律師教你購房十大絕招

當(dāng)前商品房銷售過程中，陷阱多多，風(fēng)險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出維護(hù)購房者權(quán)益，避開購房陷阱的十大絕招。

一、查驗(yàn)對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險，直至財(cái)房兩空。所以，在購房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認(rèn)購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：1、在審查購房合同，確認(rèn)沒有問題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認(rèn)購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1、對標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。2、對于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對自己最有利的約定。3、對于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時留一部分購房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：1、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。”

六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn)購房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。購房者選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時間相對比較長，所以相當(dāng)一部分購房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。建議在第1項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過經(jīng)過國家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。”因?yàn)槲覈鴮ι唐贩靠⒐を?yàn)收已采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多，要求比較嚴(yán)格，能保障購房者的利益。

七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開發(fā)上通常預(yù)先擬定了購房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購房者簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房者非�？量�。因此，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議