淺談房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估應(yīng)注意的問題
     2008-06-24084900來源：評(píng)估專家網(wǎng)
    作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機(jī)關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價(jià)報(bào)告，報(bào)告中往往要涉及三個(gè)最基本的概念：一個(gè)是公開市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是拍賣底價(jià)，一個(gè)是拍賣保留價(jià)。對(duì)于前者，由于有房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定，一般沒有異議。但是對(duì)于后二者，由于《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《中華人民共和國(guó)拍賣法》中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對(duì)于什么是底價(jià)，什么是保留價(jià)，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價(jià)、抵債價(jià)又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的拍賣底價(jià)或保留價(jià)的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價(jià)、保留價(jià)的準(zhǔn)確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
    一、什么是拍賣
    《中華人民共和國(guó)拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財(cái)物或權(quán)利委托拍賣人進(jìn)行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強(qiáng)制拍賣。與此同時(shí)也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報(bào)價(jià)由低到高，不斷加價(jià)競(jìng)買，直到無人再加價(jià)時(shí)，即以最后應(yīng)價(jià)者競(jìng)買成功為基本特征。我國(guó)和世界上絕大多數(shù)國(guó)家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報(bào)價(jià)由高到低，不斷減價(jià)，以第一位應(yīng)價(jià)者競(jìng)買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場(chǎng)和日本東京海鮮批發(fā)市場(chǎng)都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺(tái)”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進(jìn)行了拍賣。
    與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣。我們主要針對(duì)這種拍賣情況下的底價(jià)或保留價(jià)進(jìn)行探討。
    二、拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
    《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。
    底價(jià)即最低商業(yè)價(jià)值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護(hù)價(jià)、起拍價(jià)。最高應(yīng)價(jià)低于保護(hù)價(jià)的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁(yè)）
    保留價(jià)主要出現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)，并要求拍賣人保密。拍賣國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)�！钡谒氖�四條規(guī)定“委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)……；（三）、委托人提出的保留價(jià)�！钡谖迨�五條規(guī)定“拍賣無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。”
    可以看出，底價(jià)是標(biāo)的物的最低商業(yè)價(jià)值，或者說是第三方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)——這樣一個(gè)受強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個(gè)不完全市場(chǎng)上的最可能的成交價(jià)，相對(duì)于拍賣委托人來說是一種客觀性的價(jià)格；保留價(jià)則是拍賣委托人在底價(jià)基礎(chǔ)上根據(jù)評(píng)估底價(jià)確定的，相對(duì)來說更具有主觀的意味。
    在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標(biāo)的的底價(jià)或最低商業(yè)價(jià)值，自行確定拍賣保留價(jià)。通俗地說就是：我就打算按這個(gè)價(jià)錢賣，低于這個(gè)價(jià)錢我就不賣了。此時(shí)，底價(jià)即保留價(jià)。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(jià)（保留價(jià)），因?yàn)樽畹蜕虡I(yè)價(jià)值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價(jià)值的底價(jià)就不能與保留價(jià)等同了。這是因?yàn)椋旱谝�，這兩個(gè)價(jià)格是由不同的主體確定的，底價(jià)是由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的；保留價(jià)則是由拍賣委托人，即司法機(jī)關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會(huì)在委托拍賣合同中確定的。第二，底價(jià)在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改；保留價(jià)則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價(jià)。第三，底價(jià)的更改必須由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評(píng)估；保留價(jià)則可以在底價(jià)之上，根據(jù)市場(chǎng)和拍賣的具體情況靈活確定。
    總之，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的拍賣底價(jià)是拍賣的最終保留價(jià)，是不可突破的價(jià)格底線。
    三、拍賣底價(jià)的法律地位
    以拍賣為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（其中最重要的部分是確定拍賣底價(jià)）作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對(duì)當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價(jià)的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、拍賣底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù)；2、拍賣底價(jià)不可隨意更改；3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣底價(jià)就是抵債價(jià)；4、拍賣底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照法定程序完成。5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。

四、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)確定中的幾個(gè)問題
    1、拍賣底價(jià)的法律地位對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀、準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)拍賣底價(jià)。
    2、不能簡(jiǎn)單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開市場(chǎng)價(jià)值的影響。從拍賣底價(jià)標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣無法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開市場(chǎng)價(jià)值的影響有關(guān)。
    3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)行情，仔細(xì)分析拍賣成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、拍賣底價(jià)之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)為例，一般來說，住宅成交價(jià)總能高于拍賣底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)，辦公樓卻常常無人競(jìng)拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說明：一種可能是機(jī)構(gòu)尚未重視拍賣市場(chǎng)，另一種可能是整體拍賣，機(jī)構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費(fèi)，其他風(fēng)險(xiǎn)還在外，使機(jī)構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距應(yīng)有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價(jià)也應(yīng)有不同這樣兩個(gè)結(jié)論。
    4、評(píng)估報(bào)告一定要披露被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個(gè)查封和訴訟的過程，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年；有的欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補(bǔ)地價(jià)，這些情況都使被拍賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評(píng)估報(bào)告一定要將被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值特別是拍賣底價(jià)做向下修正，以保護(hù)競(jìng)拍人的利益。
    5、要注意保護(hù)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財(cái)產(chǎn)的受償人（一般是抵押權(quán)人）總是希望拍賣底價(jià)低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款；司法機(jī)關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣底價(jià)，就是對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權(quán)益的保護(hù)，特別是當(dāng)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人還有其他財(cái)產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯。
    五、實(shí)踐中的拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
    1、目前，深圳市各級(jí)人民法院均采用抽簽委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為定點(diǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì)抽簽決定具體案件的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地出具評(píng)估報(bào)告。在確定拍賣底價(jià)和拍賣保留價(jià)的問題上，雖然廣東省高級(jí)人民法院曾經(jīng)有過通知，要求各級(jí)法院執(zhí)行部門可以在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。但實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，各級(jí)法院仍以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的拍賣底價(jià)作為拍賣保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告只確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和拍賣底價(jià)，并不確定拍賣保留價(jià)（部分評(píng)估報(bào)告中提到的“拍賣保留價(jià)”實(shí)際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價(jià)）。拍賣保留價(jià)由法院在委托拍賣時(shí)確定。
    2、在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)上，商鋪的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-8成之間；住宅的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的7-8成之間；寫字樓、廠房的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-7成之間。具體要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況確定。
    綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的準(zhǔn)確含義，將它與拍賣保留價(jià)區(qū)分開來，堅(jiān)持它的權(quán)威性和應(yīng)有的法律地位，同時(shí)在相關(guān)法規(guī)和規(guī)范中加以確認(rèn)，逐步使社會(huì)各方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然，這也離不開我們所有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和全體房地產(chǎn)估價(jià)師的共同努力。