【學(xué)科分類(lèi)】物權(quán)
【出處】本網(wǎng)首發(fā)
【關(guān)鍵詞】房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記
【寫(xiě)作年份】2008年
【正文】
作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律的《物權(quán)法》已于2007年10月1日起施行,它明確規(guī)定國(guó)家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù),在保護(hù)國(guó)家、集體及公民合法財(cái)產(chǎn),維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等方面起著非常重要的作用!段餀(quán)法》所規(guī)定的物權(quán),是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),是權(quán)利主體對(duì)于物所享有的占有、使用、享用和處分的權(quán)利,具有排他性、絕對(duì)性、對(duì)世性的特征,任何單位和個(gè)人都不得侵犯或妨礙權(quán)利人行使物權(quán),包括物權(quán)法定、一物一權(quán)、物權(quán)效力優(yōu)先、公示及公信原則等基本原則。
《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)規(guī)定,即體現(xiàn)了公示及公信這一基本原則!段餀(quán)法》第六條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記!备鶕(jù)該規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)利享有與變更的公示方法,法律賦予登記的公信力,使社會(huì)公眾知悉物權(quán)的享有與變動(dòng)情況。根據(jù)該條規(guī)定,如果雙方當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議并已履行,但只要未發(fā)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,就不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的效力。
我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓即采取了登記生效主義,即未辦理房屋過(guò)戶變更登記,房產(chǎn)的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,房屋產(chǎn)權(quán)仍舊歸屬于原產(chǎn)權(quán)人。因此,房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂完,房屋交付使用后,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)立即辦理房屋過(guò)戶變更登記,否則,如果有第三人在此期間購(gòu)買(mǎi)并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,則原買(mǎi)受人不能對(duì)抗第三人,無(wú)權(quán)要求第三人交付房屋。因此,在實(shí)際生活中,買(mǎi)賣(mài)雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,對(duì)于依法保護(hù)買(mǎi)受人的物權(quán)是非常必要的。
筆者今年剛剛審理完一個(gè)案件,對(duì)《物權(quán)法》第九條所體現(xiàn)的公示及公信原則有了更進(jìn)一步的理解。
基本案情:老王與小王系父子關(guān)系。1998年小王與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》,以34萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)了位于某市揚(yáng)子江西路60號(hào)門(mén)面房(下稱(chēng)60號(hào)房屋),辦理了房產(chǎn)證。2003年9月小王與A女登記結(jié)婚后,小王將妻子添加為房屋共有權(quán)人。2003年7月,老王以60號(hào)房屋抵押擔(dān)保至農(nóng)行貸款15萬(wàn)元,1年期滿后歸還了貸款。2004年7月至2007年12月,小王夫婦又以該房屋向中信銀行抵押貸款50萬(wàn)元,后貸款一直未還款。在此期間,因小王欠老王借款45萬(wàn)元,老王與小王夫婦于2005年5月達(dá)成協(xié)議,小王夫婦自愿將60號(hào)房屋過(guò)戶給老王以抵償45萬(wàn)元債務(wù),該房所剩抵押貸款由老王來(lái)償還。2006年3月,雙方就過(guò)戶問(wèn)題經(jīng)法院主持調(diào)解達(dá)成協(xié)議,小王夫婦約期定于當(dāng)年4月30日前協(xié)助老王辦理過(guò)戶手續(xù)。法院據(jù)此制作了調(diào)解協(xié)議及民事調(diào)解書(shū)。但屆期雙方未履行,該房屋一直未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
2009年1月中信銀行根據(jù)公證文書(shū)向法院申請(qǐng)執(zhí)行,要求小王夫婦歸還貸款本息54萬(wàn)余元。2009年3月吳某又訴至法院要求小王歸還借款23.5萬(wàn)元,訴訟中根據(jù)吳某的申請(qǐng)法院查封了60號(hào)房屋。2009年9月法院依法委托某賣(mài)行公司拍賣(mài)60號(hào)房屋。同年10月買(mǎi)受人葉某以114萬(wàn)元的最高價(jià)競(jìng)得。后中信銀行及吳某均從60號(hào)房屋拍賣(mài)款中受償。
2009年11月,老王一紙?jiān)V狀將小王夫婦告上法庭。原告老王認(rèn)為,被告小王夫婦已將60號(hào)房屋給其抵償債務(wù),法院已制作了民事調(diào)解書(shū),約期辦理過(guò)戶登記,故原告已擁有了60號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)。因兩被告未還銀行貸款及他人債務(wù),致房產(chǎn)被拍賣(mài),使其無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán),故小王夫婦應(yīng)按照該房產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)114萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)賠償其損失。
對(duì)于該案的處理,有幾種不同的觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,原、被告雙方約定以60號(hào)房屋抵償債務(wù),經(jīng)法院主持達(dá)成了民事調(diào)解書(shū),約定了辦理過(guò)戶手續(xù)的期限。該法律文書(shū)合法有效,據(jù)此可以表明60號(hào)房屋已用于抵款,老王應(yīng)享有該房屋產(chǎn)權(quán)。被告應(yīng)按照拍賣(mài)價(jià)賠償原告的損失。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,王氏父子在法院主持調(diào)解達(dá)成民事調(diào)解書(shū)時(shí),明知該房屋尚有銀行抵押貸款未還,卻規(guī)避這一事實(shí),此后小王夫婦一直以房屋抵押貸款,且與其他人亦有債務(wù)糾紛,原、被告雙方有惡意串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)逃避債務(wù)的嫌疑,雙方以房抵款的協(xié)議因損害第三人利益而無(wú)效,應(yīng)依照審判監(jiān)督程序撤銷(xiāo)該民事調(diào)解書(shū)。原告老王已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的理由不能成立,依法駁回原告要求被告賠償房屋被拍賣(mài)的損失的訴訟請(qǐng)求。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)于法院民事調(diào)解書(shū),被告應(yīng)積極履行。但根據(jù)雙方聲明中曾約定該房所剩抵押貸款由老王來(lái)償還,可以看出老王對(duì)尚有銀行抵押貸款未還是知情的。倒底應(yīng)由誰(shuí)還貸,雙方調(diào)解書(shū)中未予明確。雙方對(duì)于該房屋被拍賣(mài)均有過(guò)錯(cuò),被告小王夫婦應(yīng)按過(guò)錯(cuò)程度賠償原告老王所主張的損失。
筆者認(rèn)為,上述三種觀點(diǎn)均有失偏頗。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)調(diào)解書(shū)就能認(rèn)定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬,顯然與《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則相悖。第二種觀點(diǎn)中認(rèn)定王氏父子主觀上惡意串通損害第三人利益,這在審判實(shí)踐中很難把握。第三種觀點(diǎn),如雙方對(duì)未履行過(guò)戶登記調(diào)解書(shū)均有過(guò)錯(cuò),原告要求被告賠償房屋拍賣(mài)的損失,其前提必須是原告已取得該房屋產(chǎn)權(quán)。
那么本案該如何處理呢?筆者通過(guò)對(duì)《物權(quán)法》第九條的深入學(xué)習(xí)和理解,逐步理清了思路。
首先,我國(guó)法律未規(guī)定已設(shè)立抵押權(quán)的房屋不能買(mǎi)賣(mài)!稉(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。第三款規(guī)定:抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十七條規(guī)定:抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的,抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人,因此給抵押權(quán)人造成損失的,由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)上述規(guī)定,轉(zhuǎn)讓抵押物如果未告知抵押權(quán)人的,抵押權(quán)人有權(quán)主張雙方轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。抵押權(quán)人不主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的,仍可行使抵押權(quán),即享有優(yōu)先受償權(quán)。本案中,60號(hào)房屋的抵押權(quán)人—銀行并未主張?jiān)桓骐p方以房抵款行為無(wú)效,而是直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行,最后通過(guò)拍賣(mài)抵押物實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)。鑒于此,法院主動(dòng)審查據(jù)以制作民事調(diào)解書(shū)的王氏父子調(diào)解協(xié)議的效力,是不恰當(dāng)?shù)。相反,根?jù)上述擔(dān)保法司法解釋的相關(guān)規(guī)定,民事調(diào)解書(shū)的效力還應(yīng)予以肯定。
其次,根據(jù)民事調(diào)解書(shū)不能認(rèn)定60號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。《物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外!蔽餀(quán)公示制度作為物權(quán)法的基本制度之一,它要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)利享有與變更的的公示方法,也就是買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的,其所有權(quán)自依法進(jìn)行變更登記時(shí)轉(zhuǎn)移。王氏父子在自愿合法的基礎(chǔ)上達(dá)成以房抵款協(xié)議,該協(xié)議是有效的。但由于雙方一直未履行該協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),故房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。該案中老王及小王夫婦在經(jīng)法院主持達(dá)成60號(hào)房屋過(guò)戶協(xié)議時(shí),雙方對(duì)銀行抵押貸款的剩余借款本息如何歸還未作出約定。《聲明》中雖載明所剩抵押貸款由老王償還,但后來(lái)雙方實(shí)際上均未清償銀行貸款本息。此后小王夫婦又?jǐn)?shù)次以該房屋作抵押貸款,直至銀行向法院申請(qǐng)執(zhí)行,雙方亦未能還清銀行貸款及辦理60號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。其實(shí),雙方一直有機(jī)會(huì)履行過(guò)戶登記手續(xù),前提是只要還清銀行抵押貸款。但是由于雙方采取消極的態(tài)度,最終導(dǎo)致房屋被拍賣(mài)還貸。由于未辦理過(guò)戶登記,依照上述《物權(quán)法》第九條的規(guī)定,60號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,老王依法不能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益,故其要求被告小王夫婦按照房產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)114萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)賠償其損失的訴訟請(qǐng)求,不符合法律規(guī)定,被依法駁回。因原60號(hào)房屋登記產(chǎn)權(quán)人仍為被告小王夫婦,而根據(jù)法律所賦予的登記的公信力,另一債權(quán)人吳某在房屋拍賣(mài)款優(yōu)先用于償還銀行貸款后,亦從拍賣(mài)款中受償。筆者在判決書(shū)最后還指出,老王基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)雖沒(méi)有獲得法律支持,現(xiàn)房屋經(jīng)法定拍賣(mài)程序?yàn)槿~某買(mǎi)受,民事調(diào)解書(shū)客觀上已無(wú)履行可能,但雙方以房抵款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并未消滅,老王依法仍享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。該案判決后,原、被告雙方均未上訴。
通過(guò)審判實(shí)踐,筆者對(duì)《物權(quán)法》第九條所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅需依法登記才發(fā)生效力有了更深刻的認(rèn)識(shí)。借此文,筆者對(duì)那些從事房地產(chǎn)交易的朋友們提個(gè)醒,房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)務(wù)必辦理過(guò)戶登記!
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