盧榮 劉慶華

　　【基本案情】

　　原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關(guān)系與被告皮遠(yuǎn)桂系姑侄關(guān)系。1994年孫元珍、朱茂海購買戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長沙照顧兒女，并電話通知被告皮遠(yuǎn)桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無償租給皮遠(yuǎn)桂經(jīng)營。

　　2007年3月17日被告皮遠(yuǎn)桂給付被告朱茂海購房款65000元，被告朱茂海將戶主為朱茂海座落于中武鄉(xiāng)玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設(shè)用地使用證交給被告皮遠(yuǎn)桂，朱茂海將65000元匯給在長沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購買房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。

　　2008年11月16日朱茂海與皮遠(yuǎn)桂簽訂房屋買賣合同書一份，朱茂海將二間三層樓房賣給皮遠(yuǎn)桂，記占地面積148㎡，總計房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權(quán)問題，孫元珍與皮遠(yuǎn)桂夫妻發(fā)生分歧。

　　另：被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民1994年購買中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅，經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會同意辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，但未辦理土地變更登記，其土地性質(zhì)仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有；被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地；在本案訴訟過程中皮遠(yuǎn)桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會申請了一處宅基地并按正常的審批手續(xù)，已經(jīng)辦理了國有土地使用證（土地性質(zhì)為租賃）；此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民委員會同意將中武鄉(xiāng)關(guān)堰村9組的房屋賣給了朱召將（未辦理變更登記）。

　　【焦點問題】

　　本案的焦點即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)賣給被告皮遠(yuǎn)桂是否合法，也就是皮遠(yuǎn)桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應(yīng)當(dāng)受法律保護�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條（二）項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。《中華人民共和國合同法》也對善意取得不動產(chǎn)所有權(quán)的予以保護。本案中，其一、原告孫元珍無證據(jù)證實皮遠(yuǎn)桂是惡意取得房屋，其二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)證明的戶主為朱茂海，且第一次給付行為在2007年3月1日，至訴訟2009年3月31日其間的時間有2年之久不符合行使撤銷權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其三、房屋轉(zhuǎn)讓的價格90000元是朱茂海與皮遠(yuǎn)桂協(xié)商的價格，原告也無確鑿證據(jù)證實轉(zhuǎn)讓的價格不合理，故皮遠(yuǎn)桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海轉(zhuǎn)讓房屋為由來對抗皮遠(yuǎn)桂受讓房屋。其四、本案原告孫元珍明知房屋買賣活動的始終。其理由有1、朱茂海2007年3月17日轉(zhuǎn)賬65000元給在長沙的兒子朱召生的事實 與原告陳述自己在長沙照顧兒女的事實一致；2、法庭查明原告經(jīng)常往返于長沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中，當(dāng)時皮遠(yuǎn)桂夫婦就在購買的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁；3、孫元珍并無證據(jù)證實自己不知情；4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關(guān)系，雙方是一個利益的共同體，正如朱茂海所說正是由于被告皮遠(yuǎn)桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關(guān)系不和，據(jù)此推論孫元珍也應(yīng)知道賣房的始終。

　　但善意第三人取得不動產(chǎn)，須登記過戶才產(chǎn)生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的標(biāo)的物并非國有土地而是農(nóng)村的宅基地，目前法律無農(nóng)村宅基地過戶登記的強制性的規(guī)定。

　　本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

　　【觀點分歧】

　　案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。

　　第一種意見：此類合同無效。

　　農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買賣的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯�的同意，也未到相關(guān)部門辦理土地變更登記等手續(xù)。

　　第二類意見：此類合同有效。

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買賣的行為。對于此點，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報。對于此事我們咨詢了澧縣國土部門。他們對于此事的處理：1、孫元珍買賣戴成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個情況，將對其處理是：責(zé)令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補辦手續(xù)，將其辦理為國有；2、朱茂海將房屋賣給皮遠(yuǎn)桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國土部門當(dāng)時查處應(yīng)當(dāng)沒收非法所得、責(zé)令停止違法行為，然后補辦成國有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國有手續(xù)。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對其違反土地管理法的問題均可以通過上述方式解決問題。

　　【案件評析】

　　筆者同意第一種意見。

　　1、目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保證，該合同因合同標(biāo)的不能而無效，所謂標(biāo)的的可能是指合同規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實的可能，如果標(biāo)的無法實現(xiàn)則不發(fā)生法律上的效力，當(dāng)事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價款，出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，但現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理了城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋及土地?zé)o法辦理過戶登記。

　　2、此類合同違反了法律的強制性規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，因而不具有可交易性，應(yīng)該說明的是本院在審理中查明，原告孫元珍是中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民，非玉圃村集體經(jīng)濟組織成員，于1994年購買了玉圃村村民戴成然的房屋（本案爭議的房屋），在征得當(dāng)?shù)卮逦瘯�同意后，辦理了房屋所有權(quán)的變更登記，土地未過戶也沒有辦理集體土地使用權(quán)證，且一直在玉圃村居住至今，其實際屋主身份已得到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。其夫妻共同享有的位于關(guān)堰村的宅基地已轉(zhuǎn)讓給他人。本案中訴爭房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮遠(yuǎn)桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國有土地使用權(quán)證，其土地來源據(jù)玉圃村支部書記王軍林反映，今年上半年，皮遠(yuǎn)桂向玉圃村村民委員會提出宅基地申請，經(jīng)村委會同意，該宗土地出讓后變更為國有土地，屬于租賃土地。

　　3、認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在現(xiàn)實中出賣人相對處于弱勢地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)涉到其生存權(quán)利，認(rèn)定此類合同無效，從客觀上相對公平，有利于社會的和諧穩(wěn)定。

　　綜上，本案原、被告爭議的房屋未經(jīng)村委會書面同意，亦未辦理審批、過戶手續(xù)，被告皮遠(yuǎn)桂已經(jīng)在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產(chǎn)，雖土地性質(zhì)為國有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據(jù)《合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。