（記者  李  芹  鄭金雄  通訊員  胡林蓉）房屋租賃雙方約定，租賃期間，雙方若需提前解除租賃合同的應(yīng)提前一個(gè)月通知對(duì)方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�(gè)月租金的違約金。后來(lái)，承租人在租賃期間按這個(gè)約定履行了通知義務(wù)，但出租人仍然扣下押金，由此，雙方鬧上了法庭。近日，福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院作出終審判決，承租人單方提前解除合同，已構(gòu)成違約，出租人可以扣下押金。

  　　2006年8月，廣州必旺食品有限公司廈門(mén)分公司（下稱(chēng)“必旺公司”）作為乙方，與甲方廈門(mén)市銀恒貿(mào)易發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“銀恒公司”）簽訂《寫(xiě)字樓租賃合同》，約定：租賃期限自2006年8月25日起至2009年8月24日止；乙方向甲方支付一個(gè)月租金即29640元作為押金，押金于合同終止后無(wú)息退還于乙方。

  　　對(duì)于變更、解除和終止事項(xiàng)，雙方在合同第六條第一款約定：租賃期限內(nèi)，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同：經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部該房屋的；因出現(xiàn)非甲方力所能及的情況，使該房屋或設(shè)施無(wú)法正常運(yùn)行，或水、電等正常供應(yīng)中斷，嚴(yán)重影響正常使用房屋的；因不可抗力因素致使該房屋損壞，本合同不能繼續(xù)履行的；在租賃期間，該房屋經(jīng)市或區(qū)（縣）政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)遷，或經(jīng)司法、行政機(jī)關(guān)依法限制其房地產(chǎn)權(quán)利的（非甲方責(zé)任），或出現(xiàn)因法律、法規(guī)禁止的非甲方責(zé)任的其他情況。

  　　第六條第二款約定：在租賃期間，甲、乙方若需提前解除租賃合同的應(yīng)提前一個(gè)月通知對(duì)方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�(gè)月租金的違約金。

  　　合同簽訂后，必旺公司向銀恒公司繳納押金29640元。2007年5月22日，必旺公司發(fā)函給銀恒公司，告知提前一個(gè)月解除寫(xiě)字樓租賃合同。2007年6月25日，雙方辦理寫(xiě)字樓交接手續(xù)，但銀恒公司未向必旺公司退還押金。

  　　必旺公司認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的合同約定，必旺公司已按照合同約定告知銀恒公司解除合同，符合合同第六條第二款的約定，不構(gòu)成違約，所以銀恒公司應(yīng)如數(shù)退還必旺公司押金29640元。

  　　銀恒公司則認(rèn)為，訟爭(zhēng)合同第六條第一款與第二款的法律本質(zhì)是變更、解除合同違約行為的界定和解除合同履行通知程序義務(wù)的不同約定，而非需通知解除合同的權(quán)利與無(wú)需通知解除合同的權(quán)利劃分。必旺公司于2007年5月22日突然向銀恒公司提出解除租賃合同，導(dǎo)致銀恒公司至今無(wú)法出租訟爭(zhēng)房屋等損失，同時(shí)，必旺公司亦當(dāng)根據(jù)《寫(xiě)字樓租賃合同》的約定向銀恒公司承擔(dān)違約責(zé)任。故銀恒公司提起反訴，請(qǐng)求法院判令必旺公司承擔(dān)提前解除合同的違約責(zé)任及給銀恒公司造成的直至訟爭(zhēng)房產(chǎn)再次出租之日之損失。

  　　法院認(rèn)為，銀恒公司與必旺公司簽訂的《寫(xiě)字樓租賃合同》合法有效，必旺公司未經(jīng)銀恒公司同意，單方提前解除合同，雖然提前一個(gè)月告知解除寫(xiě)字樓租賃合同，但也構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。銀恒公司主張必旺公司承擔(dān)直至訟爭(zhēng)房產(chǎn)再次出租之日損失，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，違約金以一個(gè)月租金為準(zhǔn)。據(jù)此，法院作出上述判決。

單方提前解除合同是否已經(jīng)構(gòu)成違約

本報(bào)記者  李  芹  鄭金雄

  　　對(duì)于本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，當(dāng)事人雙方可否在合同中預(yù)先約定因履行通知義務(wù)而免除合同主要義務(wù)？我國(guó)合同法第五十三條對(duì)此作了規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：（二）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。”我國(guó)合同法確立免除故意或者重大過(guò)失造成合同一方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)損失的條款無(wú)效，是因?yàn)檫@種條款嚴(yán)重違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，如果允許這類(lèi)條款的存在，就意味著允許一方當(dāng)事人可能利用這種條款欺騙對(duì)方當(dāng)事人，損害對(duì)方當(dāng)事人的合同權(quán)益，這是與合同法的立法目的完全相違背的。

  　　必旺公司的觀(guān)點(diǎn)是，租賃合同第六條第一款約定的是雙方協(xié)商一致及不可抗力情況下合同解除的情況；合同第六條第二款約定的是雙方非協(xié)商一致的情況下解除合同的情況，即在租賃期間，若任何一方要解約，須提前一個(gè)月通知對(duì)方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�(gè)月租金的違約金。言下之意即若按約定盡了通知義務(wù)，則屬于合同約定的正常的合同終止，不用承擔(dān)違約金。在本案中，必旺公司已經(jīng)按照合同第六條第二款之約定，于2007年5月22日履行通知銀恒公司的義務(wù)，因此無(wú)須支付違約金。

  　　但銀恒公司卻認(rèn)為，合同簽訂后，銀恒公司依約完整履行了合同義務(wù)，必旺公司卻于2007年5月22日突然向銀恒公司提出解除租賃合同，其行為已構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

  　　法院認(rèn)為，對(duì)于租賃合同第六條兩款約定的理解，必旺公司與銀恒公司雙方存在歧義。根據(jù)合同法第一百二十五條的規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

  　　本案中，租賃合同第六條第一款已經(jīng)明確約定了可變更或解除合同的四種情形，除此之外的其他情形即構(gòu)成違約，而第二款所謂“在租賃期間，甲、乙方若需提前解除租賃合同的應(yīng)提前一個(gè)月通知對(duì)方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�(gè)月租金的違約金”的規(guī)定，應(yīng)理解為當(dāng)事人不是基于合同約定的四種情形，而提前解除租賃合同，雖提前一個(gè)月通知對(duì)方，也應(yīng)支付違約金。該條規(guī)定的只是違反通知義務(wù)的違約責(zé)任，而非提前解除合同的違約責(zé)任。

  　　因此，本案中，銀恒公司與必旺公司簽訂的《寫(xiě)字樓租賃合同》合法有效，必旺公司未經(jīng)銀恒公司同意，單方提前解除合同，不符合合同約定的可以解除合同的四種情形，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

通知義務(wù)是合同的附隨義務(wù)

本報(bào)記者  李  芹  鄭金雄

  　　“通知”背后蘊(yùn)藏著不同法理涵義

  　　本案一審經(jīng)辦法官?gòu)B門(mén)市湖里區(qū)人民法院胡林蓉對(duì)記者說(shuō)，本案主要問(wèn)題是雙方對(duì)“通知”的性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，在合同法中，有很多條文涉及“通知”，但背后各蘊(yùn)藏著不同的法理涵義，這是我們判斷合同當(dāng)事人在特定情況下享有何種權(quán)利或承擔(dān)何種義務(wù)的準(zhǔn)確依據(jù)。因此，從法理層面對(duì)本案中的“通知”性質(zhì)進(jìn)行深入分析和解釋?zhuān)瑢⒂兄�于�?zhǔn)確理解有關(guān)法條的法律原意及隨后的正確適用。

  　　現(xiàn)實(shí)生活中，雖然簽了合同，但總有這樣那樣的原因?qū)е潞贤�不能順利得到�?zhí)行，其結(jié)局均是已發(fā)生法律效力的合同不能履行。在這樣的情況下，合同不履行了，要不要跟對(duì)方說(shuō)一聲？這就涉及誠(chéng)實(shí)信用問(wèn)題。

  　　誠(chéng)實(shí)信用原則，就是要求交易雙方互為尊重、互為信賴(lài)。在交易的不同階段，交易當(dāng)事人都有對(duì)那些構(gòu)成交易本質(zhì)或者交易基礎(chǔ)的事實(shí)的存在或變化負(fù)有通知的義務(wù)。在合同簽訂時(shí)，有使用方法的告知義務(wù)、瑕疵告知義務(wù)、忠實(shí)告知義務(wù)等等；合同關(guān)系終了時(shí)，也有各種通知義務(wù)，如通知履行完畢等等；在合同履行過(guò)程中，包括合同不能履行的情況發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)通知的義務(wù)。凡此種種，在英美法上將其稱(chēng)為“披露義務(wù)”，在大陸法上稱(chēng)其為通知義務(wù)或告知義務(wù)，為附隨義務(wù)之一，它幾乎伴隨交易的全過(guò)程。

  　　因此，在經(jīng)濟(jì)交往中，人們?cè)絹?lái)越注重誠(chéng)實(shí)信用并貫徹于各自的交易行為中。于是，在合同不能履行情況下，不履行的一方便擔(dān)負(fù)起通知的義務(wù)，及時(shí)告知對(duì)方合同不能履行的事實(shí)和原因，甚至在合同中也約定了這樣的通知義務(wù)。

  　　但是，這樣的約定是否導(dǎo)致只要履行了通知義務(wù)，就符合法律誠(chéng)實(shí)信用的原則，就可以免責(zé)呢？

  　　問(wèn)題的答案顯然不能一概而論。尤其由于過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的一方，僅履行通知義務(wù)并預(yù)約因此免除責(zé)任的，不僅不能免除責(zé)任，其行為與誠(chéng)實(shí)信用也有背道而馳和規(guī)避法律的嫌疑。

  　　但是，從另一個(gè)角度出發(fā)，通知雖然如此重要，但我們還應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)通知的合同性質(zhì)，通知義務(wù)不是構(gòu)成合同關(guān)系的唯一義務(wù)，因?yàn)楹贤�義務(wù)由很多諸如交付、質(zhì)量等多種義務(wù)構(gòu)成義務(wù)群；同時(shí)，一般情形下，通知義務(wù)也不是合同義務(wù)群中的核心義務(wù)，因?yàn)樗�不是交易的目的，交易的目的在于給付，實(shí)現(xiàn)利益。除給付以外，尚有保密義務(wù)、保護(hù)義務(wù)等，也包括通知義務(wù)，它們被統(tǒng)稱(chēng)為附隨義務(wù)，它們是依據(jù)給付義務(wù)的發(fā)生、變化的需要而產(chǎn)生的合同其他義務(wù)。

  　　因此通知義務(wù)的履行效力，無(wú)論在合同的哪個(gè)階段都不能一言以蔽之即可免除其他義務(wù)，尤其主要合同義務(wù)。

  　　提前解除合同所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任

  　　通知義務(wù)的主要價(jià)值及作用是，要求合同一方當(dāng)事人基于誠(chéng)實(shí)信用及交易習(xí)慣而保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人利益不受損失。因此，通知的主要功能在于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)主給付義務(wù)，或者在主給付義務(wù)沒(méi)有形成或不能履行時(shí)維護(hù)他方當(dāng)事人人身或財(cái)產(chǎn)上的利益。前者為通知義務(wù)的輔助功能，后者為保護(hù)功能。

  　　在本案中，必旺公司按照約定，提前一個(gè)月履行通知義務(wù)，告知銀恒公司解除合同，讓銀恒公司有個(gè)時(shí)間上的安排，考慮如何處置房屋，是自己使用還是繼續(xù)招租，這就體現(xiàn)了“通知”對(duì)銀恒公司可能因解除租賃合同產(chǎn)生的損失的保護(hù)功能。

  　　同時(shí)，由于本案的《寫(xiě)字樓租賃合同》沒(méi)有就必旺公司違反約定提前解除合同的違約責(zé)任作出約定。根據(jù)合同法第一百一十三條規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失。本案必旺公司就解除合同已提前一個(gè)月通知銀恒公司，況且銀恒公司至今無(wú)法出租訟爭(zhēng)房屋與必旺公司的違約并不存在必然的因果關(guān)系。故將必旺公司所交付的押金作為其違約所應(yīng)承擔(dān)的違約金較為公平合理。銀恒公司主張必旺公司應(yīng)承擔(dān)直至訟爭(zhēng)房產(chǎn)再次出租之日之損失，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

法規(guī)鏈接

  　　《中華人民共和國(guó)合同法》

    第九十三條　 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

  　　當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

  　　第九十六條　 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

    法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

    第一百一十三條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

  　　經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  　　第一百二十五條  當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

  　　合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對(duì)各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。

  　　第二百三十二條  當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。