隨著國(guó)家房屋新政的出臺(tái),購(gòu)置第二套住房的貸款難度大大增加,這讓許多原來有購(gòu)房打算的人們不得不重新盤算,反映在二手房交易市場(chǎng)最明顯的就是房屋買賣糾紛增多,其中以購(gòu)房者反悔的居多,一部分人寄希望于新政能帶來房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”,決定持幣觀望,一部分人則由于首付和利率的提高無(wú)力承擔(dān)上漲的購(gòu)房資金,不得不將購(gòu)房計(jì)劃擱置。
江蘇省蘇州滄浪區(qū)法院近日審理了一起房屋買賣合同糾紛案件,其起因就是新政的出臺(tái)。
老張為了改善居住條件,把自己現(xiàn)在居住的一套房屋放在中介公司掛牌出售,想在房屋出售后另行購(gòu)置新房。不久,這套房屋被老王相中,今年3月,雙方簽訂房屋買賣合同,老王當(dāng)天就支付了5萬(wàn)元定金,可是其后,老張卻拒絕辦理房屋過戶登記手續(xù),老王多次進(jìn)行交涉,老張都拒絕出售房屋,無(wú)奈之下,老王一紙?jiān)V狀將老張告上法院,要求其雙倍返還定金10萬(wàn)元。
在法庭上,老張稱,他出售的房屋是自己僅有的一套房屋,出賣的目的是為了改善居住條件,賣出之后必然要購(gòu)買第二套房屋,而2010年4月14日,國(guó)家出臺(tái)了一系列對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的政策,主要體現(xiàn)在二套房屋貸款成本的增加,他違約的直接原因是國(guó)家二套房屋貸款政策的出臺(tái),是為了避免其二次購(gòu)房時(shí)的損失,屬于合理違約,應(yīng)予以免責(zé)。
老張之所以認(rèn)為自己可以免責(zé),是因?yàn)樵陔p方簽訂的房屋買賣合同中免責(zé)條款約定:如因洪水、地震、火災(zāi)或者法律法規(guī)變化、政府(包括銀行)政策變化等不可抗力原因,導(dǎo)致本合同不能全面履行的,合同雙方和中介方互不承擔(dān)違約責(zé)任。老張認(rèn)為,這次房屋新政的出臺(tái)就是屬于“政府(包括銀行)政策變化”的不可抗力。
那么,這樣的免責(zé)條款本案中是否適用呢?法院審理認(rèn)為,老張是否屬于購(gòu)置二套房產(chǎn)、購(gòu)置二套房產(chǎn)是否因新政受影響,受多大影響均不確定,與本合同的相關(guān)性亦不確定,不能以此作為不可抗力的理由。遂判決老張雙倍返還給老王定金10萬(wàn)元。
房屋新政出臺(tái)以后出現(xiàn)的房屋買賣合同糾紛案件,多數(shù)圍繞著違約、賠償金額等問題。面對(duì)由國(guó)家政策變化影響市場(chǎng)而導(dǎo)致案件增多的情況,法官發(fā)現(xiàn),此類案件遇到的新問題新難點(diǎn)多,當(dāng)事人情緒起伏大、調(diào)節(jié)難度大,因此,法院應(yīng)針對(duì)問題組織法官學(xué)習(xí)新政文件,不斷提高處理此類問題和解決矛盾的能力。
同時(shí),承辦法官提醒,無(wú)論是買家還是賣家都應(yīng)在交易前預(yù)見房屋交易的風(fēng)險(xiǎn),并理性對(duì)待政策的出臺(tái)和房?jī)r(jià)的起伏,一旦簽約就應(yīng)履行承諾,以免給自己和對(duì)方造成損失。
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