4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。購買90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規(guī)定“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
”
國家行政機(jī)關(guān)出臺這一系列遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，不可避免產(chǎn)生的直接影響之一就是，部分已經(jīng)在2010年4月14日之前簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。
這種情況下退房首先要看雙方簽訂的買賣合同是如何約定的，是否有關(guān)于銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的處理方式。如果有約定，那么從約定；如果沒有約定的，那么國家政策的變動能否作為退房或者解約的法定理由呢？
一手房可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定：“ 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”由于國家信貸政策變動，不能按買賣合同約定的首期款以外的余款向銀行貸款并訂立貸款合同，導(dǎo)致一手房買賣合同不能繼續(xù)履行的，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，買方可以請求解除合同并且不承擔(dān)違約責(zé)任。
那二手房如何界定呢？從目前發(fā)生的二手房糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請求判令賣房人退還其已交納的款項。購房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國家行政機(jī)關(guān)及地方政府對樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無法履行。而法律依據(jù)則各有不同：
一、主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。
我國《合同法》規(guī)定不可抗力可以免責(zé)，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要發(fā)生不可抗力使合同不能履行或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，雙方都可以解除合同，且不需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。 所謂“不可抗力”，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件： A.不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然，這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計，把它排除在正常情況之外，但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件；B.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。
不可抗力事件的不可預(yù)見性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延，不能窮盡人類和自然界可能發(fā)生的種種偶然事件。
從不可抗力的要件來看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。
并且，這次國家對房地產(chǎn)出臺的新政旨在打壓過高的房價，抑制投機(jī)炒房活動帶來的不利影響，不是不可預(yù)見的因素，也不具有偶然性。理由是：一、過去，2007年出臺過類似的調(diào)控政策；二、房價虛高到了泡沫階段，已經(jīng)高到了全國人們喊打的地步了，作為投資或者普通購房者理應(yīng)該預(yù)見到國家可能有嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場政策出臺，且國家相關(guān)部門一再先期強(qiáng)調(diào)將遏制房價過快上漲，特別是春節(jié)前后一段時間，但是很多投資者或者購房者并沒有在乎國家的這個打壓房價的跡象，仍大量進(jìn)行投機(jī)活動或者高位購置房產(chǎn)，顯然是有所預(yù)見但是輕信市場仍還會大漲。所以筆者認(rèn)為本次國家對房地產(chǎn)出臺的新政不能作為購房者不可抗力解約的法定理由，二、主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》司法解釋(二)第二十六條關(guān)于“情勢變更”原則的規(guī)定，解除合同。
關(guān)于“情勢變更”，在我國合同法上并未明文規(guī)定。僅在2009年最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的司法解釋：（二）“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”，“情勢變更”是一個法律術(shù)語，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會給一方當(dāng)事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當(dāng)事人變更或解除合同而免除違約責(zé)任的承擔(dān)。
因此，情勢變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢變更的事實(shí)，也就是說合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；2、情勢變更為當(dāng)事人不能預(yù)見；3、情勢變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4、情勢變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5、情勢變更后，如果繼續(xù)履行合同，會對當(dāng)事人顯失公平。同時，情勢變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險的不同。
同意者：從房地產(chǎn)新政來看，國家政策規(guī)定對于雙方來說都是必須接受的，如果需要繼續(xù)履行，買賣合同雙方在合同中的相應(yīng)條款必須相應(yīng)變更。在此情況下，如果要求購房人提高首付款比例或者貸款利率，則毫無疑問，違背了購房人訂立合同時的基本條件，也并非買房人的合理預(yù)期。另外，房地產(chǎn)新政使購房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險。如果因為政策調(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。因此，將房地產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。
反對者：情勢變更一般主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會經(jīng)濟(jì)形勢的劇變事件，而這次新政不論是首期款的提高以及利率的上漲，僅僅能視為購房者買房的一個風(fēng)險。因為在2007年房產(chǎn)市場非�；鸨臅r候，貸款利率一再提高、首期款額度要求嚴(yán)格的前提下，幾乎所有購房者仍然愿意繼續(xù)履行合同，同時賣方也未能主張情勢變更要求解除合同而再將房屋另售高價。所以，新政帶來的僅為購房者的商業(yè)風(fēng)險。若是認(rèn)定為“情勢變更”而解除合同，很容易讓部分僅因預(yù)計房價會下跌而不愿意繼續(xù)購買房屋的購房者搭順風(fēng)車，從而影響賣方的利益，從法理角度來說是不公平的。
筆者認(rèn)為：對于因貸款政策變動主張情勢變更解除合同的：首先、簽訂合約的時間必須是在2010年4月14日之前；其次、在合同中有無明確約定貸款不能獲得如數(shù)通過應(yīng)如何操作的條款。若有約定從約定；最后、當(dāng)事人不得自行適用情勢變更原則變更或解除合同，只能向法院或仲裁機(jī)構(gòu)請求依法適用，而最終是否變更或解除合同并免責(zé)，取決于人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁量。如何說明自己購房前后出現(xiàn)了不能預(yù)見的和防止的“情勢變更”，并且在主觀上無過錯，事實(shí)上無法繼續(xù)履行合同，還需進(jìn)一步舉證。（來自漢宇地產(chǎn)）
