展商應賠償購房者的裝修損失。建議購房者對此做出約定。

 

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。

1、該條第2款不是一條合同約定，更象一條法律規(guī)定。做為合同約定，雙方只需在合同主文或合同附件里做出約定即可，而該示只要求雙方做約定，并未提示雙方怎么約定，沒有起到《示范文本》的應有作用。

2、《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》是商品房買賣合同的補充約定，是發(fā)展商對商品住宅承擔質量責任的法律文件。但“兩書”又往往是發(fā)展商自制的格式文本，為了確保購房者的利益，購房者應將“兩書”上的內容與《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第5條、8條加以核實。

第5條規(guī)定：《住宅質量保證書》應當包括以下內容： 

1、工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3、正常使用情況下各部門、部件保修內容與保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

第8條規(guī)定：《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明； 9、其他需說明的問題。

 

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

6、________________________________________________________。

[解讀]屋面的使用權應歸業(yè)主共有。但實踐中，發(fā)展商為了促銷，往往將屋面的使用權做為花園贈于某個業(yè)主，此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。除屋面外，露于停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，發(fā)展商為了促銷，也有將上述歸業(yè)主共有的設施贈與某個業(yè)主的現(xiàn)象，這同樣是侵權行為。

 

[解讀]根據(jù)《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定，在業(yè)主委員會成立后，發(fā)展商負有向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權、屬于全體業(yè)主共有的房屋及其他財產以及各類文件、圖紙、竣工驗收資料的義務。根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定，征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司的同意后，可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。實踐中存在發(fā)展商擅自改變公共部位及設施以及擅自出租使用業(yè)主共有的設施問題，此條雖做了限制性約定，但未約定相應的違約責任。建議購房者在簽訂此條時做出補充約定。

 

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

[解讀]此條是關于爭議解決方式的約定。在約定仲裁時，關于仲裁機構的名稱一定要填寫準確，否則視為無效約定。仲裁雖時間短，雙方可選定仲裁員，但一方對仲裁不服的，可以另行向人民法院起訴，這樣使得仲裁結果不具有確定性，比一開始便向人民法院起訴反多了一道仲裁程序。為了避免此類尷尬，建議直接采用訴訟程序。

 

 

[解讀]1、發(fā)展商往往以標準格式為由，拒絕對合同條款做出修改和補充，這是錯誤的。2、合同文本及其附件應加蓋騎縫章，以免增減合同頁數(shù)和內容。3、約定合同份數(shù)也具有法律意義，實踐中曾發(fā)生合同一方稱沒有收到合同的情況。約定了合同的份數(shù)及持有情況后，無論異議方是否持有合同，均不影響合同的效力。

 

出賣人（簽章）：　　　　　　　　 買受人（簽章）：

【法定代表人】：　　　　　　　　 【法定代表人】：

【委托代理人】：　　　　　　　　 【委托代理人】：

　　�。ê炚拢�　　　　　　　　　 【　　　　　 】：

　　　　　　　　　　　　　　　　　�。ê炚拢�

______年______月______日　　　　______年______月______日

簽于　　　　　　　　　　　　　　　　　　簽于　　　　　　　　　　

附件一： 房屋平面圖

附件二： 公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

附件三： 裝飾、設備標準

1．外墻：

2．內墻：

3．頂棚：

4．地面：

5．門窗：

6．廚房：

7．衛(wèi)生間：

8．陽臺：

9．電梯：

10．其他：

附件四：合同補充協(xié)議

[解讀]《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛合同案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的從其約定，但當事人一方不履行主要義務，對方接受的除外�！�

預售備案登記是保護購房雙方的一種規(guī)范手段，鑒于存在上述司法解釋，為保障預售備案的有效，應約定預售備案為合同生效的前提。同時應特別注意，在預售備案尚未辦理之前，暫時先不用履行合同。否則，即便約定了預售備案這一合同生效的前提，因已實際履行，按上述司法解釋第二條仍是認可的。當然，預售備案是有一個時間過程的，每個購房者應根據(jù)自己的實際情況做出選擇。

 出賣人（簽章）：　　　　　　　　買受人（簽章）：

【法定代表人】：　　　　　　　　【法定代表人】：

【委托代理人】：　　　　　　　　【委托代理人】：

（簽章）　　　　　　　　　       （簽章）

年   月   日　　　　　　　　      年   月   日

簽于　　　　　　　　　　　　　簽于　　　

[解讀]合同的尾部也往往為購房者所忽視，建議購房者注意以下問題：1、簽字、蓋章的出賣人，一定與合同首部的出賣人相同。實踐中往往發(fā)生簽字蓋章的人與出賣人不一致的情況，此種情況已在首部注意事項中詳談，此不重復。2、根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，只要加蓋了公章，無論法人代表其委托代理人是否簽字，或委托代理人是否獲得授權，都承認合同的成立及有效。如果不加蓋公章，則不能視為企業(yè)法人行為，除非是企業(yè)法人代表本人簽字，而其簽字時又是履行職責的行為。3、合同簽訂的時間、地點也具有法律意義，不能省略。4、關于合同的公證問題。現(xiàn)行法律并沒有規(guī)定房地產買賣合同一定要辦理公證，所以，只要合同內容不違法，不辦理公證也不影響合同的效力。不論是否辦理公證，聘請律師、公證員等法律專業(yè)人士起草、審查、修改、簽訂商品房買賣合同是十分必要的。不僅在合同簽訂階段，在合同的履行階段，同樣離不開法律專業(yè)人士的幫助。