在房屋買賣合同履行的各個階段如何辦理退房手續(xù)？

在二手房買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同的階段出現退房情況時如何辦理相關過戶手續(xù)。

1、定金（訂金或押金）階段：在這個階段房屋買賣合同還沒有成立，嚴格來說不存在退房的問題，實際上是退還定金的問題。

2、已經簽訂了合同但是尚未履行：在這種情況下如果一方想退房首先與對方協商，看是否能達成一致意見，如果雙方達成一致意見，要用書面形式表現出來，簽訂正式解除房屋買賣合同的協議。協議的內容主要包括雙方同意解除房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔的問題。如果達成協議后任何一方不履行協議內容的，對方有權要求其履行，也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中的一方違約，且達不成一致意見，那么根據《合同法》第96條的規(guī)定，主張解除合同的，應當通知對方，通知到達對方時解除。對方有異議的可以通過訴訟或者仲裁機構確認解除合同的效力。（即后簽訂的解除協議的效力）。

3、已經簽訂合同并部分實際履行：買賣合同簽訂后，買方已經付完房款，辦理了入住手續(xù)，但是房產證還沒有辦理下來。在這個階段解除合同既有買方的原因也有賣方的原因，比如賣方覺得房價在上漲，不想賣了，想反悔�；蛸I方覺得房價在下跌，也不想賣了。這個階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)裝修損失，搬離時間等問題。如果賣方違約，裝修的損失應經過房地產評估機構確定裝修損失，買方還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如果達不成協議買方可以向法院訴訟或仲裁機構申請仲裁。

4、房產證辦理完畢階段：房產證辦理完畢之后，房屋的所有權已經完成轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方不能辦理退房的。如果賣方已經為買方辦理完畢房產證，但是賣方墊資或中介公司墊資，且合同約定如買方不按照約定履行付款義務，賣方可以提出解除合同的，要求買方退房及承擔相應的損失。另外在房產證辦理完畢后出現嚴重質量情況是可以退房的。這種情況需要雙方到房地產發(fā)證機關辦理房產證過戶或注銷手續(xù)。

5、筆者提示：為了避免退房糾紛的出現，還是希望買賣雙方在每一個環(huán)節(jié)都要謹慎從事，買方在了解清楚后再做決定，賣方應履行法律法規(guī)的規(guī)定及自己的承諾。