淺談房地產拍賣底價評估應注意的問題
     2008-06-24084900來源：評估專家網
    作為房地產估價機構在日常工作中經常要為司法機關處置涉訟房地產出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產估價規(guī)范的嚴格規(guī)定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產估價規(guī)范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關規(guī)定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關系，它們與起拍價、抵債價又是什么關系，房地產估價機構確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
    一、什么是拍賣
    《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在實際經濟生活中，拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式。第一種性質的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權出讓拍賣也屬于這種性質。另一種性質的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。
    與房地產估價有關的拍賣主要是第二種性質的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。
    二、拍賣底價與拍賣保留價
    《房地產估價規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。
    底價即最低商業(yè)價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）
    保留價主要出現(xiàn)在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規(guī)定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據(jù)評估結果確定拍賣標的的保留價�！钡谒氖�四條規(guī)定“委托合同應當載明以下事項……；（三）、委托人提出的保留價�！钡谖迨�五條規(guī)定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣�！�
    可以看出，底價是標的物的最低商業(yè)價值，或者說是第三方（房地產估價機構）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎上根據(jù)評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。
    在第一種性質的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權自行確定拍賣標的的底價或最低商業(yè)價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價（保留價），因為最低商業(yè)價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關或清算組、債權人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構依據(jù)變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據(jù)市場和拍賣的具體情況靈活確定。
    總之，由房地產評估機構依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。
    三、拍賣底價的法律地位
    以拍賣為估價目的的房地產估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術鑒定，具有專業(yè)性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點：1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù)；2、拍賣底價不可隨意更改；3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；4、拍賣底價的確定必須由法定房地產估價機構按照法定程序完成。5、房地產估價機構確定拍賣房地產底價必須承擔法律責任。

四、房地產拍賣底價確定中的幾個問題
    1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。
    2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規(guī)范要求，準確把握所評房地產因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響有關。
    3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。
    4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年；有的欠交水電費、物業(yè)管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
    5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人（一般是抵押權人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款；司法機關出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人（敗訴方）的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。
    五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
    1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法，即法院將部分房地產評估機構確定為定點評估機構，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經有過通知，要求各級法院執(zhí)行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。但實際上，在大多數(shù)情況下，各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。房地產評估機構出具的評估報告只確定該房地產的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。
    2、在當前深圳房地產拍賣市場上，商鋪的拍賣底價一般應當在市場價的6-8成之間；住宅的拍賣底價一般應當在市場價的7-8成之間；寫字樓、廠房的拍賣底價一般應當在市場價的6-7成之間。具體要由評估機構根據(jù)實際情況確定。
    綜上所述，我們應當正確認識房地產拍賣底價的準確含義，將它與拍賣保留價區(qū)分開來，堅持它的權威性和應有的法律地位，同時在相關法規(guī)和規(guī)范中加以確認，逐步使社會各方面對房地產估價機構的權威性和法律地位有比較深刻的認識。當然，這也離不開我們所有房地產估價機構和全體房地產估價師的共同努力。