【案情】

  2005年9月23日，被告某市房產(chǎn)管理局向原告趙某頒發(fā)房屋所有權證書，載明趙某系訴爭房產(chǎn)的所有權人。2007年3月，被告為第三人史某（買方）辦理了該房轉(zhuǎn)讓登記，收回了原告的房屋所有權證書，向史某頒發(fā)了房產(chǎn)證。當年9月，史某又將該房出賣與第三人彭某。同年11月17日，被告向第三人彭某頒發(fā)了房產(chǎn)證。此后，原告趙某訴稱自己從未轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，被告沒有盡到法定的審查義務，憑一張假身份證辦理了過戶手續(xù)，程序違法。據(jù)此要求撤銷被告向史某、彭某分別頒發(fā)的房產(chǎn)證。

  【審判】

  法院經(jīng)審理認為，原告與第三人史某之間不存在房屋買賣關系。被告在辦理轉(zhuǎn)移登記中，原告并未到場，相關轉(zhuǎn)讓登記申請中原告的署名、指紋均系偽造，又缺乏相關合同、協(xié)議、證明等，權屬轉(zhuǎn)移審核不實。鑒于史某的房產(chǎn)證已不存在，原告要求撤銷，法院不予支持。第三人彭某與史某之間存在房屋買賣合同關系，彭某的房產(chǎn)證書屬善意取得，原告要求撤銷彭某的房產(chǎn)證并為自己補辦房產(chǎn)證，法院不予支持。判決：確認被告為第三人史某頒發(fā)房產(chǎn)證的行為違法，駁回原告的其他訴訟請求。

  【評析】

  本案所爭執(zhí)的主要問題：一是房屋登記機關在辦理過戶登記時應盡到的合理審慎職責，該如何確認；二是對發(fā)生多次房屋買賣的，該如何保護善意第三人的利益。

  關于第一個問題，從本案事實看，主要是他人偽造原告的身份證件，冒充原告持其它合法手續(xù)與買受人共同辦理了轉(zhuǎn)移登記，而房屋登記機關要盡到合理審慎職責，對當事人提供的虛假材料的審查，應作形式審查還是實質(zhì)審查？對此存在兩種觀點，一是只作形式審查，因為若將身份證件真假作為合理審慎職責的內(nèi)容，對房屋登記機關工作人員太苛刻。二是應作實質(zhì)審查。首先，房屋進行登記的目的在于保護不動產(chǎn)的合法穩(wěn)定，它不僅有民事權利范疇也有行政權力范疇，有民事交易也有行政公示，權利變動的手續(xù)繁瑣，其目的還在于保護公民的不動產(chǎn)，特別是權利變動主要以辦理過戶登記為準，即所有權的轉(zhuǎn)移不是以買賣房屋合同關系的成立有效為前提，而是以房屋登記機關的轉(zhuǎn)移登記即其內(nèi)部審核之時即房屋登記簿上載明的變動內(nèi)容為準，在發(fā)放房產(chǎn)所有權證之時才發(fā)生所有權的轉(zhuǎn)移，即買受人才真正取得房屋所有權。因此，對房屋登記機關若僅要求從形式審查即完成轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容，對當事人來講存在草率或不負責任，也不符合維護交易穩(wěn)定的司法原則。其次，目前從技術層面看，身份證識別裝備已經(jīng)出現(xiàn)，同時經(jīng)過網(wǎng)絡和公安系統(tǒng)身份證管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)也非難事，通過科技手段完全可以避免用偽造身份證件處分他人財產(chǎn)的行為發(fā)生。筆者認為，對房屋登記機關合理審慎職責的內(nèi)容范圍，應從嚴掌握，要做到實質(zhì)審查。

  關于第二個問題，我國物權法第一百零六條規(guī)定，無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在登記機關未履行審慎義務已經(jīng)辦理過戶登記的案件中，法院應依法保護善意第三人的權利。本案中，第三人彭某取得房屋所有權證，原告要求撤銷應予以駁回。

  （作者單位：河南省焦作市中級人民法院 沁陽市人民法院）