開(kāi)發(fā)商違反預(yù)售合同的行為性質(zhì)及賠償范圍
——江蘇無(wú)錫中院判決陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
 
 
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  裁判要旨

  開(kāi)發(fā)商在未取得房屋預(yù)售許可證前與購(gòu)房人簽訂的具備主要條款的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)仍為預(yù)約合同。開(kāi)發(fā)商違反預(yù)約合同將房屋售予他人應(yīng)向購(gòu)房人賠償機(jī)會(huì)損失，機(jī)會(huì)損失的范圍應(yīng)與開(kāi)發(fā)商因違約行為而獲得的利益相對(duì)應(yīng)。

  案情

  2008年3月20日，陳榮根與常州蘭星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江陰分公司（簡(jiǎn)稱蘭星江陰分公司）簽訂《龍城福第認(rèn)購(gòu)書(shū)》一份，約定由陳榮根認(rèn)購(gòu)蘭星江陰分公司開(kāi)發(fā)的龍城福第房產(chǎn)，并約定認(rèn)購(gòu)位置為A塊商業(yè)11—15號(hào)；房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與認(rèn)購(gòu)書(shū)約定發(fā)生差異的，雙方同意按產(chǎn)權(quán)登記面積計(jì)算；認(rèn)購(gòu)單價(jià)為6000元/平方米；簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)交納誠(chéng)意金60萬(wàn)元；龍城福第達(dá)到銷售條件后蘭星江陰分公司將以書(shū)面形式通知陳榮根簽訂商品房買(mǎi)賣合同；陳榮根必須在收到通知后十日內(nèi)與蘭星江陰分公司簽訂商品房買(mǎi)賣合同，逾期視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并不再享受以上單價(jià)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，交納的誠(chéng)意金不計(jì)息退還；雙方簽訂商品房買(mǎi)賣合同后，誠(chéng)意金抵作房款；本認(rèn)購(gòu)書(shū)有效期自簽訂之日起生效，到陳榮根收到簽訂商品房買(mǎi)賣合同通知之日起十日內(nèi)自動(dòng)作廢。認(rèn)購(gòu)書(shū)“甲方”位置上蓋有蘭星江陰分公司的售房合同專用章及法定代表人錢(qián)樹(shù)忠的印章。認(rèn)購(gòu)書(shū)最后記載有陳榮根的身份證號(hào)碼和聯(lián)系電話，在乙方確定的書(shū)面通知地址欄未填寫(xiě)內(nèi)容。陳榮根于合同簽訂當(dāng)日向蘭星江陰分公司支付誠(chéng)意金60萬(wàn)元。江陰蘭星公司取得預(yù)（銷）售許可證后于2010年5月將龍城福第A商業(yè)一層全部銷售，訟爭(zhēng)房屋的售價(jià)為4394340.63元。在審理過(guò)程中，原告申請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格鑒定（評(píng)估），估價(jià)結(jié)果為：估價(jià)對(duì)象的建筑面積為632.025平方米，市場(chǎng)價(jià)值為4987929元。若被告不違約，原告應(yīng)支付的售價(jià)為3792150元。

  另查明，蘭星江陰分公司現(xiàn)登記為江陰蘭星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱江陰蘭星公司），江陰蘭星公司確認(rèn)蘭星江陰分公司的責(zé)任由其承擔(dān)，陳榮根無(wú)異議。

  裁判

  江蘇省江陰市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳榮根與蘭星江陰分公司簽訂的《龍城福第認(rèn)購(gòu)書(shū)》以書(shū)面形式明確了將來(lái)就訂立正式買(mǎi)賣合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的，系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同，雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的條件成就后按約定履行。蘭星江陰分公司在取得銷售許可后未按約書(shū)面通知陳榮根并與之訂立本約，違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜合考量江陰近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)及雙方當(dāng)事人履約情況，確定具體賠償數(shù)額應(yīng)以江陰蘭星公司因違約實(shí)際獲得的差價(jià)利益602189.63元為宜。據(jù)此，法院判決：被告江陰蘭星公司應(yīng)返還原告陳榮根誠(chéng)意金60萬(wàn)元，并賠償陳榮根損失602189.63元，合計(jì)1202189.63元；駁回陳榮根其他訴訟請(qǐng)求。

  一審判決后，被告不服并提起上訴。江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

  評(píng)析

  本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣合同還是預(yù)約合同，違反預(yù)約合同的賠償范圍如何確定。

  1.本案中認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)

  一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)擬購(gòu)商鋪的位置、價(jià)款、認(rèn)購(gòu)時(shí)間及雙方的權(quán)利義務(wù)作了明確約定，具備了購(gòu)房合同的主要條款，是附生效條件的購(gòu)房合同。當(dāng)蘭星江陰分公司取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，購(gòu)房合同就已經(jīng)生效。

  另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)缺乏付款時(shí)間、付款方式、商鋪交付條件及日期等主要內(nèi)容，雙方需通過(guò)進(jìn)一步談判確定后才能訂立合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是締約行為。

  法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是對(duì)未來(lái)簽署正式購(gòu)房合同的預(yù)先安排，并以書(shū)面形式明確了將來(lái)就訂立正式買(mǎi)賣合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的，系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)擬購(gòu)商鋪的位置、價(jià)款、認(rèn)購(gòu)時(shí)間作了約定，但還是缺少合同成立的其他要素如付款時(shí)間、付款方式、商鋪交付條件及日期等，且合同明確約定了在取得房屋預(yù)售許可證后簽訂商品房買(mǎi)賣合同，意即該認(rèn)購(gòu)書(shū)確認(rèn)無(wú)誤的約定事由系蘭星江陰分公司在取得房屋預(yù)售許可證后應(yīng)書(shū)面通知陳榮根與之訂立商品房買(mǎi)賣合同，而雙方當(dāng)事人最終是否會(huì)訂立買(mǎi)賣合同、買(mǎi)賣合同的主要條款是否與認(rèn)購(gòu)書(shū)一致，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)不能得出肯定無(wú)疑的結(jié)論，所以，認(rèn)購(gòu)書(shū)不能認(rèn)定為買(mǎi)賣合同，而是買(mǎi)賣合同的預(yù)約合同。

  2.預(yù)約合同違約責(zé)任賠償范圍的確定

  違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，應(yīng)以機(jī)會(huì)損失為基礎(chǔ)，不超過(guò)履行利益為限，綜合考慮案情，予以確定。預(yù)約合同對(duì)本約的標(biāo)的物、對(duì)價(jià)等已經(jīng)作出明確約定，當(dāng)事人對(duì)本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致機(jī)會(huì)損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失，該機(jī)會(huì)損失歸屬于信賴?yán)�益的損失。但是，預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實(shí)際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達(dá)成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，但信賴?yán)�益的損失不能超過(guò)履行利益損失，故違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍不能超過(guò)可得利益的范圍。

  本案中，被告因違約得到的直接經(jīng)濟(jì)利益可對(duì)應(yīng)地視為原告的機(jī)會(huì)利益損失。一個(gè)行為給合同一方帶來(lái)利益，同時(shí)給另一方造成損失，該利益和損失之間具有某種程度的對(duì)應(yīng)關(guān)系。任何人不得從違法行為中獲利，蘭星江陰分公司的違約行為給自己帶來(lái)了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接經(jīng)濟(jì)利益，也就是原告的機(jī)會(huì)利益的損失。陳榮根的可得利益應(yīng)為評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)4987929元與其本可以購(gòu)買(mǎi)的成本價(jià)3792150元的差價(jià)即1195779元。本案中的機(jī)會(huì)利益沒(méi)有超出可得利益的范疇。綜合考量雙方當(dāng)事人的履約情況及近年來(lái)本地房地產(chǎn)交易中頻現(xiàn)因房?jī)r(jià)上漲而開(kāi)發(fā)商違約的事例，故以蘭星江陰分公司在交易中違背誠(chéng)實(shí)信用原則而獲得的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益作為對(duì)陳榮根的損失賠償，既是對(duì)違背誠(chéng)信原則行為的懲戒，也是合理地彌補(bǔ)了原告的損失。

  本案案號(hào)：（2011）澄西民初字第0105號(hào)，（2012）錫民終字第0024號(hào)

  案例編寫(xiě)人：江蘇省江陰市人民法院 曹海英 陳教智